Resoluciones Propiedad DGRN. BOE enero de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
*1. SEGREGACIÓN SIN LICENCIA EN ESCRITURA ANTIGUA E INSCRIPCIÓN ACTUAL. R. 19 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.
En 1985 se otorga una escritura de segregación de un terreno rústico en la Comunidad Autónoma Canaria, sin licencia. En 2004 se quiere inscribir, pero el Registrador lo rechaza porque alega que la actual Ley Canaria 9/99 de 13 de Mayo exige Licencia.
Luego el registrador alega en el informe -extemporáneamente- la aplicabilidad de la ley del Suelo de 1976 que imponía en el artículo 96 la obligación de los notarios y registradores de solicitar la licencia de parcelación.
La DGRN estima el recurso por el principio de irretroactividad de las normas, ya que en el momento del acto de segregación no estaba vigente la norma alegada (la actual), y difícilmente podía existir otra que impidiera esa segregación.
Considera que el artículo 96 de la ley de 1976 es puramente adjetivo. Es decir, que los notarios y registradores debían de exigir licencia cuando la ley sustantiva en un supuesto concreto lo exigiera. Y el registrador no alega esa norma sustantiva para fundamentar su exigencia.
Recordemos que la Ley del Suelo de 1976 exigía Licencia para toda parcelación urbanística. Y que consideraba parcelación "la división simultánea o sucesiva del terreno en dos o más lotes que pudiera dar lugar a un núcleo de población" (artículo 94). Sólo en esos particulares casos de división de terrenos debían el notario y registrador exigir la licencia.
COMENTARIO: A pesar de ser extemporánea la alegación del registrador en el informe -relativa a la Ley de 1976- la DGRN no la rechaza de plano, sino que la acepta, pues la rebate. Se crea, por tanto, más incertidumbre y contradicción en cuanto al valor y contenido del Informe.
Por otro lado no se entiende bien que la DGRN alegue que la ley de 1976 está hoy derogada por la Ley Canaria de 1999, si es claro que esa ley de 1976 es la que hay que aplicar por el principio de irretroactividad y no importa si ahora está derogada o no, pues lo único que importa es que en 1985 era la ley aplicable y vigente.
Queda por saber si el registrador -una vez enterado de la normativa aplicable- puede ahora dar en el clavo de los requisitos exigidos por la ley aplicable, poner una segunda
nota, y rechazar la inscripción alegando que el acto de segregación implicaba una parcelación urbanística, de acuerdo con la ley de 1976, y que era necesaria en su momento licencia. Todo en hipótesis, pues no parece que se forme o pueda formar ningún núcleo de población con el acto segregado.
Finalmente sería interesante tratar el tema de la posible aplicabilidad a los actos de segregación sin licencia suponiendo que fuera necesaria en su momento- la normativa sobre prescripción de las infracciones urbanísticas, al menos cuando el acto de segregación conste fehacientemente, como en el presente caso.(AFS)
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LA TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN NO ES INSCRIBIBLE. R. 22 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.
Se presenta en el Registro escritura pública por la que quien se dice poseedor de determinadas fincas transmite la posesión a sus propietarios a cambio de una contraprestación dineraria. El Registrador deniega la inscripción, de conformidad con el artículo 5 de la Ley Hipotecaria. El interesado recurre.
LA DIRECCION GENERAL establece que: “Sin necesidad de entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, es lo cierto que la reforma hipotecaria de 1944 declaró la expulsión del Registro de tal figura, de manera que, aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real, la clara dicción del artículo 5 de la Ley Hipotecaria supondría una excepción a los artículos 1 y 2. 1º de la misma Ley”.Desestima el recurso. (IES)
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INMATRICULACIÓN: DUDA SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. R. 23 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.
Se deniega la práctica de una inmatriculación porque se duda sobre la identidad entre la finca cuya inmatriculación se pretende y otra mayor de la que pudiera formar parte y que aparece inscrita, duda que difícilmente
pudo evitarse a la vista de lo escueto de la solicitud de información registral previa, que tan solo la identificaba por su número en una vía pública, cuando la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad y cuya falta es motivo suficiente para devolverla (cfr. artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario).
El recurrente contaba con información registral previa en la que constaba no estar inscrita. La DIRECCION GENERAL hace constar:
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- La necesidad de que en la petición de publicidad se identifique la finca no sólo por un número de una vía pública, sino también por la superficie y linderos.
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- Que la cuestión planteada, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. artículo 199 de la Ley
Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo.
Por ello, la solución a tal cuestión tiene su propio cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306
del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300. (IES)
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ADJUDICACIÓN DEL USUFRUCTO POR QUIEN SOLO TIENE LA NUDA PROPIEDAD. R. 24 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005. Vinculante
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Doctrina de la DGRN: cuando se adjudica el usufructo de una finca que se tiene sólo en nuda propiedad, inventariándose solamente tal nuda propiedad, lo que se está adjudicando es un usufructo distinto del ya existente, que nacerá cuando se extinga el actual, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad el usufructo actualmente existente a favor de un tercero; por ello, el actual usufructo no se ve afectado en absoluto, ni, por ello, existe una contravención del principio de tracto sucesivo.
Lo contrario supondría, injustificadamente, demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación. (JDR)
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DONACIÓN A LA ESPOSA “DE LA PROPORCIÓN QUE CORRESPONDE AL MARIDO” EN UN BIEN GANANCIAL. R. 25 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.
Comparecen unos cónyuges en escritura pública, el marido como donante y la esposa como donataria y, después de exponer que el marido es dueño con carácter privativo de la mitad indivisa de una finca y, juntamente con su esposa, como bien ganancial, de la totalidad de otra, el marido «dona pura, simple y gratuitamente a su esposa, la proporción que le corresponde sobre cada una de las fincas descritas, con cuantos derechos, usos y servidumbres sean inherentes a las mismas, aceptando agradecida su esposa esta donación.»
Habiéndose inscrito en su día la donación de la mitad indivisa de la finca privativa, se solicita ahora la inscripción de la donación de la otra finca, denegando el Registrador la inscripción «porque vigente la sociedad de gananciales no se permite la división en cuotas ideales, debiendo haber sido hecha la donación de toda la finca por ambos esposos», y recurriéndose la calificación.
La DIRECCIÓN GENERAL señala: Hay que aclarar en primer lugar que ningún problema existiría si la donación se refiriera a la total finca, pero, en el presente caso, se trata de la donación por el marido a la mujer «de la proporción que le corresponde» a aquél en una finca ganancial. A este respecto, y como dijo la Resolución de este Centro Directivo de 2 de febrero de 1983, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la
doctrina de esta Dirección General configuran la sociedad legal de gananciales –al igual que la generalidad de la doctrina– como una comunidad de tipo germánico en la que el derecho que ostentan los cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas y en donde cabe el ejercicio de división de la cosa común, y por eso en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial; concepción que supone –a salvo lo establecido en el artículo 1.373– la inalienabilidad de la hipotética participación que todo cónyuge tiene sobre cada bien que integra el patrimonio común debido a que tanto éste como la condición de comunero es inseparable de la de cónyuge, por lo que confirma la calificación del Registrador. (IES)
*6. CONTADOR PARTIDOR Y DIVISIÓN HORIZONTAL. R. 26 de noviembre de 2004, DGRN. BOE del 1 de enero de 2005.
La DIRECCIÓN GENERAL da respuesta a:
Una cuestión formal. El informe del Registrador no es el cauce procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.
Una cuestión de fondo. Escritura de partición de herencia, otorgada por el contador partidor, la viuda y cinco de los diez hijos y herederos del causante, en la que se incluye la constitución de un régimen de propiedad horizontal. Uno de los elementos había sido previamente transmitido por el causante a uno de los herederos. Se incluye la advertencia expresa por el Notario sobre la necesidad de conformidad de todos los herederos para su eficacia legal.
Esta escritura es posteriormente...
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