Resoluciones Propiedad DGRN. BOE julio de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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EMBARGO DE BIENES PRIVATIVOS: LA DECLARACION DE GANACIALIDAD HA DE SER JUDICIAL. R. 17 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 6 de julio de 2005.
Se presenta mandamiento de embargo dictado en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el marido de la titular registral, habiéndose declarado por la Agencia Tributaria la responsabilidad de los bienes por ser las deudas de carácter ganancial.
La Registradora deniega la anotación por no haberse dirigido el mandamiento contra el titular registral. Alega el recurrente que declarado por la Agencia Tributaria, en virtud del principio de autotutela, que la deuda es ganancial, la providencia tiene la misma fuerza que una sentencia judicial.
Sin embargo, la Dirección General, sostiene que no toda sentencia tiene facultades para declarar la ganancialidad de una deuda, y la sola afirmación por la Agencia de que la deuda que motiva el embargo es deuda ganancial no es suficiente para hacer posible la anotación. Es necesario, al no existir en nuestro CC una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la sociedad de gananciales, una previa declaración judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges, ya que lo contrario supondría la indefensión del titular registral, al no poder alegar ni probar nada en contra de dicha declaración. (MN)
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PARCELACIÓN DE FINCA RUSTICA: NO ES POSIBLE SIN LICENCIA MUNICIPAL O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD. R. 22 de abril de 2005, DGRN. BOE del 6 de julio de 2005.
HECHOS: Se formaliza escritura pública de segregación de finca de 3.384 m2 y extinción de comunidad, de la que resulta, según certificación de la Comunidad Autónoma correspondiente, que las dimensiones de la finca segregada y resto son superiores a la unidad mínima de cultivo y que “es posible la segregación desde el punto de vista agrario, sin precisar que la Comunidad Autónoma autorice la misma”. Por uno de sus extremos, la finca linda con “camino de acceso a varias parcelas de nueva creación”.
REGISTRADOR.- Deniega la inscripción por falta de la licencia de segregación, de acuerdo con la Ley del Suelo art 259.3, el Dto 1093/1997 y la Ley Autonómica de Castilla La Mancha 2/98 .
RECURRENTE.- Se apoya fundamentalmente en la citada Ley 2/98, cuyo art 89 establece que “hay parcelación en suelo rústico cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sean susceptibles de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de servicios de carácter urbano”, lo que no ocurre en le presente caso.
DIRECCION GENERAL.- La DG desestima el recurso. Estima que pese a que la finca segregada sea superior a la unidad mínima de cultivo, no consta que la segregación esté autorizada por la Consejería correspondiente. Y además conforme a la citada ley autonómica: - en suelo urbano no caben parcelaciones, en tanto no se haya aprobado el plan de ordenación; - en suelo urbanizable, mientras no se haya aprobado el programa de actuación urbanística y – en suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, estando todas ellas sujetas a licencia municipal. Además la Ley del Suelo, sin entrar en estas distinciones establece genéricamente la obligación de notarios y registradores de exigir la acreditación de licencia o la declaración de su innecesariedad.
En definitiva o se acredita la licencia para la segregación o se obtiene la declaración del Organismo competente de la inexistencia de obstáculos urbanísticos para la misma, caso de que se reúnan los requisitos exigidos por la legislación agraria. (JLN)
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OPCION DE COMPRA CON PACTO DE PAGO DEL PRECIO POR COMPENSACION: AUN INSCRITO, ES PERSONAL, Y POR TANTO LA CONSUMACION DE LA OPCION NO SIRVE PARA CANCELAR CARGAS POSTERIORES. R. 22 de abril de 2005, DGRN. BOE del 6 de julio de 2005.
HECHOS: Se formaliza escritura de opción de compra sobre determinados inmuebles, en la que el precio de la compra, sería, en su caso, la compensación de créditos que mantenía el optante con el concedente de la opción. Posteriormente se ejercita la opción y se pretende por el optante la cancelación de cuatro embargos posteriores a la inscripción de aquella.
REGISTRADOR: Rechaza la inscripción, aparte de por haberse planteado el recurso fuera de plazo, por dos razones: - porque el pacto añadido a la opción de pago por compensación, no es inscribible, al no tener
naturaleza real, - y porque se exige para la cancelación de cargas posteriores, la consignación o depósito íntegro del precio pagado o el consentimiento de los titulares de dichas cargas.
El recurrente alega que si el Registrador hubiera inscrito el pacto del precio por compensación, los terceros titulares de las cargas hubieran conocido la situación y habrían sabido a qué atenerse
DIRECCION GENERAL.- Rechaza el recurso. Aparte de reconocer la extemporaneidad con que el mismo se ha planteado, hace una serie de consideraciones importantes:
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- La primera cuestión es la de si es inscribible, en la constitución de un derecho de opción de compra, el pacto, por el cual el precio sería la compensación de un crédito que tuviera el optante contra el concedente de la opción. Respecto del alcance de este pacto, primero indica que tiene naturaleza personal, y que aunque hubiera estado inscrito, no tiene transcendencia real. Una cosa es la validez del pacto y otra su eficacia erga omnes. El pacto es de naturaleza puramente personal y su posible inscripción no altera esta naturaleza. Además el mismo (ver Rs 8 de abril de 1991) puede estar conculcando la prohibición de pacto comisorio que establecen los arts 1859 y 1884 c.c.
2.- Por tanto aún en el caso de que el pacto del pago del precio por compensación hubiera estado inscrito, tal estipulación no podría afectar a tercero, y sólo tendría un alcance solutorio obligacional entre partes. En consecuencia, aún inscrito y consumada la opción, su ejercicio no permite cancelar las cargas posteriores, en tanto no concurra el consentimiento de sus titulares o se acredite la consignación o depósito del precio íntegro a favor de los mismos. (JLN)
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TRANSMISION DE FINCA CON MANANTIAL, TRAS LA VIGENCIA DE LA LEY DE AGUAS: HA DE ACREDITARSE LA PREVIA INSCRIPCION DEL MANANTIAL EN EL REGISTRO ESPECIAL DE AGUAS PRIVADAS O CATALOGARSE COMO TAL. R. 23 de abril de 2005, DGRN. BOE del 6 de julio de 2005.
HECHOS: Se formaliza escritura pública de compraventa de finca rústica, en la que se indica que la misma cuenta con “un pozo de un caudal de 128 litros/segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca”.
El Registrador inscribe la finca, pero deniega la inscripción del manantial, porque entiende que tras de la Ley de Aguas de 1985, las aguas son de dominio público estatal, salvo algunos supuestos especiales, en que se mantiene transitoriamente su dominio privado, pero tal hecho se debe acreditar con certificación del Organismo de Cuenca correspondiente.
El recurrente alega que conforme a la Ley de Aguas, los propietarios anteriores de la finca decidieron no inscribirlo en el Registro especial de aguas privadas, manteniéndolo simplemente como aprovechamiento temporal de aguas privadas, cuya inclusión como tal está en tramitación, pero que al figurar inscrito en el Registro, el mismo debe ser objeto de inscripción sin necesidad de ninguna certificación administrativa.
DIRECCION GENERAL: Da la razón al Registrador, ya que conforme a la Ley de Aguas de 1985, los dueños de aguas privadas podrían conservar temporalmente sus derechos: - bien acogiéndose a su inscripción en el Registro de Aguas Privadas que se creaba en cada Cabecera de Cuenca, - o bien incluirlos simplemente en el catálogo de aguas privadas, que es el que han acogido, según parece los propietarios de la finca enajenada (aunque su catalogación está pendiente). En consecuencia, hasta que no se acredite la inscripción de dicho manantial en el citado catálogo de aguas privadas mediante certificado administrativo, no es posible la inscripción registral del manantial.
COMENTARIO: En materia de Aguas se pueden hacer estas precisiones:
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- La Ley de Aguas 2 de abril de 1985 (que entra en vigor el 1 de enero de 1986), fue modificada por la ley 21 abril de 1999, y actualmente la Ley vigente es el texto refundido de 20 de julio de 2001 .
Según la misma, art 2, son de dominio público: las aguas continentales, superficiales o subterráneas renovables; los cauces de corrientes naturales continuas o no; los lechos de lagos y lagunas y los embalses superficiales en cauces públicos (sin embargo los lagos, lagunas y charcas que estén inscritos en el Registro de la Propiedad, conservan su carácter dominial privado disp. Adicional 1ª); los acuíferos, y las aguas procedentes de desalación del agua del mar, una vez que fuera de la planta de producción se incorporen a cualquiera de los elementos anteriores.
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- El art 54 de la LA permite al propietario de un predio el utilizar las aguas procedentes de manantiales situados en su predio y aprovechar las aguas subterráneas cuando el volumen anual no sobrepase los 7.000 m3, aunque si el acuífero ha sido declarado sobreexplotado, se exige autorización admva (caso del Río Segura).
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- Los titulares de aprovechamientos de aguas públicas por concesión admva o prescripción acreditada, y los de aprovechamientos de aguas públicas que se legalizan por inscripción en el Registro de Aguas, mantienen su derecho por plazo de 75 años a contar de 1 enero de 1986.
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- Los titulares de algún derecho sobre aguas privadas procedentes de manantiales que vinieran utilizándose en todo o parte, y los titulares de aprovechamientos temporales de pozos o galerías, que hubieran
obtenido su inclusión en el Registro de Aguas Privadas, se les respeta dicho régimen durante 50 años, a contar de 1 de enero de 1986. (Disp trans. 2ª)
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- Finalmente los aprovechamientos de aguas calificadas como privadas por la ley 13 junio de 1879, se pueden inscribir en el Registro de Aguas a petición de sus titulares legítimos y tienen 50 años de disfrute del mismo...
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