Resoluciones Propiedad DGRN. BOE mayo de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
141. CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA
L.E.C. R. 20 de diciembre de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005.
Se solicita mediante instancia la cancelación por caducidad de una anotación preventiva de embargo prorrogada en 1998.
La DGRN reitera la doctrina de las Resoluciones de 29 de mayo de 1998 y 27 de febrero de 2004: Las prórrogas “indefinidas” basadas en el artículo 199 RH no pueden cancelarse mientras no haya resolución judicial firme y hayan transcurrido, al menos, seis meses desde la misma por aplicación analógica del artículo 157 de la Ley Hipotecaria. En el caso concreto, ni siquiera se había acreditado la finalización del procedimiento.
Da a entender el Centro Directivo que, si hubiesen transcurrido cuatro años desde la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil (es decir, a partir del 8 de enero de 2005) la solución podría haber sido distinta, pero sin pronunciarse expresamente.
Nota: Esta última indicación de la DGRN –que ya aparece en resoluciones recientes- es muy peligrosa, porque siembra la incertidumbre, máxime cuando la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 no distingue e impide la práctica de nuevas prórrogas. Dice expresamente: “VI. Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no será necesario, por tanto, ordenar nuevas prórrogas, ni procederá practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento de prórroga.”.
Creo que, si la DGRN quiere matizar su propio criterio, la mejor fórmula sería la de aclarar, modificar o completar su propia Instrucción. El asunto es urgente porque están continuamente llegando a los Registros testimonios de autos y mandamientos de cancelación sustentados en su prioridad en estas anotaciones sobre las que se está sembrando la duda de su caducidad. (JFME)
**142. LEGITIMA DEL CONYUGE VIUDO: EN CASO DE SEPARACION JUDICIAL, EL CONYUGE NO CULPABLE CONSERVA SUS DERECHOS LEGITIMARIOS. R. 16 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005. Resolución de 16 de marzo de 2005, de la
HECHOS: Fallece el esposo X, bajo testamento abierto en el que declara encontrase separado judicialmente de su segunda esposa, y tener siete hijos, de su primer matrimonio, a los que instituye herederos por partes iguales. En la sentencia de separación de 28 enero de 1991, se hacía constar que “aunque no se puede probar una conducta injuriosa o vejatoria del marido, sí le es imputable la causa de separación, por incumplimiento de los deberes conyugales”. En la escritura de herencia, formalizada por sus siete hijos, no interviene la esposa.
REGISTRADOR: Presentada la escritura de partición al R de la P, se rechaza la inscripción porque “falta acreditar que, la separación matrimonial del causante, no se produjo por culpa del mismo, extremo que justificaría la ausencia de legítima”
DIRECCION GENERAL: La DG le da la razón al Registrador, estimando que la regulación actual de la separación y su coordinación con el art 834 c.c., suponen que, si bien, la regla general es que la separación traiga consigo la pérdida de legítima para los cónyuges, ello tiene la excepción de su conservación por el cónyuge inocente, cuando la separación tiene como causa un hecho culpable atribuible al fallecido, y ello pese a que la idea de la separación-sanción, se va sustituyendo por la idea de la separación objetiva. Pero en Nuestro Sistema del C.c. persisten ambos sistemas, por lo que si la separación ha sido por culpa del difundo, el sobreviviente conserva sus derechos legitimarios.
COMENTARIO: No puedo estar, personalmente, más en desacuerdo con la anterior Rs, ya que el olvido del Legislador de retocar dicho precepto en la Reforma de 13 de mayo de 1981 (el art 834 fue reformado en 24 de abril de 1958) ha dado lugar a la pervivencia de un precepto, que la gran mayoría estimábamos derogado por la supresión del concepto de culpabilidad en la separación y en el divorcio. Este precepto, protector del concepto de familia tradicional, chirría no ya con los tiempos que corren, sino incluso con la propia reforma de 1981, en la que el art 945 c.c. priva al cónyuge de la sucesión intestada por el mero hecho de la separación por sentencia firme o por la separación de hecho por mutuo acuerdo. Y si Dios no lo remedia y el Legislador tampoco (y me temo que éste no tiene mucho interés en el tema) el precepto va a seguir vigente por mucho tiempo, pese a que tengamos divorcio exprés, uniones de hecho, todavía no reguladas a nivel nacional, y a que todos pensemos, como en el reciente Congreso Notarial, que el rancio sistema legitimario de Dcho Común y su prohibición de pactos sucesorios (copiado del Dcho Francés, cuyos notarios se encuentran hoy, por cierto, inmersos en la supresión de dicha nulidad) de nuestro C.c. son una traba para el futuro de las empresas (cómo se formalizan con estas limitaciones los llamados protocolos familiares de las sociedades).
Para mayor INRI, y en el otro extremo, la STS de 17 de junio de 2003, ha reconocido a la unión de hecho, efectos jurídicos, de suerte que aplicando la doctrina del enriquecimiento injusto, ha atribuido al conviviente de hecho, su participación en la herencia del difunto, hasta en una cuarta parte.
La cuestión es que, a partir de hoy, habrá que pedir en todos los casos de separación judicial, o bien la sentencia que recoja la no culpabilidad o bien que comparezca en la escritura el cónyuge separado sobreviviente, con los graves problemas familiares que ello puede acarrear, más en el caso de segundas nupcias (JLN)
**143. PROPIEDAD HORIZONTAL. VENTA DE LA VIVIENDA DEL PORTERO CON CONSENTIMIENTO UNANIME PERO SIN TRACTO SUCESIVO REGISTRAL. R. 23 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005. Vinculante
HECHOS: Se formaliza escritura de desafectación y venta de la portería como elemento común de un edificio, compareciendo en la escritura el Presidente de la Comunidad, avalado por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, aunque en ella no se especifican quienes son los propietarios intervinientes en la reunión. El Registrador exige que en el certificado de la Junta consten los nombre de los propietarios asistentes a la Junta, ya que es preciso que la modificación del título constitutivo, se realice por acuerdo unánime de los copropietarios “según el Registro”, ya que se debe aplicar el principio del tracto sucesivo.
DIRECCION GENERAL: Conforme al razonamiento del Notario autorizante, la DG estima que hay que en la Propiedad Horizontal hay que distinguir dos tipos de acuerdos: 1) aquellos que tiene el carácter de actos colectivos, que no se imputan singularmente a cada copropietario, sino a la Junta como Órgano Comunitario y
2)aquellos otros que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de cada copropietario, el cual se tiene que recoger en documento público para su acceso al Registro de la P. En el caso concreto, la desafectación y disposición de la vivienda del portero es un acto de la junta como Órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios, en los términos previstos en el art 17 de la LPH, sin que se pueda aplicar el principio del tractor sucesivo.
COMENTARIO: En este caso, alabo la decisión de la DG, dado que se había planteado en multitud de ocasiones la cuestión de la discordancia entre los propietarios “reales” y los “registrales”, y más en un sistema en que la inscripción es voluntaria y no constitutiva. La cuestión es que raro será el caso de que algún propietario “registral” haya fallecido, en otros que se haya otorgado documento de venta y no se haya formalizado todavía la escritura, lo que llevaría a paralizar la vida de la comunidad, más cuando necesita la venta de un elemento común para cualquier obra o reparación de consideración. La nueva solución de la DG estimo es la correcta, por cuanto se descarga en el Presidente la responsabilidad de determinar que el acuerdo ha sido unánime, en los términos que fija la LPH, huyendo del estricto principio del tracto sucesivo. (JLN)
144. INMATRICULACIÓN: TÍTULO PREVIO ADICIÓN DE HERENCIA OTORGADO UN MES ANTES. R. 28 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005. Vinculante
Hechos: Se solicita la inmatriculación de una finca aportándose, al respecto una escritura de compraventa y otra previa de adición de herencia otorgada un mes antes.
El Registrador suspendió porque “no puede entenderse justificada la previa adquisición por el trasmitente con la aportación de un antetítulo otorgado un mes antes”. Argumenta con que el art. 205 LH exige la justificación fehaciente de la previa adquisición del derecho del trasmitente, y no solo la justificación por el trasmitente de que posee un título adquisitivo anterior y con que la escritura de partición de herencia solo puede admitirse como justificación de la adquisición del bien por los herederos adjudicatarios cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante.
La DGRN revoca la nota. El artículo 298 1.1 del Reglamento hipotecario admite la inmatriculación mediante título público de adquisición, «siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente».
Considera que, de los documentos presentados, no se puede presumir un fraude de ley y, en concreto, del hecho de que el título previo haya sido otorgado un mes antes que el título inmatriculador, lo que no es suficiente para destruir la presunción de veracidad del art 17 de la Ley del Notariado.
Recuerda que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión testada e intestada, como señala el artículo 609 del Código civil por lo que la sucesión testada e intestada es un modo de adquirir la propiedad.
Notas: La diferencia de fechas en el caso es de un mes. Pero, ¿mantendría el Centro Directivo el mismo criterio si los documentos...
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