Resoluciones Propiedad DGRN. BOE abril de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
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INMATRICULACION DE FINCAS Y TITULO FEHACIENTE PREVIO. DOS ESCRITURAS, DOS CALIFICACIONES Y UN SOLO RECURSO. R. 8 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
El supuesto de hecho es bastante confuso. En un convenio regulador de separación que finaliza en escritura en el año 2001 se adjudica al marido, señor A, una finca 1 de X metros, que los cónyuges consideraban suya, en parte por compra a un Ayuntamiento, al parecer en documento privado.
En 2003 se otorga una escritura de venta por dicho Ayuntamiento a favor del marido señor A., ya separado, de la misma finca inventariada, pero no se acredita fehacientemente la adquisición previa por el Ayuntamiento, que para complicarlo todo más la había segregado de una mayor, que no se cita, y cuya cabida escriturada no coincidía tampoco con la inventariada en la separación.
A la vez, se otorga por el marido separado judicialmente una escritura de subsanación de la escritura anterior, que contenía el convenio regulador de separación, para aumentar la cabida de la citada finca y hacerla coincidir con la que figura en la escritura de compra al Ayuntamiento, pero actúa como mandatario verbal de la esposa, que en ningún momento ratifica, alegando el recurrente que no es necesaria la ratificación, pues está clara la voluntad de la esposa de adjudicarle a él todos los inmuebles y la cabida real de la finca, según la documentación complementaria.
Las dos citadas escrituras dan lugar a dos notas de calificación independientes denegatorias de la inmatriculación, que se recurren en un solo acto. La DGRN resuelve por economía procesal en una sola Resolución, dada su interrelación, denegando el recurso, no sin antes quejarse del confusionismo de la situación creada y de la pretensión del recurrente.
NOTA.- No intenten entender el supuesto de hecho con los datos facilitados, pues es imposible hacerse idea de la situación exacta, y además no merece la pena perder el tiempo en ello. Hay recurrentes que se empeñan en absurdos jurídicos. (AFS)
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RESERVA DEL DERECHO DE VUELO Y SUBSUELO POR LA PROMOTORA EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL Y FACULTAD DE SEGREGAR Y DESVINCULAR EL TERRENO. R. 16 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
Una entidad promotora constituye una propiedad horizontal y se reserva el siguiente derecho: “ El de independizar, del terreno excedentario, las parcelas de aprovechamiento en el subsuelo, verificando las segregaciones necesarias con transcendencia registral, y realizando en esas zonas excedentarias las construcciones en subsuelo que estime oportunas. C) De ser permisible, el de adicionar al inmueble, alguna planta más, o construir en el terreno excedentario alguna otra edificación.»
Ahora pretende inscribir la segregación del terreno sobrante y la desvinculación de la propiedad horizontal, sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios. Según el registrador y la DGRN esa reserva de derechos no incluye la facultad de segregar el terreno sin dicha autorización, sino sólo de independizar las fincas construidas resultantes dentro de la propiedad horizontal. Además, la segregación requería la previa inscripción de un exceso de cabida en la finca matriz dudoso, ya que a su vez procedía la finca matriz de una finca resultante de un proceso de reparcelación reciente. (AFS)
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**3. INMATRICULACION DE FINCA Y TITULAR CATASTRAL. APORTACIÓN AL MATRIMONIO. SIMULTANEIDAD EN EL TIEMPO DEL TITULO INMATRICULADOR Y DEL PREVIO. R. 17 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
Se firma una escritura número 1 en virtud de la cual A vende a B y C la nuda propiedad, quienes confiesan que el dinero es privativo de ellos y los cónyuges ratifican. En el documento número 2, el mismo día, B y C aportan al matrimonio dicha finca, que se pretende inmatricular.
Se deniega la inscripción por el defecto de que el titular catastral es la vendedora A y no los que pretenden inmatricular B o C. La DGRN admite el recurso, pues la ley 13/1996 no exige este requisito, aunque
sí el artículo 298 RH. Sin embargo una interpretación integradora lleva a entender que si A es el titular catastral, inmediatamente lo pueden ser B o C, al ser las compradoras, con sólo presentar el título de propiedad.
Sin embargo se lamenta de que no pueda resolver dos cuestiones fundamentales, pues no han sido puestas como defectos: 1.- Si la inmatriculación exige un título traslativo o no, y si lo es la aportación a la sociedad conyugal. 2.- Si son aptos para la inmatriculación dos títulos simultáneos en el tiempo. (AFS)
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INMATRICULACION DE FINCA Y TITULAR CATASTRAL. APORTACIÓN AL MATRIMONIO. SIMULTANEIDAD EN EL TIEMPO DEL TITULO INMATRICULADOR Y DEL PREVIO. R. 18 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
Ídem que la anterior. (AFS)
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ALEGACIÓN Y PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO. R. 19 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
Se presenta en el Registro escritura por la que una sociedad panameña, a través de su apoderado, vende una finca. El Registrador deniega la inscripción por dos defectos:
En cuanto al primer defecto, consistente en la ilegibilidad del poder que se incorporó a la matriz, testimoniándose en la copia presentada, la DGRN dice que “es de mantenimiento incontestable, pues la primera página de dicho documento, tal y como aparece en el documento presentado, plantea grandes dificultades para su lectura.”
En cuanto al segundo de los defectos, relativo a la falta de representación de un apoderado según el derecho panameño de sociedades, señala la DG que en nuestro Derecho el que alega una legislación extranjera debe probarla. No habiéndose probado ante el Registrador el extremo alegado por el recurrente, no puede resolverse más que en sentido desestimatorio del recurso, pero haciendo constar que puede el recurrente volver a presentar la documentación en el Registro, acompañándola de la pertinente acreditación de la vigencia de la norma extranjera alegada. (JDR)
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**6. HIPOTECA ASEGURATIVA DEL DERECHO ALEMÁN. R. 23 de febrero de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
Se presenta en el Registro un mandamiento expedido por autoridad judicial alemana en el que se acordaba la constitución de una hipoteca asegurativa. Dicho documento fue previamente presentado para su exequatur (certificación en la terminología del reglamento) de conformidad con el Reglamento 44/2000, traducido y apostillado conforme al Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961 del que son parte ambos países Alemania y España.
Se deniega la anotación por no reconocer el derecho español la figura de la hipoteca asegurativa tal como se recoge en el ordenamiento de procedencia.
La DG, tras examinar normativa comunitaria y convenios internacionales de aplicación, señala que en materia de derechos reales inmobiliarios serán competentes los Tribunales del Estado miembro donde el inmueble se hallare sito, norma que a nuestros efectos se complementa con el precepto que remite a los Tribunales del Estado miembro donde se encuentre el Registro todo asunto relativo a la validez de las inscripciones en los registros públicos.
Así, a efectos comunitarios y especialmente del Reglamento Bruselas I, por derecho real inmobiliario debe entenderse cuanto derecho subjetivo o facultad atribuya a su titular un derecho exclusivo o preferente sobre un bien inmueble, ya sea propiedad, disfrute, o cualquier otra facultad sobre el mismo susceptible de ser respetada por los terceros y amparada por el ordenamiento jurídico que debe otorgar su protección.
En el caso, el derecho asegurativo debatido, no puede incluirse en una mera consecuencia de la ejecución decretada en forma general por el Tribunal alemán, sino que atribuye un auténtico derecho real inmobiliario en el sentido del artículo veintidós del Reglamento comunitario.
Pero concluye diciendo que “las funciones de colaboración entre los órganos jurisdiccionales comunitarios pueden implicar, como en el caso, que se ordenen medidas de garantía sobre inmuebles situados en España, más, cuando se pretende con ellas especiales efectos jurídico-reales y registrales y en suma, una especial efectividad ejecutiva, el Juez habrá de atenerse a las exigencias del ordenamiento español tal como imponen los artículos 8.2, 10.1 y 10.10 del Código Civil (Cfr. Además, Resolución de 13 de mayo de 1992)”.
En consecuencia, acuerda desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación. (JDR)
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DESAFECTACIÓN Y VENTA DE ELEMENTO COMÚN. R. 4 de marzo de 2004, DGRN. BOE del 14 de abril de 2004.
En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la propiedad una escritura pública de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal y venta de los mismos. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha Comunidad, además de la parte compradora, sobre la base de una Certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los asistentes en reunión de Junta General Extraordinaria y que ha sido notificado a los no asistentes mediante actas notariales, que se acompañan, y que éstos no han formulado oposición.
El registrador se opone a la inscripción y la DGRN, estima el recurso, revocando la calificación del Registrador.
En materia de Propiedad Horizontal existen actos que tienen el carácter de COLECTIVOS, éste es el caso, y otros que requieren el CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO de los propietarios correspondientes, por afectar al contenido esencial de su derecho de dominio.
Comentario.- Para aclarar este extremo, comparemos resoluciones de 12/12/ 2002 y ésta objeto de estudio.
Resolución.- 12/12/2002. Delimitación de Anejos de ciertos pisos. Si tenemos a la vista el artículo
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a) de la Ley, nos dice que corresponde al dueño de cada piso o local, además de su departamento... el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”. Por consiguiente, en esta...
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