Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Páginas | 1693-1710 |
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Apareciendo el inmueble dividido en tres pisos independientes, que corresponden, respectivamente, a cada uno de los dos bajos, derecha e izquierda, y el tercero al resto de las seis plantas y media del edificio, aunque dentro de las normas de la ley especial no puede adoptarse un criterio inflexible, que impediría la necesaria elasticidad que notarios y registradores deben tener en cuenta, en el presente caso, cómo las seis plantas que se pretenden constituyan finca única aparecen arrendadas a doce inquilinos diferentes, lo que implica falta de unidad, económica o de otro tipo, necesaria para que se dé el presupuesto legal, no es admisible la inscripción de la escritura, en la que la propiedad horizontal aparece de la forma expresada constituída.
Don J. S. G. era dueño, con su esposa, doña M. G. I., de la casa sita en El Ferrol del Caudillo, calle Galiano, número 3, inscrita en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción: Por escritura de 16 de octubre de 1964, la anterior finca se dividió por su dueño en las tres siguientes:
Uno. Piso planta baja izquierda, destinado a local de negocio, que tiene entrada directa por la calle Galiano. Mide setenta y siete metros cuadrados con noventa decímetros, también cuadrados.
Se considera anejo de esta finca uno el sótano al que la misma tienePage 1694 acceso, que está situado debajo de ella. Se le asigna a esta finca una cuota en relación al valor total del inmueble, elementos comunes y cargas de ocho centésimas.
Dos. Piso planta baja derecha, destinado a local de negocio, que, como la anterior, tiene entrada directa por la calle Galiano. Mide setenta y siete metros cuadrados con noventa decímetros, también cuadrados.
Se considera anejo de esta finca dos el sótano al que la misma tiene acceso, que está situado debajo de ella, aunque sobrepasando su extensión, pues mide unos 124 metros cuadrados, y que tiene sus mismos linderos, salvo por la izquierda o lado Este, que linda con el sótano anejo de la finca uno. Se asigna a esta finca una cuota de ocho centésimas.
Tres. Seis y media plantas, edificadas sobre las fincas uno y dos, destinadas a viviendas, de la casa número 3 de la calle Galiano, que tiene las mismas características, extensión superficial y linderos de dicha casa, que se consignan en el exponente primero de esta escritura.
Se le atribuye una cuota de 84 centésimas
. La finca señalada con el número 1, ocupada en arrendamiento por una farmacia, fue vendida en el mismo acto al arrendatario, reservándose el dueño los restantes pisos, estipulándose en la cláusula E de la escritura que «los vendedores se reservan el derecho que les reconoce el comprador de llevar a efectos, con posterioridad, la división del resto del edificio que conserva en su titularidad, sin necesidad de contar con el consentimiento de dicho comprador para distribuir entre las diferentes plantas o pisos la cuota de participación de cada uno».
Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento por los motivos siguientes:
A) Improcedente forma de constitución del régimen de propiedad horizontal, que al acordarse produce su establecimiento automático, y ello implica, además de la descripción del edificio;- en su conjunto, la de todos y cada uno de los pisos susceptibles de aprovechamiento independiente, considerados como tales propiedades horizontales, a los que se les asignará números correlativos, y no como se efectúa en el título presentado, que una casa, integrada por siete y medias plantas, se divide en tres pisos. Las dos plantas inferiores, señaladas con los números 1 y dos, y el número 3 se forman con las seis y medias plantas restantes, infringiendo lo dispuesto en los artículos 8.
de la Ley Hipotecaria, en sus números 4.° y 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal, de 21 de julio de 1960, en relación con el artículo 396 del Código civil.
B) Dudosa legalidad de la estipulación E, que confiere a los vendedores la facultad de llevar a efecto, con posterioridad, la división del resto del edificio que conservan en su titularidad, sin necesidad de contar con el consentimiento del comprador del piso número 1 para distribuir entre las diferentes plantas o pisos la cuotas de participación de cada uno, contraviniendo lo dispuesto en el párrafo 2.°, apartado b), del artículo 3.° de la referida Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el articula 16.
El segundo de los efectos que pudiera tener carácter insubsanable, al estar íntimamente ligado con el primero, que de admitirse produciría una correcta constitución del régimen de propiedad horizontal, tal como propugnamos, en la que se realizaría la consecuente distribución en cuotas para cada uno de los pisos, que haría inoperantes los efectos de la aludida estipulación E, laPage 1695 que, por otra parte, podría ser objeto de denegación expresa, al practicarse la inscripción principal, aconseja acceder a la solicitud del representante, y se tomó anotación preventiva por el plazo legal en el tomo DCLXXVII del Archivo, libro 131 de este Ayuntamiento de El Ferrol del Caudillo, folio 100, finca número 9.522, anotación letra A
.
Interpuesto recurso por el Notario autorizante de la escritura, don Francisco Javier Alonso Morgado, respecto al apartado A) de la nota calificadora [aunque expresa que también discrepa del criterio del apartado B) de la misma], la Dirección, con revocación del Auto del Presidente de la Audiencia, confirma el defecto A) o número 1 señalado por el Registrador (único recurrido, repetimos) mediante la ponderada doctrina siguiente:
Que en este recurso se plantea la cuestión) de si es inscribible una escritura de constitución de propiedad horizontal, en la que el inmueble aparece dividido en tres pisos independientes, que corresponden, respectivamente, a cado uno de los dos bajos, derecha e izquierda, y el tercero al resto de las seis plantas y media del edificio.
Que para tratar de solucionar esta cuestión cabe adoptar dos posiciones extremas: o bien, seguir una orientación que, basada en el libre juego de la autonomía de la voluntad, autoriza al propietario a dividir el inmueble en cuantos pisos o locales independientes estime oportuno, o bien, entender que debe describirse como finca todo aquello que, según el artículo 3.° de la Bey Especial, constituya «un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente», siempre que, además, tenga «salida propia a un elemento común o a la vía pública», según dispone el artículo 396 del Código civil.
Que la primera de las orientaciones no parece pueda aceptarse de una manera total, por pugnar con el carácter eminentemente imperativo de la Ley, que regula la propiedad horizontal, y especialmente con lo ordenado en su artículo 5.°, al decir: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignará número correlativo.» Así como el artículo 8.°, número 4.°, de la Ley Hipotecaria, que dispone que: «En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo»; todo ello sin desconocer que también Ja autonomía de la voluntad juega en esta materia un importante papel, y que, en determinados casos, las necesidades e imposiciones de la realidad, siempre que no contradigan preceptos legales, pueden tener el adecuado reflejo en las escrituras que sirvan de título a este régimen de propiedad.
Que la segunda orientación tampoco puede aceptarse en términos absolutos, ya que la necesidad de que la propiedad horizontal sea total sobre un determinado edificio no implica que todo piso o local, incluso desvanes, sótanos, trasteros y anejos de toda clase que sean susceptible de aprovechamiento independiente y tengan salida a un elemento común o a la vía pública, deban cons-Page 1696tituirse como propiedad separada con su respectiva cuota, aunque estuvieren destinados al servicio de otros locales independientes o adscritos como elementos comunes al servicio de todos los propietarios.
Que para determinar cuándo nos encontramos ante un piso o local susceptible de inscribirse en forma independiente y como una sola finca en el Registro de la Propiedad, habrá que acudir-dentro de las normas de la Ley- a la auténtica situación real existente, sin poder someterse a criterios fijos que impedirían la necesaria elasticidad que Notarios y Registradores con su buen criterio deben adoptar en esta materia, a fin de que, además de tener en cuenta la unidad física-derivada de los propios elementos arquitetócnicos, que no cabe desconocer-, o incluso económica, funcional o de destino (en el supuesto de almacenes, hoteles, etc.), se valoren todas las circunstancias de cada caso y se llegue a la concreción de todo lo que constituye el elemento físico, para lo cual, 6i bien, en principio, la autonomía de las partes interesadas puede ser soberana, siempre habrá de atenerso a aquellas circunstancias, con el fin de que no resulten fincas anormales o poco acordes con la realidad.
Que, a mayor abundamiento, se deduce esta mismai solución del artículo 8.° de la misma Ley de Propiedad Horizontal, ya que, si permite agrupar pisos o locales...
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