Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | M. A. G. |
| Páginas | 973-1004 |
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Mediante escritura autorizada el 10 de marzo de 1966 por el Notario de Vigo don Luis Solano Aza. don Manuel Segura García, actuando como Consejero Delegado de la Sociedad "Antonio Lasheras, S. A.", formalizó la división horizontal de la casa número 278 de la Gran Vía de aquella ciudad. A dicha escritura se unle-Page 974ron los Estatutos de la Comunidad del inmueble, cuyo artículo 17 dice así: "La Sociedad Antonio Lasheras, S. A.', se reserva el derecho de poder adicionar al inmueble dos plantas más, siempre que lo permitan las Ordenanzas Municipales y las condiciones de firmeza y seguridad del edificio, cuyo derecho de vuelo podrá inscribir a su nombre, conforme al articulo 16 del Reglamento Hipotecario. A las plantas de nueva construcción se les asignará un módulo a efectos de beneficios y cargas y en relación con el total valor del inmueble, proporcional a su extensión, pudiendo dicha Entidad propietaria determinar tales módulos y rectificar los atribuidos a las plantas ya existentes, en proporción, en el acto de otorgarse las correspondientes escrituras de declaración de obra nueva, para lo cual se considerará investida de amplios poderes de todos los titulares de los reseñados pisos y plantas, que lo entenderán conferido por el sólo hecho de la adquisición de los mismos y la aceptación de los presentes Estatutos. En consecuencia, solamente el titular del derecho de vuelo podrá utilizar la terraza que corona y remata el edificio, aunque los gastos de conservación y reparación serán considerados comunes por tratarse de la cubierta del edificio».
Presentada en el Registro primera copia de aquella escritura, fue calificación con la siguiente nota: "No admitida la inscripción del precedente documento, porque la facultad que se reserva la Entidad propietaria en el artículo 17 de los Estatutos de la Comunidad para determinar unilateralmente las cuotas de participación de las futuras plantas que puedan añadirse, así como la de modificar a su libre voluntad las cuotas fijadas para los locales y viviendas ya existentes en la actualidad, sin intervención de los respectivos titulares, son facultades contrarias a la vigente Ley de Propiedad Horizontal, especialmente en sus artículos 5 y 11, en relación con los artículos 4 y 1.256 del Código civil, sin que sea admisible anotación preventiva, que tampoco se ha solicitado. A los efectos de lo dispuesto en el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, se hace constar que el presentador no ha manifestado su conformidad con la supresión del citado artículo 17 de los Estatutos de la Comunidad, para la inscripción del título".
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación alegando, entre otros extremos, que en el momento de formalizarse la propiedad horizontal existe un sólo propietario y aún no se han construido las dos plantas; que el derecho de vuelo así reservado es inscribible según el artículo 16 R. H.; que la reserva a favor de la Sociedad del derecho de modificar en el futuro las cuotas de las viviendas y locales actuales es consecuencia de que al introducir nuevos elementos habrá que disminuir la cuantía de los existentes; que ello no puede perjudicar a los potenciales propietarios de los pisos actuales, pues ya conocen las circunstancias en que compran; que en el artículo estatutario discutido se confieren amplios poderes al primitivo dueño para efectuar la redistribución de porcentajes; y que reunir a treinta dueños de pisos que aún no existen como tales es imposible en la actualidad y resulta muy difícil hacerles coincidir en el futuro en un momento y lugar determinados.
El Registrador en su informe expuso, entre otras varias razones, que inicialmente el propietario único del edificio puede fijar las cuotas de los diferentes pisos, pero desde el momento en que enajena éstos se requiere para variarlas acuerdo unánime de los interesados, según el artículo 3.° L. P. H.; que como dispone el artículo 11 de la misma Ley especial, la construcción de nuevas plantas supone modificación en el título constltuvo, que debe ser aprobada por todos los propietarios existentes en el momento de hacerse; que el número 2 del artículo 16 R. H. ha sido derogado por la L. P. H. de fecha posterior y superior rango; y que la facultad que se reserva la Sociedad constructura paraPage 975 modificar por su propia voluntad las cuotas de participación ya fijadas, es opuesta al artículo 1.256 C. c, y tal modificación, sin intervención de los demás interesados, sería nula por imperativo del artículo 4 C. c.
El Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador por razones análogas a las expuestas por el Notario recurrente. El Registrador apeló ante la Dirección General, y ésta confirmó el auto apelado. He aquí sus razones:
En este recurso ha de dilucidarse si es inscribible una escritura de parcelación horizontal de un.inmueble, en cuyos Estatutos se contiene una cláusula por virtud de la cual la Sociedad vendedora se reserva el derecho de levantar dos plantas, a las que se asignará un módulo proporcional a su extensión, que será determinado por la propia Entidad, quien podrá, asimismo, rectificar, en proporción, aunque pertenezcan a otros propietarios, los ya atribuidos a las plantas existentes.
En caso de enajenación de todo o parte de un edificio, es frecuente que el propietario del mismo se reserve el derecho de elevar una o más plantas, y tal situación no podía ser desconocida por el legislador hipotecario, y así, primeramente el Reglamento, en el articulo 16, prescribió su inscripción en el Registro de la Propiedad, y con posterioridad, la Ley de Propiedad Horizontal autoriza en el artículo 11 la construcción de nuevas plantas por los actuales titulares del dominio, no existiendo inconveniente en que tal derecho puede reservárselo el primitivo propietario y afecte a tercero, siempre que la cláusula forme parte del Estatuto privativo y se inscriba en los libros regístrales.
El artículo 5 de la Ley de 21 de julio de 1960, en el párrafo tercero, indica la forma en que se fijarán las cuotas de participación que corresponden a cada piso, pudiendo hacerlo el propietario único del edificio al iniciar la venta por pisos, y así los futuros cohvpradores podrán conocer a través del título constitutivo la establecida para el local o piso que pudiera interesarles adquirir, pero una vez enajenado, toda modificación de ese título y, por ende, de las mencionadas cuotas, requerirá la aprobación unánime de todos los propietarios, según el artículo 16 de la misma Ley, que confirma lo ya ordenado en elpropio artículo 5, de que serán fijadas por acuerdo de todos los dueños del edificio en caso de ser varios.
No obsta a la anterior conclusión que el artículo 16, 2.° del Reglamento Hipotecario permita que en la inscripción del derecho de elevar una o más plantas de un edificio o de realizar las construcciones bajo su suelo, se hagan constar, bien "las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas", bien "las normas que se establezcan para su determinación", ya que este precepto debe interpretarse en forma conjunta con los de la Ley de Propiedad Horizontal, a la que, ni por su rango ni por su fecha puede derogar, por lo que será necesario que si no se hacen constar las nuevas cuotas sí, al menos, existan reglas de las que se deduzcan aquéllas en forma indubitada, evitando así que la modificación del...
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