Resoluciones Propiedad DGRN. BOE junio de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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PARCELACION ILEGAL: LA VENTA DE CUOTA INDIVISA, AUN SIN ATRIBUCION DE USO, PRESUPONE LA EXISTENCIA DE PARCELACION ILEGAL, SI ESTÁ YA PRESENTADO CERTIFICADO MUNICIPAL DE INCOACION DE INFRACCION URBANISTICA. R. 7 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005. Vinculante en parte.
HECHOS: 1) En 18-08-2004 se practica en el R de la P asiento de presentación de certificado municipal de incoación de expediente de infracción urbanística, anotación de embargo y prohibición de disponer (Ley Andaluza de Ordenación Urbanística). 2) En 02-09-2004, se presenta en el Registro copia de la escritura de venta de una cuota indivisa de finca rústica, en la que consta que ningún comprador adquiere el uso individualizado de parte de la finca objeto de la escritura. 3) En 18-10-2004 se practica anotación preventiva relativa al certificado municipal indicado, por el que se anota la incoación de expediente de infracción urbanística, embargo y prohibición de disponer.
REGISTRADOR: Deniega la inscripción en cuanto a lo que aquí interesa: - por la prohibición de disponer establecida - por falta de licencia de parcelación o declaración de innecesariedad.
RECURSO: Se recurre alegando que el Registrador no ha tenido en cuenta el orden de presentación en el Registro de los documentos aportados: ya que el 02-10-2004 es la fecha de presentación de la escritura de compra, y la anotación tiene fecha de 18-10-2004, y es esta fecha la que se debe tener en cuenta y no la de la presentación de la certificación municipal, a los efectos de la inscripción.
DIRECCION GENERAL: Da parcialmente la razón al recurrente. Estima que lleva razón en cuanto que la fecha para determinar la prioridad de la compraventa es la del asiento de presentación (art 24 LH). Pero que respecto de la anotación, la fecha determinante no es la de dicho asiento, sino la de la práctica concreta del asiento de anotación, ya que el art 145 RH así lo establece expresamente (las anotaciones de prohibición de disponer impedirán la inscripción de actos dispositivos realizados posteriormente a ésta por su titular).
Sin embargo, en cuanto al segundo defecto (falta de licencia), da la razón al Registrador, y apoyándose en el art 79.3 y 4 del Reglamento Hipotecario Urbanístico, da valor a la presentación previa del certificado municipal de incoación de sanción urbanística, ya que el mismo advierte de la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o posible parcelación ilegal.
COMENTARIO: Las distintas Autonomías (una vez pasado el tiempo de aquellos primitivos protocolos urbanísticos preautonómicos que, finalmente, la DG tuvo que aceptar), y yo creo que todos los Registradores y Notarios, nos hemos sensibilizado con el tema de las parcelaciones ilegales . Hoy día, casi todas las Normas Urbanísticas castigan no sólo la estricta parcelación ilegal, sino las distintas coberturas bajo las cuales se encubren estos actos parcelatorios ilegales, llámense sociedades, divisiones horizontales, o comunidades proindiviso. En tal sentido la Ley Andaluza de 17 diciembre 2002, cuyo art 66 indica que son actos reveladores de una posible parcelación, aquellos en que mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en proindiviso de un terreno o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno. Aún en el caso de existir licencia, y en los 3 meses siguientes, el Notario debe remitir copia de la escritura al Ayuntamiento, bajo pena de caducidad de la licencia . Y por su parte la Ley Valenciana de Suelo No Urbanizable de 9 diciembre de 2004, indica que es parcelación urbanística la subdivisión, enajenación o arriendo de cuotas o porcentajes indivisos para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico .
A su vez, la DG también ha rechazado todas estas fórmulas a través de todas las Rs que fueron dictadas a lo largo de los años 2000 y 2001 (entre ellas la de 16 septiembre de 2000). Incluso llegó a rechazar la posibilidad de inscripción de una sentencia judicial que ordenaba la inscripción del acto parcelatorio, en base a la inequívoca exigencia legal de la pertinente licencia o declaración de innecesariedad (Rs. 29 abril 2003).
Por lo que hace al recurso, totalmente de acuerdo, personalmente, con la DG. Únicamente observar cómo, a veces, la DG lleva a cabo determinadas manifestaciones de las que luego tiene que desdecirse . Recordemos que en alguna Rs anterior había exigido al Registrador no tomar en cuenta aquellos asientos cuyo objeto era advertir o ilustrar la calificación de otros posteriores. Hoy tiene que admitir que, en determinados casos, como el actual en relación con el certificado administrativo municipal (al que denomina título con virtualidad tabular ), sí que hay que tenerlos en cuenta a la hora de calificar. (JLN)
Enlace: BOE
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PARCELACION ILEGAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA. R. 8 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005.
Ver su contenido idéntico a la nº 162 de 7 de abril de 2005.
Enlace: BOE
*164. ELEVACION A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE QUIÉNES SON LOS HEREDEROS DEL VENDEDOR. R. 13 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005.
HECHOS: A y B formalizan en documento privado, la venta por el primero al segundo de determinada finca rústica, inscrita en el R de la P. Fallecido A (viudo y con testamento), el comprador B demanda a los herederos de aquel, y en base a la sentencia dictada, con allanamiento de tales herederos, éstos formalizan con B la elevación a público del documento privado.
REGISTRADOR.- El Registrador rechaza la inscripción porque, pese a la sentencia dictada, no se acredita que los herederos firmantes sean todos los herederos de A, y porque el título sucesorio es el testamento, el contrato sucesorio, declaración de herederos o el acta de notoriedad, y que su falta es defecto que impide la inscripción (art 78 RH).
RECURSO.- Se alega por el recurrente que el bien inmueble vendido ya no está en el patrimonio del vendedor, y que el comprador no puede ni obtener el testamento de aquel, ni formalizar la declaración de herederos; y que en el proceso civil se han cumplido todas las garantía de intervención de todos los interesados con algún derecho.
DIRECCION GENERAL: No admite el recurso, partiendo de la base de que la demanda se entabla personalmente contra los herederos del vendedor (y no contra todos los que sean sus herederos) y contra los herederos de algunos herederos, ya fallecidos también, y no se ha acreditado en el procedimiento que sean los únicos herederos del titular registral. Por tanto se precisa la aportación del título sucesorio para comprobar que se ha demandado a todos los herederos de dicho titular.
COMENTARIO: La Rs no tiene mucho que comentar. Sólo indicar que no es cierto que el comprador no puede obtener copia del testamento ni llevar a cabo la declaración de herederos del titular registral fallecido. La copia del testamento (pese a la dicción del actual Reglamento Notarial) la puede obtener cualquier persona con interés legítimo, y para incoar el acta notarial de declaración de herederos basta igualmente ese legítimo interés.
En segundo lugar señalar que quizá la solución dada por la DG hubiera sido otra, si se hubiera demandado a todos los herederos del titular registral , con aportación del testamento y no sólo y personalmente a unos cuantos de ellos, alegando además que otros habían fallecido, y encima allanándose todos ellos a la demanda, y ejecutando voluntariamente la sentencia. Es evidente para todo ello, a mi juicio, la exigencia imprescindible del título sucesorio. (JLN)
Enlace: BOE
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ADJUDICACIÓN DE BIEN INDIVISIBLE EN PARTICIÓN: NO ES GANANCIAL LA CUOTA QUE HA DE COMPENSARSE A PESAR DE SERLO EL DINERO. R. 14 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005.
SUPUESTO: En una partición hereditaria una finca se adjudica a una coheredera, casada en gananciales, dada su indivisibilidad. La adjudicataria compensa a sus seis hermanos por el exceso de adjudicación con dinero del que no se indica la procedencia. La finca se inscribe a favor de ella, con carácter privativo en su integridad.
Ahora se solicita la rectificación de dicho asiento por supuesto error ¿material? mediante instancia suscrita por una representante del marido de la titular registral.
DGRN: Se confirma la calificación desestimatoria porque la partición legalmente hecha, según el artículo 1068 del Código Civil, confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, sean o no indivisibles, y aunque tengan que abonar a los demás en dinero el exceso, pues la causa de la adquisición sigue siendo el derecho que el adjudicatario tenía como heredero.
No existe, en consecuencia, enajenación entre herederos sino directamente del causante al adjudicatario pon lo que la forma en que se practicó la inscripción que se solicita rectificar fue correcta.
La presunción del artículo 1361 del Código Civil cede ante un título adquisitivo que determine la privatividad de lo adquirido según las reglas del artículo 1346.2 del mismo Código (adquisiciones a título gratuito) sin perjuicio del deber de reintegro del valor satisfecho a costa del caudal común al tiempo de la liquidación de la sociedad de gananciales.
Notas: No se plantea ni por el Registrador ni por la DGRN -quizás por no estar en la nota- la imposibilidad de prosperar la solicitud de rectificación al no intervenir de la potencial perjudicada: la titular registral.
Por otra parte, en esta Resolución se vuelve a recoger parte del contenido del Informe del Registrador. (JFME)
Enlace: BOE
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PARCELACION ILEGAL. VENTA DE CUOTA INDIVISA. R. 18 de abril de 2005, DGRN. BOE del 3 de junio de 2005.
Ver su contenido idéntico a la nº 162 de 7 de abril de 2005.
Enlace: BOE
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