Resoluciones Propiedad DGRN. BOE marzo de 2006
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
RESOLUCIÓN ANULADA. Resolución de 1 de febrero de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se publica, conforme a lo dispuesto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, sección tercera, que confirma la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1, de Valladolid, que declaró la nulidad de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de noviembre de 2003.
*37. OPCION DE COMPRA. EJERCICIO: HAY QUE DEMANDAR AL ACTUAL TITULAR REGISTRAL.
R. 30 de enero 2006. DGRN. BOE 8 de marzo 2006
En el Registro figura inscrito un derecho de opción de compra; con posterioridad se inscribe la transmisión del dominio de la finca y un derecho de hipoteca. Se pretende ahora la anotación preventiva de una sentencia por la que se condena al concedente de la opción a otorgar escritura pública de compraventa a favor del optante.
La Registradora deniega la anotación porque al no haberse dirigido el procedimiento contra el actual titular registral de la finca no podrá tener virtualidad en el Registro la sentencia referenciada.
La Dirección General confirma la calificación, ya que si bien con la inscripción, y por efecto de la publicidad registral, el derecho de opción se impone "erga omnes" de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior, tal inscripción no opera el cierre del Registro, por lo que el propietario de una finca, concedente del derecho de opción, aún después de su inscripción, puede enajenar o gravar la cosa, de forma que cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opción, ésta surte efecto contra este comprador; esto es, que el derecho de opción registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedió la opción, que el titular del derecho de opción puede exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. Pero en el presente caso el optante no ha demandado la entrega de los bienes y el otorgamiento de la escritura al actual titular registral, por lo que, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el art. 24 de la Constitución, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. (MN)
*38. COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA NOTARIAL DE PODER Y CALIFICACIÓN REGISTRAL. R. 18 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
Se presenta a inscripción una escritura de herencia y préstamo en la que uno de los poderes utilizados es una copia autorizada electrónica remitida con su firma digital por el notario autorizante del poder al notario autorizante de la escritura de herencia por el sistema e-notario e impresa por éste en papel, dando fe de todo ello dicho notario de forma genérica, aunque no expresamente de la validez y vigencia del certificado de firma digital y de todos los extremos técnicos que lo sustentan.
Como cuestiones formales previas, la suspensión de la inscripción se le notifica al notario fuera de plazo, por correo electrónico no admitido previamente por el notario como medio de comunicación y además enviado sin firma electrónica del registrador. Por otro lado, junto con el recurso no se aporta el título calificado y denegado, que finalmente se aporta fruto de una diligencia para mejor proveer de la DGRN.
En cuanto al fondo, el registrador argumenta que el sistema de remisión (e-notario) de la copia autorizada electrónica carece de regulación legal, pues el artículo 111 de la Ley 24/2001 que regula los negocios a distancia se remite a una regulación reglamentaria futura, que el notario receptor del poder no da fe expresa de la autenticidad y vigencia de la firma digital del notario emisor (por lo que pone en duda de que sea documento público electrónico), y porque exige que conste la Autoridad que emite el certificado, y la afirmación por el notario receptor de que en el momento de emisión de la copia de poder electrónica el notario emisor se hallaba en el uso de su cargo.
La DGRN revoca la calificación y señala:
CUESTIONES DE FORMA:
1.- Que el registrador no puede notificar por correo electrónico con firma electrónica reconocida, si previamente no se ha admitido este medio por el notario destinatario, por lo que ningún caso se podrá rechazar
por extemporáneo el recurso. No obstante el defecto de notificación se sanará si el notario, a pesar de todos los defectos formales, se da por notificado. Resalta también lo paradójico de que en el presente caso el registrador después de rechazar la inscripción por defectos relacionados con la firma digital, él mismo no firme digitalmente su notificación electrónica al notario, además de realizarla fuera de plazo.
2.- En caso de falta de presentación con el recurso del título suspendido, como exige el artículo 327 de la LH, lo procedente es que el registrador, como impulsor del procedimiento, no lo rechace para evitar indefensión, sino que lo reclame al recurrente para que lo presente en un plazo razonable, con la advertencia de tenerle por desistido del recurso si no lo hace (ex artículo 71 de la Ley 30/1992 de Procedimiento Administrativo). CUESTIONES DE FONDO:
3.- Rechaza que sea aplicable el artículo 111 de la Ley 24/2001
a las copias autorizadas electrónicas, pues se refiere a supuestos distintos del presente, a negocios a distancia, con oferta y aceptación formalizadas en documento público electrónico. Además dicho artículo se refiere a la concreción reglamentaria de los medios técnicos para integrar la voluntad en dichos documentos electrónicos.
Por otro lado, aunque fuera aplicable al caso, no sería motivo de denegación la falta de desarrollo reglamentario de la Ley, pues sería tanto como dejarla sin eficacia y subordinar el Poder Legislativo (autor de la Ley), al Poder Ejecutivo (autor del futuro Reglamento).
4.- La competencia para comprobar todos los extremos relativos a la titularidad y vigencia del certificado de firma electrónica de una copia autorizada electrónica notarial no corresponde al registrador sino al notario receptor, en ejercicio de su deber de control de legalidad, y por tanto bajo su responsabilidad.
5.- En virtud de la fe pública atribuida a la actuación notarial, no es necesario que el notario de fe de que ha comprobado todos y cada uno de los extremos de validez y vigencia de dicho certificado de firma digital, pues ello va implícito en la mera afirmación de que ha tenido a la vista una copia autorizada electrónica y de que la juzgue suficiente. Otra postura sería desvirtuar esa fe pública notarial, su significado y alcance.
6.- La regulación de las copia autorizadas electrónicas, cuyas matrices se han extendido en soporte papel, y el sistema o vía e-notario, tiene suficiente cobertura legal en el artículo 17 Bis de la Ley del Notariado, apartados 3 a 8, introducido por la ley 24/2001 sin necesidad de desarrollo reglamentario; por ello la copia autorizada electrónica tiene el mismo valor que en soporte papel, y es legalmente utilizable. Éste además es el sistema utilizado con la Sociedad Limitada Nueva Empresa.
La disposición transitoria undécima de la Ley del Notariado introducida por dicha ley 24/2001 declara plenamente aplicables las disposiciones sobre el documento público electrónico a las copias autorizadas electrónicas de matrices tradicionales extendidas en papel, dejando para cuando los medios técnicos lo permitan la aplicación de la ley 24/2001 a las matrices electrónicas. (AFS)
39. INMATRICULACION DE FINCA UNICA ATRAVESADA POR CAMINO PÚBLICO. PODERES Y JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL. R. 20 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
El registrador rechaza la inmatriculación como finca única de una finca atravesada por un camino público. Sin embargo, de los datos presentados resulta que forma una unidad orgánica o de cultivo, y que siempre ha sido considerada así, a pesar de que catastralmente son tres fincas.
El notario argumenta que debe aplicarse el artículo 45 del RH e inscribir como finca única, pues se trata económicamente de una sola finca, y además porque es más acorde con la legislación agraria andaluza que proscribe el fraccionamiento.
La DGRN argumenta y duda entre las dos opciones, pues por un lado admite que el concepto usual de finca registral y catastral es el de porción de terreno independiente delimitado y cerrado por una línea poligonal. Sin embargo hay también excepciones que el propio código civil y la LH admiten, fundamentalmente cuando hay una unidad funcional o de explotación de dos o más trozos separados. Sin embargo, esta excepción tampoco puede generalizarse y dejar ilimitadamente en manos de los particulares la determinación de cuando hay unidad funcional, y por tanto de cuando debe practicarse una sola inscripción .
Finalmente, en el presente caso, la DGRN admite su inmatriculación como una finca pues considera que no hay ninguna duda por los datos aportados de que, auque sean dos trozos físicamente separados por el camino público, forman una unidad de cultivo, una sola finca.
Parece influir claramente en su decisión el hecho de que los dos trozos están separados sólo por un camino público, y que ambos están situados de forma inmediata.
Hay también una segunda cuestión sobre la trascripción o no de las facultades del poder por el notario autorizante que se resuelve en sentido negativo, en la línea de la jurisprudencia habitual ya de la DGRN. (AFS)
*40. CONVENIO DE SEPARACION EN RÉGIMEN DE SEPARACION DE BIENES. R. 21 de enero de 2006, DGRN. BOE de 9 de marzo de 2006. Vinculante.
Una finca consta inscrita por mitad y pro indiviso a favor de cónyuges casados en régimen de separación de bienes. Se presenta ahora convenio de separación en el que se adjudica el pleno dominio a uno de los cónyuges.
El Registrador entiende que lo que se pretende es...
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