Resoluciones Propiedad DGRN. BOE febrero de 2004
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
1. IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA LEGADA. R. 5 de diciembre de 2003,
DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Supuesto planteado: el Registrador tiene dudas acerca de la identidad entre el bien que la viuda en su testamento atribuye a uno de sus hijos a título de prelegado y el bien que en escritura de «aceptación unilateral de legado» otorgada solo por el hijo beneficiario se describe. Dicha intervención unilateral está admitida por el artículo 164 de la Ley Aragonesa 1/1999, de 24 de febrero,
Dirección General: considera que la duda es razonable, fundada en la omisión de datos esenciales en la descripción de los inmuebles y en que hay varios en la misma localidad.
Quizás, lo más destacado es que, para el Centro Directivo no resulta suficiente para despejar las dudas un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, sino que tendrían que ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretación del testamento, quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la vía judicial en caso de falta de acuerdo. (JFME)
Enlaces: BOE. UA.
2. GASTOS DE COMUNIDAD. R. 11 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Supuesto planteado: Se trata de la elevación a público del contrato de compraventa de un piso. El Registrador suspende la inscripción por no haberse justificado el conocimiento del comprador de la situación de la finca transmitida con relación al pago de los gastos de la comunidad del régimen de Propiedad Horizontal a que pertenece .
Dirección General: Revoca la nota porque ello no afecta a la validez del negocio jurídico celebrado.
Queda en el aire la cuestión planteada por el Notario el cual estima que la obligación impuesta por el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal sólo se refiere a cuando la venta se practica en el propio instrumento público y no al caso de elevación a público de un contrato privado. La literalidad del precepto parece darle la razón, pero una interpretación teleólogica podría conducirnos a otro resultado. Quizás quepa una solución intermedia, la de exigir el certificación sobre el estado de deudas con la comunidad cuando desde la fecha del documento privado no haya pasado el tiempo de la afección (el año presente y el anterior). (JFME)
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3. PRÓRROGA DE EMBARGO PRESENTADA EN OFICINA LIQUIDADORA. R. 13 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Supuesto planteado: Un mandamiento de prórroga de anotación preventiva se presenta a liquidar en la Oficina Liquidadora aneja al Registro de la Propiedad de Benidorm nº 1, dando por hecho la Procuradora que desde dicha oficina se remitiría al Registro de la Propiedad nº 2 de la misma población, a cuya demarcación pertenece la finca embargada. No ocurrió así y cuando se presenta el mandamiento en el Registro competente, al haber caducado la anotación que se ordenó prorrogar, el Registrador deniega la prórroga, cancelando por caducidad la anotación.
Dirección General: El Liquidador no sólo no tiene obligación de hacer la presentación, sino que, aunque quisiera, no está legitimado para solicitar el asiento registral correspondiente.
En cuanto al fondo, desestima el recurso reiterando que la caducidad de las anotaciones preventivas se produce «ipso iure», sin que, transcurrido su plazo de vigencia, puedan surtir efecto registral ni ser prorrogadas. Eso sí, pese a la caducidad le queda al embargante la posibilidad de defender la subsistencia de su derecho frente a adquirentes de mala fe. Pero tal defensa se ha de realizar ante los Tribunales de Justicia, careciendo el Registrador de facultades para decidir sobre el tema. (JFME)
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4. ANOTACIÓN DE DEMANDA POR OBRAS EN LOCAL.
R. 15 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Supuesto de hecho: Se suspende, por falta de trascendencia real la anotación de una demanda entablada por una comunidad de propietarios en cuyo suplico se pide, respecto de un local de un edificio dividido horizontalmente, clausurar cierta puerta, demoler la parte del local que invade el patio común de las fincas, demoler una cornisa, clausurar ciertas ventanas, etc.
Dirección General: Estima el recurso pues tiene trascendencia real una acción relativa a la determinación de las adecuadas características físicas del bien objeto del derecho real inscrito. En la misma línea el artículo 307 de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Ley 1/92, de 26 de junio, declara la registrabilidad de la incoación de expedientes de disciplina urbanística entre los que se encuentran los dirigidos al restablecimiento de la legalidad urbanística violada por obras ilegales. También el artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé esta anotación preventiva entre las medidas cautelares. (JFME)
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5. SENTENCIA SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL. R. 16 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Supuesto de hecho: Se valora si es inscribible una sentencia judicial firme en la que, como consecuencia de una liquidación de gananciales, se declara de titularidad exclusiva de la esposa una finca que aparece en el Registro inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha tomado parte en el procedimiento. Dirección General: Desestima el recurso reiterando copiosa jurisprudencia ya que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento. Se basa en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), así
como en los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo y en el procesal de relatividad de la cosa juzgada.
En el procedimiento tampoco se planteó tema alguno sobre la titularidad de las acciones. (JFME)
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6. ACTA DE NOTORIEDAD PARA INMATRICULAR. DISTINTA DESCRIPCIÓN. R. 18 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 6 de febrero de 2004.
Se presenta una escritura de disolución de comunidad y división y adjudicación de una finca no inscrita. El Registrador suspende la inmatriculación por no acreditarse la previa adquisición de las fincas mediante documento fehaciente y no acompañarse acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes son tenidos por dueños. El interesado recurre y se confirma la calificación; se vuelve a presentar el mismo documento acompañando acta de notoriedad, pero dicha acta describe la finca de modo distinto a la escritura basándose en una escritura de rectificación no presentada; el Registrador vuelve a suspender la inscripción y, como consecuencia, se presenta nuevamente con la citada escritura de rectificación, dicha escritura está otorgada exclusivamente por el recurrente, sin intervenir los demás copropietarios y en ella se cambia la superficie de la finca y uno de los linderos. El Registrador vuelve a suspender la inscripción porque entiende que deben concurrir a la rectificación todos los que otorgaron la primitiva escritura de disolución de comunidad. La Dirección General desestima el recurso ya que: 1.-El Acta no es el documento idóneo pues se refiere al mismo título adquisitivo que ahora se pretende inmatricular y no al de los transmitentes. 2.-cualquier alteración de un pacto contractual requiere para su eficacia el consentimiento de todos los que en él fueron parte y sin ese consentimiento no cabe alterar un elemento esencial del contrato. (MN)
Nota. No se resuelve por no plantearse el espinoso tema de si una disolución de comunidad es título adecuado para una inmatriculación.
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7. ANOTACION DE EMBARGO, AMPLIACIÓN: EFECTOS FRENTE A TERCEROS. R. 4 de diciembre de 2003,
DGRN. BOE del 7 de febrero de 2004.
Se presenta un mandamiento para ampliar la cuantía de una anotación de embargo vigente. La finca sobre la que se pretende la anotación de ampliación figura inscrita a favor de cónyuges por mitades indivisas en virtud de adjudicación en liquidación de sociedad conyugal, y del mandamiento resulta que sólo ha sido demandado uno de los cónyuges. El Registrador practica la anotación sobre la mitad indivisa perteneciente al embargado, denegando la anotación de la otra mitad. La cuestión que se plantea, según la Dirección General, es determinar si la consignación de la ampliación puede realizarse cuando sobre el bien embargado se han inscrito o anotado posteriormente otros derechos o gravámenes. Siguiendo la doctrina de la R. de 26 de septiembre de 2003, la Dirección, basándose en los artículos 613,1 y 610 de la L.E.C., entiende que cuando se trate de desenvolver el derecho del embargante con respecto a la misma deuda reclamada, haciendo constar la ampliación del embargo por intereses y costas debidos a la dilación del procedimiento, tal ampliación podrá realizarse aunque existieran titulares de derechos posteriores a la anotación ampliada. Y esta regla es aplicable incluso a los adquirentes de dominio posteriores a la anotación de embargo, ya que el artículo 613,3 de la L.E.C. establece que la cantidad consignada en la anotación por principal, intereses y costas, servirá de límite de responsabilidad respecto del tercer poseedor que hubiera adquirido el bien embargado en otra ejecución, lo que confirma que quedan excluidos los terceros poseedores que adquieran voluntariamente del embargado. Sin embargo para que pueda anotarse la ampliación es necesario que se restrinja, además de intereses y costas, a un principal que pueda hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr., a vencimientos posteriores de la misma obligación), y en el caso que ahora se plantea no resulta del Mandamiento que la parte que se amplía por principal tenga esta característica, por lo que se desestima el recurso. (MN)
Enlaces: BOE. UA.
8. USUFRUCTO, CANCELACIÓN POR TRANSCURSO DEL TIEMPO. R. 9 de diciembre de 2003, DGRN. BOE del 7 de febrero de 2004.
Se debate sobre la cancelación de un usufructo constituido por el Ayuntamiento a favor del Estado en 1904 "para que el Ramo de Guerra pueda estab...
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