Resoluciones Propiedad DGRN. BOE noviembre de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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NO ES ADMISIBLE LA REPRESENTACION INDIRECTA, SI CON ELLA SE PRETENDE UN CAMBIO DE TITULARIDAD REGISTRAL, SIN CAUSA. R. 2 de septiembre de 2004, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2004.
HECHOS: Aunque no quedan totalmente claros, creo entender que son los siguientes: - El 12 de febrero de 2002, se otorga escritura de mandato en que la Sociedad X, encarga a D Antonio DP, la compra de determinada finca a la Congregación Religiosa M.
- Dos días después (y sin hacer constar el mandato anterior) en 14 de febrero de 2002, dicha Congregación Religiosa M, vende la finca en cuestión a Don Antonio DP y esposa, que adquieren para su sociedad conyugal. Además en dicha escritura, el comprador constituye hipoteca a favor de la Vendedora en garantía de la parte del precio que queda aplazado. Esta compraventa se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Una vez inscrita la escritura anterior, Don Antonio procede a hipotecar la finca comprada a favor de la Caja de Ahorros de Salamanca, escritura que igualmente es inscrita.
- Y finalmente, tras de todo ello, se saca a relucir la primitiva escritura de mandato, donde con consentimiento de Don Antonio, éste reconoce que en la escritura de compra, actuaba a través de la figura de la representación indirecta, y compraba para sí, pero por cuenta de la Sociedad X. Se pretende por tanto inscribir la finca a favor de la Mercantil Mandante, como un supuesto de negocio fiduciario.
CALIFICACION: El Registrador resuelve no practicar la inscripción por estos motivos:
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- Porque D Antonio compraba en su nombre y nunca en ejecución de un mandato.
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- Y sobre todo, porque existen unos acreedores (hipoteca en garantía del precio aplazado y del crédito hipotecario), a los que se les está sustituyendo el deudor, sin su consentimiento y tampoco se está ante un título traslativo de dominio.
RECURSO: Tras recurrir al Registrador Sustituto, cuya calificación confirma la de su Compañero, se interpone recurso gubernativo, en base a estos argumentos:
- distinción entre la representación directa y la indirecta, siendo ésta última el supuesto en que se encuadra el caso.
- existe conformidad y acuerdo en reconocer el carácter fiduciario del negocio celebrado, tanto por parte de D Antonio DP, como por parte de la Mercantil X. Y la causa del negocio celebrado y la transmisión fiduciaria es el cumplimiento del mandato, y la compraventa celebrada, en la que el comprador actuaba por sí, pero por y para la Mercantil dicha.
El Registrador insiste en que si no se produce la intervención de la Congregación M vendedora y de los acreedores hipotecarios, modificando la escritura, o bien se obtiene sentencia firme en tal sentido, el puro y simple mandato encubierto o representación indirecta, no es suficiente para producir el cambio de titularidad registral, ya que no existe transmisión de dominio.
DIRECCION GENERAL.- La DG resuelve en dos párrafos el problema y da la razón al Registrador: Realmente no se está ante un supuesto de mandato indirecto, sino que existe una pura y simple rectificación registral, disfrazada de negocio fiduciario. Al no poderse alterar los términos de la venta realizada sin el consentimiento de todos los que intervinieron en ella, se confirma la calificación registral.
COMENTARIO: En principio creo que lleva razón la DG, pese a la parquedad argumental. El tema de fondo, aparentemente, es que la Congregación Religiosa no quería vender a la Mercantil X, o exigía un precio excesivo, y ésta trata de conseguir esta compra a través del mecanismo del negocio fiduciario: primero compra D Antonio (negocio real) y éste reconoce que compraba para sí, pero por cuenta de la Mercantil X (negocio obligacional).
Lo que es evidente, y éste es el argumento de más fuerza, es que con dicho cambio, se produce un cambio de deudor hipotecario, que exige la intervención y consentimiento de los acreedores, el cual no ha sido prestado por ellos.
Quiero, sin embargo, llamar la atención sobre un Auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, nº 4 de 20 de febrero de 2001 (ver Boletín del CERC número 93/2001 pág 157), donde contra el argumento del Registrador, dicho Tribunal admitió la figura de la representación indirecta, pese a que aquel insistía en que el reconocimiento de dominio posterior, entre fiduciante y fiduciario, no era título traslativo de dominio y no se expresaba la causa de la transmisión. Para el Tribunal, la causa existía en el contrato de
mandato y esta causa, junto con el reconocimiento de dominio y entrega, cumplía con la exigencia del título y modo. (JLN)
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EL CAMBIO DE LA CALIFICACION URBANISTICA DE UN TERRENO, NO MODIFICA POR SI SOLO LA PROPIEDAD DEL MISMO. R.3 de septiembre de 2004, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2004.
HECHOS: Como consecuencia de un Estudio de Detalle llevado a cabo dentro del Plan General de Ordenación de 1989 en Las Palmas de Gran Canaria, se lleva a cabo, en 1994 y conforme a dicho Plan General, un Proyecto de Equidistribución por el Sistema de Compensación, donde como fincas de resultado se adjudican al propietario único primitivo, determinadas parcelas edificables, y una zona deportiva, y además se origina un viario de la Urbanización, que queda para el Ayuntamiento.
Con el nuevo PGOU del año 2000, se suprime el viario, inicialmente previsto, y el titular y propietario originario entiende que como dicho viario ha quedado incorporado a dos de las parcelas de su propiedad, éste forma parte del dominio de éstas.
De esta forma, cuando vende un de dichas parcelas, con superficie inicial de 1159 m2, la modifica posteriormente con el concurso de los compradores, aumentándola en 439 m2 más, con la parte del viario incorporado a la misma.
REGISTRADOR: El Registrador deniega la inscripción, entendiendo que la finca procede de un proyecto de equidistribución debidamente aprobado, y que su modificación debe hacerse en la misma forma que su aprobación.
RECURSO: A ello se contesta que, modificado el PGOU de 1989 por el del año 2000, y suprimido el viario, este cambio, ha producido la modificación del Estudio de Detalle Primitivo, eliminando el viario e incorporándolo a una de las parcelas en cuestión.
El Registrador, sin embargo, mantiene, que una cosa es el cambio de calificación del destino urbanístico, lo que es correcto, ya que ha sido modificado por el nuevo PGOU del año 2000, pero otra cosa es el cambio o atribución del derecho de propiedad sobre el terreno, que sigue perteneciendo al Ayuntamiento, a virtud del primitivo Estudio de Detalle.
DIRECCION GENERAL: La DG da la razón al Registrador. Si el exceso de terreno que ahora se pretende inscribir a nombre del propietario primitivo, es un viario que fue adjudicado en aquella actuación urbanística al Ayuntamiento, es esta Entidad quien tiene el poder de disposición sobre ella, conforme a las normas administrativas que le sean de aplicación. El cambio de calificación urbanística no supone automáticamente cambio en la propiedad (JLN)
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*3. DECLARACION DE OBRA NUEVA: NO ES PRECISO ACREDITAR QUE EL TECNICO CERTIFICANTE SEA EL LEGALMENTE COMPETENTE. R. 8 de septiembre de 2004, DGRN. BOE del 4 de noviembre de 2004. Vinculante
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HECHOS: En escritura de declaración de obra nueva en construcción, se incorporan a la misma la pertinente licencia municipal de edificación, y la certificación de descripción, realizada por el Arquitecto Técnico Director de la Obra, según manifiesta, apareciendo su firma legitimada, con indicación de su DNI.
REGISTRADOR: El Registrador suspende la inscripción, porque, conforme al Reglamento Hipotecario Urbanístico, sólo es técnico competente, el que firma el proyecto, el que tenga la dirección de obra, el que aporte visado colegial o el arquitecto municipal. Y en la escritura no queda probado ni se acredita que el técnico certificante sea uno de ellos.
NOTARIO RECURRENTE: El Notario autorizante recurre, por estimar que la DG ya hizo constar que no se precisaba el visado del certificado técnico, aunque sí el número de colegiado, la legitimación de la firma y que éste asevere que es el autor del proyecto o el director de la obra, pero en ningún caso se ha exigido, que acredite ser el director de la obra o autor del proyecto, bastando como dice la DG la “aseveración responsable del técnico especializado”.
DIRECCION GENERAL: La DG da la razón al Notario. Para inscribir escrituras de obra nueva en construcción, se exige que se acredite el otorgamiento de la licencia de edificación y la expedición por técnico competente de certificado de que la obra que se describe se ajusta al proyecto. Por tanto debe quedar relegada a la...
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