Resoluciones Propiedad DGRN. BOE diciembre de 2005

AutorJosé Félix Merino Escartín
CargoRegistrador de la propiedad
PáginasRegistrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife)

435. ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE DERECHO DE TRASPASO NO INSCRITO. R. 18 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 7 de diciembre de 2005.

Se presenta mandamiento ordenando anotación preventiva de embargo sobre un derecho de traspaso. El Registrador suspende la anotación por aparecer la finca inscrita a favor de entidad distinta del demandado y no figurar inscrito derecho alguno a favor de la entidad demandada.

La Dirección General, al estar la finca inscrita a nombre de persona distinta de la deudora, y de acuerdo con el principio de tracto sucesivo, confirma la calificación, debiendo lograrse primero, para poder practicar la anotación, la previa inscripción del arrendamiento del que se derive el eventual derecho de traspaso. Ello sin perjuicio de la facultad del titular de cualquier derecho real -aplicable por analogía al acreedor- impuesto sobre la finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio -en este caso derecho de arrendamiento y eventual derecho de traspaso-, pueda solicitar la inscripción de su derecho, de acuerdo con el artículo 7.2 L.H. y 105 y 140.3 del Reglamento. (MN)

436.- APORTACIÓN BIENES GANANCIALES A LA CONSTITUCION DE UNA S.L. R. 18 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 7 de diciembre 2005. Vinculante.

HECHOS: Dos cónyuges, casados bajo régimen legal de gananciales, constituyen una sociedad limitada, y cada uno, suscribe la mitad de las participaciones sociales y aporta, para su pago, la mitad indivisa de una finca ganancial.

Se rechaza la inscripción de la aportación en el Registro de la Propiedad, alegando que el bien pertenece a ambos cónyuges en forma conjunta y sin atribución de cuotas, por lo que para que cada consorte, pueda aportar una mitad indivisa, sería precisa la previa disolución y liquidación de la sociedad ganancial.

DIRECCION GENERAL: Estima el recurso del Notario, manifestando que, si bien cada cónyuge, no puede por sí, disponer unilateralmente, de una participación indivisa de un bien ganancial, si pueden hacerlo actuando conjuntamente. Y en el presente caso, en que ambos concurren al otorgamiento y realizan simultáneamente la aportación de dos mitades indivisas de una finca ganancial a una sociedad, hay que entender que cada uno de ellos actúa con el consentimiento tácito del otro. Otra cosa distinta es la consideración del carácter de las participaciones, las cuales son evidentemente gananciales, ya se hayan asumido por uno o por ambos consortes, y quedando por tanto sujetas al régimen de gestión y disposición de los bienes de tal carácter.

COMENTARIO: Es evidente que, en el presente caso, hubiera dado lo mismo, llevar a cabo la aportación por ambos consortes de toda la finca para pago de las participaciones de cada uno, como haber aportado una mitad indivisa de la finca por cada uno, o por uno con el consentimiento expreso del otro. En esta materia, es tradicional el distinguir entre la naturaleza de las participaciones que son evidentemente gananciales, de la titularidad formal de las mismas, en relación con el ejercicio de los derechos de socio, que corresponde a cada consorte individualmente. (JLN)

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437.- GASTOS DE COMUNIDAD: LA OMISION DE SU REFERENCIA EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA, NO IMPIDE SU INSCRIPCION. R. 19 de octubre de 2005. DGRN. BOE de 7 de diciembre de 2005. Vinculante.

HECHOS.- En la escritura de compraventa de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, se omite incluir la declaración del transmitente de hallarse al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar lo que se adeuda con la correspondiente certificación o la exoneración expresa de tal acreditación por el adquirente. El Registrador estima que justificar tal extremo o su exoneración es necesario para la inscripción.

DIRECCION GENERAL: La DG ratificando lo que ya había afirmado en la Rs de 11 diciembre de 2003, hace constar que el incumplimiento de tal obligación, no afecta a la validez del negocio, si la venta reúne los requisitos legalmente exigibles (art 1261 y ss y 1300 del c.c.), por lo que no existe obstáculo para que la venta acceda al Registro, y todo ello, independientemente de las acciones que competan al adquirente frente a quienes hayan incumplido dicha obligación legal, ya que la finca, habrá de soportar, pese a la inscripción, la afección real por razón de tales gastos. (JLN)

438. ADJUDICACION ANTERIOR A LA LEY 10/92, NO ES NECESARIA ESCRITURA; ARRENDAMIENTOS, CARGAS POSTERIORES. R. 20 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 7 de diciembre de 2005. Vinculante en parte.

Se presenta testimonio de Auto de adjudicación y el Registrador aprecia los siguientes defectos:

1. - Es preciso el otorgamiento de escritura pública, puesto que así lo exigía el artículo 1514 de la LEC vigente en el momento de dictarse el auto (1990) posteriormente reformado por la Ley 10/92, de 30 de abril. La Dirección General, si se tiene en cuenta que la misma fuerza traslativa tenía la aprobación del remate antes que después de aquella reforma, rechaza el defecto, ya que no cabe cuestionar el acierto de la resolución judicial calificada al entender que la competencia que en orden a la adopción de fe de los actos procesales atribuía ya en aquel momento a los secretarios judiciales el artículo 281 LOPJ satisfacía suficientemente las exigencias formales del artículo 3 L.H.

2. - No se hace constar la situación arrendaticia de la finca. Entiende la Dirección, que sí puede exigirse al rematante como adquirente que es de la finca, la exigencia del art. 91.3 LAR de 1980, es decir, o bien la notificación de la transmisión al arrendatario o una declaración de que la notificación no procede por no existir arrendatarios. Y la necesidad de esta declaración no cabe suplirla por la puesta en posesión judicial de la finca al adjudicatario.

3. - Entiende el Registrador que no cabe la cancelación de los asientos contradictorios posteriores (anteriores a la certificación de cargas) ya que no consta que hayan sido citados los titulares. La Dirección rechaza el defecto siguiendo el criterio de la R. de 1 de julio de 1997, en la que mantenía que tales comunicaciones, a diferencia de la ejecución hipotecaria, no eran requisito esencial del procedimiento para el caso de asientos posteriores a una anotación de embargo, cuya constancia ya advertía a quienes llegaban al Registro de la existencia del procedimiento.

4. - Por último, el Centro Directivo confirma el defecto de que la anotación que sirvió de fundamento se encuentra caducada, lo que supone la pérdida de toda su eficacia registral a partir del momento en que se cumplió el plazo de su vigencia, es decir la imposibilidad de practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos posteriores si no es con el concurso de sus titulares o en virtud de resolución judicial dictada en procedimiento entablado contra ellos. (MN)

439. HIPOTECA UNILATERAL: CANCELADA UNA HIPOTECA UNILATERAL, NO CABE SU REINSCRIPCION, PESE A LOS POSIBLES DEFECTOS DEL REQUERIMIENTO EFECTUADO. R. 21 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 7 de diciembre de 2005.

HECHOS: Formalizada una escritura de constitución de hipoteca unilateral, se requiere a una de las entidades acreedoras para que proceda a aceptar la misma, sin que en el plazo de 2 meses siguientes al requerimiento efectuado (art 141 LH) tal aceptación se lleve a cabo, por lo que el deudor procede a cancelar la hipoteca. Posteriormente, el Banco acepta la hipoteca, y pretende se reinscriba la hipoteca, ya cancelada, argumentando (sic, se trata de la Asesoría Jca de un Banco) que en el requerimiento no se le había hecho constar la advertencia del art 237 del RH de que transcurridos dos meses desde el requerimiento efectuado sin que se hubiera aceptado, el deudor podría proceder a la cancelación de la hipoteca constituida.

DIRECCION GENERAL: Desestima el recurso ya que cancelada una inscripción se presume extinguido el dcho a que la misma se refiere, y más en la hipoteca, cuya inscripción tiene carácter constitutivo, por lo que la reinscripción supondría hacer constar un dcho inexistente. Ello sin perjuicio de que se haya hecho o no correctamente la cancelación de la hipoteca, en razón al contenido previo del requerimiento efectuado. No cabe solicitar la reinscripción de una hipoteca, cosa que excede del recurso, ya que tan sólo lo puede hacer una resolución judicial dictada en el procedimiento judicial correspondiente. (JLN)

440. ORDEN DE DESLINDE DE MONTE: NO TIENE EFICACIA CANCELATORIA. R. 22 de octubre de 2005, DGRN. BOE de 7 de diciembre de 2005. Vinculante.

Se presenta certificación de la Orden del Departamento de Medio Ambiente de la Diputación General de Aragón, aprobatoria del deslinde total administrativo del monte X, de pertenencia al ayuntamiento de Ródenas.

Como cuestión previa, aclara la Dirección General la aptitud cancelatoria de la Orden aprobatoria del deslinde del monte, de acuerdo con la redacción del artículo 133 del Reglamento de Montes (decreto 485/1962) en relación con el artículo 11 de la Ley de Montes en aquel momento vigente (ley de 8 de junio de 1957). Señala que de acuerdo con las...

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