Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Manuel Amorós Guardiola |
| Páginas | 425-434 |
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Anotación preventiva de demanda: es necesario que aparezca inscrita a nombre del demandado la finca a que se refiere el mandamiento judicial que ordena la práctica de la anotación para que ésta pueda extenderse, y no puede realizarse cuando dicha finca está inscrita a favor de persona distinta, por constituir un obstáculo insalvable el principio establecido en el artículo 1.° de la ley hipotecaria, criterio que confirma el párrafo último del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
RESOLUCIÓN DE 29 DE OCTUBRE DE 1968 ("B. O." DE 12 DE NOVIEMBRE).
A) Antecedentes de hecho. -El 23 de enero de 1967, don,Salvador La cuesta y López de Alda inscribió a su nombre en el Registro de Aoiz, y al amparo del articulo 205 de la Ley Hipotecaria, una finca rústica sita en Burlada Valle de Egúes, paraje de Morea. Esta finca pertenecía a los hermanos Alvarez León, quienes la habían adquirido por herencia de su madre, y la donaron después al señor Lacuesta. A su vez, éste vendió la misma finca, después de inmatriculada, a los cónyuges don Víctor Güembe Urdanoz y doña Andresa Urtiaga González, quienes la inscribieron a su favor el 6 de marzo del mismo año 1967.
Por otra parte, resulta que aquella misma finca había sido adquirida por la Compañía Mercantil «Centros de Formación Social, S. A.º, de don Toribio Indurain Unciti, mediante escritura otorgada el 20 dePage 426 mayo de 1968 ante el Notario de Pamplona don Juan García Granero Fernández, cuya inscripción fue denegada en el Registro por aparecer ya inscrita la finca a favor de persona distinta del transmitente.
En vista de ello, la Compañia Mercantil «Centros de Formación Social, S. A.º, interpuso demanda de juicio ordinario de mayor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia de Aoiz contra don Salvador Lacuesta y López de Alda, en la que se pedía la condena del demandado, y se suplicaba al Juzgado librase mandamiento al Registrador del Partido para que se tomara anotación preventiva de la demanda Y también demandó la Sociedad compradora a los nuevos titulares regístrales de la finca.
Presentados en el Registro mandamientos ordenando la anotación de las demandas interpuestas, se extendió la correspondiente a los últimos titulares regístrales, produciendo el que se refería a don Salvador Lacuesta y López de Alda la siguiente nota calificadora: «Denegada la anotación preventiva de la demanda ordenada en el precedente mandamiento por figurar inscrita la finca objeto de ella a favor de don Víctor Güembe Urdanoz por título de compra para su sociedad conyugal con doña Andresa Urtlaga González, personas distintas del demandado, en el tomo 1.773, libro 100 de Egúes, folio 128, finca 8.285, inscripción 2.º Y siendo este defecto insubsanable, impide por ello tomarse anotación de suspensión de la demanda.º
La Sociedad demandante interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación. El Presidente de la Audiencia revocó la nota del Registrador entre otras razones por estimar que el articulo 20 de la Ley Hipotecaria debe ser armonizado con lo dispuesto en el 205, sin absorber una norma por otra, con objeto de conseguir una solución justa, de forma tal que la fuerza ordinaria del tracto sucesivo-canalice el mandamiento judicial para darle acceso al Registro mediante la anotación acordada, y que la suspensión de efectos de la inscripción de inmatriculación regulada por el articulo 205 de la Ley Hipotecaria afecta al primer titular y a todos sus causahabientes, en virtud del principio de tracto sucesivo debidamente interpretado.
Y el Registrador recurrió en alzada a la Dirección General, la cual ha resuelto revocar el auto apelado y confirmar la nota del Registrador, en virtud de la doctrina que a continuación se transcribe.
B) Doctrina de la Dirección General de, los Registros. -Que en juicio de mayor cuantía seguido contra don Salvador Lacuesta, inmatriculante de una finca ingresada en el Registro, al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaría, y contra don Víctor Güembe y doña Andresa Urtiaga como actuales titulares regístrales, se obtuvo la anotación de demanda sólo en cuanto a los segundos, por lo que la cuestión que plantea este recurso consiste en resolver si puede tener, además, lugar respecto de un asiento que ya no está vigente al haberse transmitido el inmueble por el inmatriculante.
Que para que un mandamiento que ordene la práctica en el Registro de una anotación de demanda pueda cumplimentarse, es necesario que la finca sobre que versa aparezca inscrita a nombre del demandado, sin que pueda realizarse cuando lo está a favor de persona distinta de éste, por constituir un obstáculo insalvable derivado del principio establecido en el artículo 1.° de la Ley Hipotecaria, de estar los asientos regístrales bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos mientras no haya sido declarada su inexactitud, criterio que confirma además el párrafo último del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, al presuponer la vigencia del asiento para, que pueda tomarse la correspondiente anotación preventiva.Page 427
Que, por otra parte, la anotación preventiva carecería de toda finalidad, ya que con la realizada sobre el inmueble de los actuales, titulares se enervan los efectos de los posibles actos dispositivos que. pudieran realizar, como consecuencia del juego de los principios hipotecarios y principalmente de la no aplicación del artículo 34 de la Ley, al constar en el Registro una causa que pueda dar lugar a la anulación del derecho del otorgante y consiguiente cancelación de su asiento.
C) Comentario. -Si los asientos regístrales son los instrumentos técnicos a través de los cuales se logra la publicidad del Registro, las anotaciones preventivas constituyen uno de los medios de exteriorización de esa publicidad. La Ley Hipotecaria reconduce al asiento de anotación preventiva la registración de muy distintas situaciones y actos jurídicos 1. Este diverso y heterogéneo contenido que se alberga, dentro del asiento de anotación, ha sido claramente visto por los autores como una dificultad para la construcción teórica unitaria de esta figura 2. En la doctrina más reciente, Díez-Picazo define a las anotaciones preventivas como asientos regístrales de vigencia temporalmente limitada, que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que son inscribibles 3. Y Lacruz y Sancho piensan con razón que lo característico de la anotación preventiva no es la provisionalidad del Derecho, sino precisamente la transitoriedad del propio asiento, al mismo tiempo que nos recuerdan el carácter de mumerus clausus» que tiene la enumeración, legal de las anotaciones posibles 4.
Dentro del amplio campo de las anotaciones preventivas se sitúa la anotación de demanda, recogida en el número 1 del articulo 42 de la Ley Hipotecaria 5. Aunque esta norma concede la facultad de pedir la anotación al demandante que ejercita acciones reales, sin embargo la doctrina dominante y la Jurisprudencia entienden con indudable acierto, a mi juicio que puede anotarse la de-Page 428manda, aunque el derecho que se ejercita procesalmente sea personal, siempre que tienda a producir una modificación juridico real en la situación inscrita 6. Objeto de la anotación es directamente la demanda, el acto de petición al Juez que inicia un proceso y contiene normalmente una pretensión procesal
La contemplación del especifico objeto de este asiento, en verdad diverso al que encierran normalmente los asientos de inscripción, puede servirnos de contraste para puntualizar la teoría del objeto de la publicidad registral, en vista de esta mayor amplitud. Objeto de registración son los actos constitutivos y traslativos de situaciones jurídico-reales si se acepta la tesis mantenida por la doctrina dominante española, o bien es.as inismas situaciones o relaciones jurídicas inmobiliarias en unión de su respectivo titulo o negocio jurídico originador si se defiende esta última iierspectiva mental, que en mi opinión resulta más fecunda y más satisfactoria. Pero no vamos a entrar ahora en tan ardua discusión. Lo que vale la íiena retener aquí es que la teoría del objeto de la publicidad, ya de por si tan problemática y tan necesitada de acertada revisión, puede ser abordada con mayor elasticidad si la ponemos en relación con estas realidades jurídicas que no encajan plenamente en el esquema dogmático tradicional. Lo cual parece ineludible. Tanto porque estas realidades (con las demandas anotables podemos pensar en las prohibiciones de disponer, resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas, etc) están ahí funcionando y no se las puede desconocer, como porque el Registro de la Propiedad sólo puede ser rectamente entendido mediante una visión global y unitaria de la publicidad registral.
Pues bien, en las anotaciones que estamos considerando, lo que llega al Registro y lo que se...
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