Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Guardiola/García /Cabaleiro |
| Páginas | 1655-1682 |
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Hipotecas.-Indivisibilidad y cancelación parcial de hipoteca. Segregación y división de finca hipotecada. Tercer poseedor de finca gravada con hipoteca solidaria.
En el caso de cancelación parcial, de la que resulta indirectamente una distribución del crédito hipotecario entre las varias fincas procedentes de la división de la hipoteca, se requiere, además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los terceros poseedores de aquéllas, a excepción de aquellos cuyo gravamen sea totalmente cancelado.
RESOLUCIÓN DE 17 DE MARZO DE 1969 («B. O.» DE 7 DE ABRIL).
Antecedentes de hecho.-En escritura autorizada por el Notario de Madrid don Blas Pinar, el 15 de julio de 1950, don Rufino y don Mauricio Cascajero Dombriz constituyeron hipoteca a favor del Banco Hipotecario en garantía de un préstamo, que éste mancomunadamente les concedió de 60.000 pesetas al 4 por 100 de interés y por cincuenta años, en la forma que autoriza el articulo 217 del Reglamento Hipotecario, y garantizándose, además del capital del préstamo, los intereses de tres anua-Page 1656lidades y 12.000 pesetas más para costas. La hipoteca recayó sobre una finca en Fuencarral, sobre la que se edificaron tres casas, sitas en la calle de Domingo Pardo, 16 y 18, con vuelta a la de los Montes. En otra escritura de 28 de noviembre del mismo año, don Rufino y don Mauricio constituyeron sobre la misma finca otra hipoteca de iguales características, garantizando otras 40.000 pesetas, intereses y 8.000 para gastos y costas, también a favor del Banco Hipotecario.
Ante don Francisco Núñez Lagos, el 3 de junio de 1955, los dos dueños hipotecantes segregan de la finca una independiente de 248 metros de superficie (parte edificados) y la venden a don Manuel Furón Ribera. Ante el mismo Notario, el 2 de septiembre de 1955, segregan otra parte de la finca de 164,60 metros cuadrados, en calle de Domingo Pardo, 16, y la venden a don Epifanio Romero López. En otra escritura autorizada por el repetido Notario el 11 de diciembre de 1956, los hermanos Cascajero Dombriz dividieron el resto de la finca en dos independientes: una de 266 metros cuadrados en Domingo Pardo, 18, que se adjudica a don Mauricio, y ctra de 80 metros cuadrados en calle de los Montes, número 7, que se adjudica a don Rufino, acordando, en una cláusula de esta escritura, que el importe que se adeuda al Banco por la hipoteca que grava la matriz se pagará a su vencimiento integramente por don Mauricio. Todas las escrituras referidas se inscriben en el Registro, excepto la cláusula indicada de la última por su carácter obligacional.
El 24 de junio de 1963, el Comité Ejecutivo del Banco Hipotecario acordó consentir las segregaciones realizadas y autorizar la liberación parcial de la hipoteca mediante la devolución de determinadas cantidades. En escntura otorgada en Madrid el 2 de agosto de 1963 ante su Notario don Francisco Lovaco, don Mauricio vendió la casa que se le había adjudicado en la calle Domingo Pardo, 18, a doña Pilar y don Joaquín González Herraiz.
Y, por último, el 23 de abril de 1964, don Fernando Gutiérrez Soto en nombre del Banco Hipotecario, otorgó ante el Notario de Madrid, don Manuel González Enríquez, escritura de cancelación parcial de hipoteca, en la que, después de referirse al reintegro de cantidades y liquidaciones practicadas, da su conformidad a las segregaciones y divisiones efectuadas y a que la hipoteca subsistente gravitase con exclusividad sobre la casa de la calle Domingo Pardo, 18, solicitando del Registrador la cancelación parcial y el nuevo señalamiento de su volumen.
Presentada esta escritura en el Registro fue calificada con la siguiente nota: "Suspendida la cancelación parcial, porque el acreedor, por si solo no puede elegir qué fincas quedan liberadas y cuáles sujetas al gravamen hipotecario, sin consentimiento del titular de la última. No se ha solicitado anotación preventiva."
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso, alegando: Que el artículo 122 de la Ley establece el principio de indivisibilidad en beneficio del acreedor, al que puede renunciar por acuerdo con el deudor, según el 123; que éste habla del deudor y no de los dueños de las fincas; y de distribución del crédito y no de la responsabilidad hipotecaria, por lo que hay que entender que se está refiriendo a un convenio de división de la relación obligatoria garantizada, en otras varias, y sólo como consecuencia de ello se distribuye la responsabilidad hipotecaria, y teniendo la relación obligatoria carácter bilateral, se requiere el consentimiento de ambas partes; pero sin que haya ninguna expresión en dicha norma de consentimiento formal del titular registral de cada una de las fincas; que el principio de consentimiento formal sólo puede jugar a favor del acreedor y no del titular de la finca; que así resulta de combinar elPage 1657 apartado 2.° del 123 con el 125; que la hipoteca gravita en su totalidad sobre cada una de las resultantes de la división; que igual que la cancelación de una hipoteca única puede hacerse por consentimiento del acreedor, igual puede cancelarse cualquiera de las varias en que prácticamente se ha transformado la originaria; que los titulares de las fincas nuevas no pueden alegar perjuicio, porque sus fincas respondían ya de la totalidad del crédito; que su situación mejorará al existir reintegro parcial; que se puede distinguir el supuesto de distribución de crédito hipotecario, en el que se exige, de acuerdo con el articulo 123, conformidad del acreedor y deudor, del supuesto de reducción de la deuda sin distribución, en el que no se justifica la aplicación del 123 y por aplicación de las normas generales de cancelación bastará el consentimiento del acreedor; que esta conclusión parece extraerse de la Jurisprudencia registral (Resoluciones de 23 de febrero de 1929 y 12 de julio de 1945) y que en la escritura de división se convino en que la deuda se pagase íntegramente por el adjudicatario de la finca en que ahora se concentra la responsabilidad no cancelada.
El Registrador informó: Que no puede tenerse en cuenta en el recurso un documento no presentado como la escritura de división a que se alude; que doña Pilar y don Joaquín González Herraiz tienen el concepto de terceros poseedores de la finca comprada, la que, por exclusiva decisión del acreedor, sin intervención de ellos, responderá en lo sucesivo de las cantidades no satisfechas de los préstamos originarios; que la Ley no contempla el caso concreto, sin procedimiento judicial, eligiendo el acreedor para que soporte la responsabilidad una finca vendida a tercero y sin que la deuda sea solidaria; que las Resoluciones citadas se refieren a casos en que no había terceros interesados; que la renuncia puede hacerse cuando no haya perjuicios para terceros; que no se trata del derecho del acreedor de repetir sobre todas y cada una de las partes segregadas, sino del posible perjuicio que terceras personas puedan recibir por la unilateral decisión del mismo: aue si para dividir un crédito hipotecario entre dos o más fincas se requiere acuerdo de acreedor y deudor (art. 123 de la Ley), no se comprende cómo el acreedor, solo, puede liberar dos o más fincas y concentrar la responsabilidad sobre una constituida por división de la primitiva.
El Presidente de la Audiencia confirmó la nota del Registrador, y el Notario autorizante se alzó de la resolución presidencial, agregando a sus alegaciones anteriores: que la resolución recurrida reconoce que el caso no está regulado en la legislación; que los penuicios que se tratan de evitar a terceros no existen, puesto que la totalidad de la hipoteca se puede ejecutar sobre cualquiera de las nuevas fincas formadas; que respecto a la no solidaridad de la deuda, las1 relaciones internas no deben afectar a la cancelación por el acreedor, aparte de que en la escritura de división figuraba la cláusula de la que ya se hizo mención y que la Resolución de 12 de junio de 1945 no hace una excepción con la inexistencia de terceros, sino que refuerza su argumentación con tal inexistencia.
La Dirección General 1 acuerda confirmar el auto apelado y la nota del Registrador en base a la siguiente doctrina:
Doctrina de la Dirección.-Este expediente plantea la cuestión de si puede el acreedor por sí solo cancelar parcialmente una hipoteca quePage 1658 recae como consecuencia de diversas segregaciones y una división material practicada sobre varias fincas y elegir aquellas que han de quedar libres y aquellas otras sobre las que ha de continuar subsistiendo el gravamen, o bien si para realizar tal operación necesitará el consentimiento del deudor, tal como exige para distribuir la responsabilidad hipotecaria el articulo 123 de la Ley.
Una de las características del Derecho real de hipoteca la constituye su indivisibilidad en el caso de que la finca se divida o se realicen segregaciones, según aparece recogido en los artículos 1.860 del Código civil y 122 de la Ley Hipotecaria, al declarar que subsistirá íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aun cuando se reduzca la obligación garantizada, indivisibilidad que encuentra su fundamento en la protección al crédito territorial por robustecer la posición del acreedor y que aparece establecida en términos rigurosos en los dos artículos mencionados, sin perjuicio de que en ciertos casos pueda ser alterada.
El artículo 123 de la Ley permite, como excepción al mencionado principio de indivisibilidad de la hipoteca, que cuando la finca hipotecada se divide en dos o más puede distribuirse el crédito hipotecario entre ellas, siempre que haya sido acordado voluntariamente por acreedor y deudor, en cuyo caso, pagada la parte del crédito con que estuviere gravada alguna de las fincas, se podrá exigir, en cuanto a éstas, la cancelación parcial de la hipoteca e incluso podrá elegir el deudor cuando sean varias y, en las circunstancias) del articulo 124, cuál...
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