Resoluciones Propiedad DGRN. BOE octubre de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
312. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA LEC. R. 21 de julio de 2005, DGRN. BOE del 12 de octubre de 2005. Vinculante
Se presenta en el Registro instancia solicitando la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo practicada con fecha 30 de octubre de 1990, siendo su prorroga de fecha 24 de marzo de 1994.
El Registrador no practica la cancelación solicitada, basándose en que "el principio de seguridad jurídica, y su corolario, de irretroactividad de las normas exigen que éstas se apliquen en el tiempo que permanezcan en vigor, sin que puedan extender sus efectos más allá, salvo que se dispusiera por la propia norma otra cosa". En consecuencia, "se produce la necesaria aplicación del articulo 86 de la Ley Hipotecaria, pero en la redacción anterior que además debe ser puesta en relación con el articulo 199-2 del Reglamento Hipotecario, que configuran un escenario jurídico distinto: las anotaciones preventivas prorrogadas quedaban vigentes, aun transcurridos los plazos señalados hasta que hubiese recaído resolución definitiva firme en el procedimiento que hubiere dado lugar a la misma."
DGRN: Admite la cancelación por caducidad de una anotación preventiva prorrogada con anterioridad a la vigencia de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
Argumenta que, al presentarse la instancia, ya había transcurrido el plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de la nueva normativa sobre prorrogas contenida en el articulo 86 de la Ley Hipotecaria en su redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que se haya procurado una nueva prorroga de la anotación preventiva considerada. Interpreta, en consecuencia, que, transcurrido el indicado plazo, la anotación preventiva y su prorroga están caducadas y procede por tanto su cancelación.
COMENTARIO: gravísimo, por lo perturbador es el criterio sustentado por esta Resolución en la línea de otras que ya anunciaban tal planteamiento (R. 27 de febrero de 2004, R. de 12 de noviembre de 2004, R. 20 de diciembre de 2004 ...), pero en los que la solicitud era anterior al 8 de enero de 2005 (fecha en que se cumple el cuarto aniversario de la entrada en vigor de la nueva LEC).
Sin embargo, tal criterio resulta frontalmente opuesto a:
- La Instrucción de 12 de diciembre de 2000 de la propia DGRN que dice expresamente:
"IV. Ahora bien, el principio general del Derecho del carácter no retroactivo de las normas, salvo que en ellas se disponga lo contrario, recogido en el artículo 2.3 del Código Civil, significa que las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior...
...VI. Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no será necesario, por tanto, ordenar nuevas prórrogas, ni procederá practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento de prórroga."
- La línea sustentada en las recientísimas Resoluciones de 3 de junio de 2005, 18 de junio de 2005 y 11 de junio de 2005 en las que se expresa que estas anotaciones prorrogadas no caducan hasta que no se acredite que hayan transcurrido seis meses desde que se dictara el auto de aprobación del remate una vez consignado el precio correspondiente por el adjudicatario, o que se ha sobreseído por cualquier otro motivo el procedimiento en que aquella anotación se acordó. En ellas no se alude a si el criterio tendría que ser diferente en caso de haber pasado más de cuatro años desde la entrada en vigor de la LEC como hacen las resoluciones precursoras de la actual.
El único elemento potencialmente diferente es que estamos ante un embargo administrativo. Pero el propio Centro Directivo ha equiparado las prórrogas indefinidas judiciales y administrativas en Resoluciones como la R. 27 de febrero de 2004 a la que el Registrador también aludió, puesto que la Legislación tributaria establece idéntico valor a los mandamientos de embargo dictados por la autoridad tributaria y a los mandamientos judiciales, por lo que ha de aplicarse a aquéllos las normas referentes a éstos.
¿Y ahora qué hacer? Al haber perdido el Registrador la resolución, ésta es vinculante según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. ¿Tenemos que aplicar los Registradores este criterio -a mi juicio totalmente equivocado- a casos similares? ¿Y por qué no la doctrina de las demás RR. y de la Instrucción que se da de bruces con la ahora comentada?
Si los titulares de estas anotaciones y los Registradores han seguido la Instrucción, entendiendo, en consecuencia, que no era precisa la prórroga, por lo que ésta no se llegó a solicitar en su día, o bien, solicitada, se denegó, ¿cómo se les va a cancelar ahora a los actores su asiento sin su intervención? Ello podría producir su indefensión ante cargas o enajenaciones posteriores, conculcando, a mi juicio, el art. 24 de la Constitución que proscribe la indefensión. (JFME)
*313. INMATRICULACIÓN CON TÍTULOS FABRICADOS. R. 29 de julio de 2005, DGRN. BOE del 12 de octubre de 2005.
Hechos: Se presenta en el Registro escritura por la que la sociedad A adquiere de la sociedad B varias parcelas rústicas que se dice no están inscritas. Como titulo previo para la inmatriculación se presenta otra escritura, otorgada ocho días antes, por la que la sociedad B adquirió tales fincas de la sociedad C, dándose la circunstancia de que la sociedad A y la C aparecen representadas respectivamente por su administrador único, que es la misma persona.
El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos, entre otros:
-
- No se han aportado los Certificados Catastrales Descriptivos y Gráficos coincidentes. No estimó suficiente a este respecto la solicitud de alteración catastral que se acompañaba.
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- El titulo previo alegado no es suficiente para la inmatriculación, por las circunstancias concurrentes:
- es una escritura autorizada pocos días antes,
- aparece como transmitente otra sociedad relacionada con las de la ultima venta (coinciden los representantes),
- y todas esas sociedades están igualmente relacionadas con las de otras ventas presentadas en el Registro en fechas próximas, también a efectos de inmatriculación por titulo publico.
3.- Se hace imposible realizar adecuadamente la busca en este Registro para comprobar si las fincas objeto e esta escritura están o no inmatriculadas en todo o en parte previamente
Estima que lo anterior "es especialmente importante por el hecho de estar en tramitación el Plan General de Ordenación Urbana de Ciempozuelos, según consta en este Registro en relación con operaciones sobre otras fincas".
DGRN: Respecto al certificado catastral, confirma el defecto pues el art. 53.7 de la Ley 13/1996 establece taxativamente que no se inmatriculará ninguna finca si no se aporta la correspondiente certificación catastral, siendo coincidentes ambas descripciones.
En cuanto al título previo e imposibilidad de búsqueda, considera que, como la inmatriculación por titulo publico está tan facilitada por nuestra legislación, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculación. Confirma, al respecto, también la calificación basándose en las siguientes circunstancias, siendo la primera la más preeminente:
- La sociedad que primero transmitió tiene como administradora única la misma persona que ostenta la misma cualidad respecto de la adquisición final.
- Se trata de fincas rusticas sobre las que se va a iniciar un procedimiento urbanístico ya que dicho procedimiento va a suponer la practica imposibilidad de identificar unas parcelas que pueden estar inscritas con otras que se pretende inmatricular, con lo que se produciría una doble inmatriculación.
- La imposibilidad de realizar la busca por personas dadas las circunstancias del caso.
Comentario: Esta Resolución concede al Registrador muy amplias facultades de valoración de las circunstancias del caso concreto. Ello es un arma de doble filo, pues, por un lado, puede resolver mediante una visión global del conjunto de datos que maneja, pero, por otro, puede crear mucha inseguridad jurídica, pues resulta muy probable que la solución sea diferente dependiendo del Registrador que califique.
Ninguno de los tres argumentos esgrimidos por la DGRN tiene peso, en mi opinión, por separado para negar el acceso al Registro: de que coincida el administrador no se puede deducir necesariamente que estemos ante una operación fraudulenta o meramente irregular, pues esto lo podrá valorar un Juez, en todo caso; que se trate de fincas rústicas sobre las que probablemente recaiga un proceso de urbanización evidentemente no veda el acceso, y menos las dificultades para realizar la búsqueda en los auxiliares Índices de Personas y de Fincas. Curiosamente no alega ?como hizo también el Registrador- que entre las dos escrituras tan sólo mediaran 8 días o la proliferación de documentos semejantes. De haberlo hecho, podría haber desarrollado esta Resolución mayores consecuencias prácticas al estar muy extendida la costumbre de documentar los dos títulos incluso el mismo día. (JFME)
314. ANOTACION DE DEMANDA DE NULIDAD DE HIPOTECA POSTERIOR A NOTA MARGINAL DE CERTIFICACION DE CARGAS. R. 20 de julio de 2.005. DGRN. BOE de 13 de octubre de 2.005.
En el presente recurso se debate la negativa a practicar una determinada anotación preventiva de demanda de nulidad de una hipoteca que, constando ya anotada en el Registro, fue cancelada como consecuencia del procedimiento de ejecución de la referida hipoteca.
La Dirección general, aunque del expediente resulta que el recurso fue interpuesto fuera de plazo y por razones de economía procedimental, al objeto de evitar al recurrente solicitar nueva nota y tener que recurrir de nuevo...
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