Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

AutorGinés Cánovas Coutiño
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas1573-1592

Page 1573

Hipoteca constituida sobre un piso inscrito a favor de sus propietarios dentro del folio general abierto a todo el edificio, conforme a la legislación hipotecaria vigente en 1959. no es para este caso específico de obligatorio cumplimiento (aunque sí sería coveniente) lo que dispone el artículo 5.° de la ley de Propiedad Horizontal. Y no imponiendo ésta, además, el folio autónomo, no hay obstáculo tampoco que se oponga a la inscripción de tal hipoteca dentro del folio abierto con carácter general, pues el artículo 107 de la ley hipotecaria, que establecía la exigencia de que sólo podían constituirse dichos gravámenes cuando los pisos apareciesen inscritos como fincas independientes, ha sido modificado en su redacción actual por la citada ley, que ha suprimido esta exigencia, y se remite directamente al artículo 8.° de la ley hipotecaria, que permite facultativamente las dos formas de inscripción.

RESOLUCIÓN DE 19 DE JULIO DE 1966 («B. O.» DE 17 DE AGOSTO).

Por escritura autorizada en San Sebastián el 11 de junio de 1963 por el Notario recurrente, la Caja de Ahorros Provincial de Guipúzcoa concedió a los esposos don P. y doña M. un préstamo de 40.000 pesetas, en garantía de cuya devolución hipotecaron a favor de la referida Caja la vivienda izquierda del piso primero de la casa señalada con el número 18 del Alto de San Bartolomé, dePage 1574 la indicada capital, que aparece inscrita bajo el mismo número de la finca de que formaba y sigue formando parte.

Presentada en el Registro primera copia de la citada escritura, fue calificada con la siguiente nota: «Se suspende la inscripción del precedente documento porque no solicitándose la inscripción del piso como finca independiente, de acuerdo con el articulo 8.º, número 5, de la Ley Hipotecaria, tampoco puede ser objeto de hipoteca independiente, según el articulo 107 de dicha Ley. Tampoco se consigna la descripción con las circunstancias que determina el artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal

Interpuesto recurso por don Mario de Zubiaga, Notario autorizante de la escritura, la Dirección, con revocación del Auto del Presidente de la Audiencia, confirmatorio de la nota calificadora, declara inscribible la escritura mediante la doctrina siguiente:

Que la cuestión que plantea este recurso consiste en resolver si puede inscribirse una hipoteca constituida sobre un piso que figura inscrito a favor de sus propietarios dentro del folio general abierto a todo el edificio, conforme a la legislación hipotecaria vigente en la fecha de adquisición, o si, por el contrario, seria necesario inscribir previamente, en folio separado, como finca independiente, el mencionado piso, volviendo, además, a describirlo con las circunstancias que exige el articulo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal.

Que uno de los fundamentos básicos de la legislación inmobiliaria lo constituye el llamado principio de especialidad, que tiende entre otros aspectos a evitar el confusionismo que puede resultar del cúmulo de asientos vigentes bajo un mismo número del Registro, lo cual impediría la debida claridad que han de tener los libros regístrales y que se traduce en la regla general sancionada en el artículo 243 de la Ley, de que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que los terceros puedan conocer cuanto haga relación al inmueble y a su situación jurídica; mas cuando se trata de fincas especiales, como en el supuesto presente, de edificios en régimen de propiedad por pisos, la Ley Hipotecaria, antes y después de su reforma por la Ley de Propiedad Horizontal de 20 de julio de 1960,Page 1575 permite o la inscripción del inmueble en su conjunto con los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, o que se incriba como finca independiente cada piso o local, por lo que en el primero de los supuestos todos los actos relativos a los pisos del mismo edificio figurarán en el mismo folio registral. con el consiguiente riesgo de confusionismo y perturbación derivada de la falta de separación y claridad de los asientos que el mencionado principio de especialidad exige.

Que en el presente caso el piso discutido aparece inscrito conforme a la legislación hipotecaria vigente en 1959. y aunque el artículo 5.° de la Ley de Propiedad Horizontal exige otros requisitos y circunstancias, por lo que sería muy conveniente que al otorgarse un acto relativo a una finca inscrita, antes se modificase su descripción y se adaptara a las nuevas exigencias legales, con lo cual quedaría cumplida además la prevención del articulo 171 del Reglamento Notarial, es lo cierto quedada la situación presente el propietario del piso o apartamento no puede realizar tal modificación unilateralmente y necesitaría la comparecencia de los demás, al menos en lo que a fijación de la cuota se refiere, lo que sería tanto como exigir de nuevo el consentimiento de todos los titulares para la realización de un acto que afecta exclusivamente al poder dispositivo de uno solo de ellos, circunstancias que seguramente movieron al legislador, en la disposición transitoria primera de la Ley de 20 de julio de 1960, a exigir sólo la adaptación de aquellos estatutos cuyo contenido estuviera en contradicción con los preceptos legales, mas sin establecer idéntica previsión para aquella descripción de las fincas que no se ajusten a lo dispuesto en el artículo 5.° de la misma Ley.

Por último, que al no imponer la Ley como obligatorio al folio autónomo y menos por vía de segregación, concepto ya inaplicable cuando se ha constituido la propiedad horizontal conforme a la nueva Ley y en consecuencia caber la posibilidad de que los pisos o apartamentos figuren y continúen inscritos dentro del folio abierto con carácter general, no hay ningún obstáculo que se oponga a la inscripción de la hipoteca constituida, pues el artículo 107 de la Ley Hipotecaria, que establecía la exigencia de que sólo podían constituirse dichos gravámenes cuando los pisos apareciesen inscritos como fincas independientes, ha sido modificado en su redac-Page 1576ción actual por la Ley de Propiedad Horizontal, que ha suprimido esta exigencia, y se remite directamente al articulo 8.° de la Ley Hipotecaria, que permite con carácter facultativo las dos formas de inscripción.

Las muestras de flexibilidad, de acoplamiento del Registro con la realidad, que viene dando desde hace unos meses (y de que son ejemplo las Resoluciones que en este mismo número de Revista Crítica de Derecho Inmobiliario siguen a la presente) nuestro Ilustrado Centro, se quiebran un tanto en la que glosamos.

Dignas de encomio las alegaciones del Notario recurrente y bien fundada la defensa de su nota por el Registrador al enfrentarnos con el planteamiento de la cuestión hecha por la Dirección y el Considerando que le sigue (o sea el segundo), esperábamos fuese otra su solución. ¿Que no podía invocar expresos medios legales? Bien podría extraerlos del Informe del Registrador; y, sobre todo, en un recto y sano criterio de analogía, ¿no cabria haberse referido al párrafo penúltimo del articulo 71 del Reglamento Hipotecario, que, aunque dictado para la comunidad de aguas, fue introducido en la reforma de dicho Reglamento en 1959 para, en frase de uno de sus redactores Ramón de la Rica, «evitar el confusionismo que de otro modo se produciría, .si en el mismo folio registral del aprovechamiento total se llevasen todos los actos jurídicos referentes a las cuotas de los participes»? (Página 78, Comentarios a la reforma del Reglamento Hipotecario).

Es decir, con palabras de nuestro Centro: «que en el primer supuesto inscripción del inmueble en su conjunto con los distintos pisos y locales todos los actos relativos a los pisos del mismo edificio figurarán en el mismo folio registral con el consiguiente riesgo de confusionismo y perturbación derivada de la falta de separación y claridad de los asientos que el principio de especialidad exige» (in fine, Considerando segundo).

Recordemos, por otra parte, lo que al tratar del Principio de Especialidad (Estudios..., t. I, pág. 423) dijo don Jerónimo González: «Las partes integrantes de la finca se hallan afectadas a los mismos derechos, y. en general, no puede gravarse una porción física sin describirla y segregarla».Page 1577

Debe consultarse, sin embargo, la vacilante Resolución de 27 de enero de 1928 y reconocer la razón que inspira los dos últimos Considerandos de la presente, cuya aplicación vendría a perturbar si se convirtiese en norma el despacho de la titulación en los Registros y alcanzaría a la claridad de los asientos.

Idéntica la Resolución de 21 de julio, Boletín Oficial de 19 de agosto de 1966.

Registro Mercantil
Sociedad de Responsabilidad Limitada

Facultades representativas de los Administradores.-Aunque no surte efecto frente a tercero cualquier limitación que venga a recortar la representación en lo que constituye el tráFICO de la Empresa, tal principio no es incompatible con una especial norma estatutaria sobre la forma de actuar tal representación, como, por ejemplo, el uso de la firma social, que puede estar atribuida a cualquiera de los administradores, o a varios conjuntamente, sin que por esto se entiendan limitadas en el campo- del objeto social las facultades de administración y gestión de éstos.

RESOLUCIÓN DE 20 DE JULIO DE 1966 («B. O.» DE 18 DE AGOSTO).

Por esentura otorgada el 19 de septiembre de 1963, don R. R., don I. A. y don A. B. constituyeron la Sociedad de Responsabilidad Limitada denominada «Inoxarte, S. L.», conviniéndose en la estipulación cuarta, recogida en el articulo 15 de los Estatutos, que la Sociedad estaría administrada por los tres constituyentes, «quienes representarán a la Empresa en todos los asuntos relativos al giro y tráfico de la misma, siendo necesario para obligarla con sus...

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