Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 443-460 |
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Personalidad para apelar ante la Dirección General del Auto dictado por el presidente de la audiencia. con arreglo al arTÍCULO 126 del Reglamento Hipotecario sólo se encuentran legitimados para tal acto los recurrentes de la nota calificadora y el Registrador que denegó la inscripción del Título presentado. Y cómo este Funcionario, al calificar, goza de la independencia necesaria para, ponderados todos los elementos que ha de tener en cuenta, emitir su juicio a fin de que el acto calificado pueda o no ser inscrito en el registro, sin que en el primer caso los perjudicados puedan recurrir gubernativamente, lo mismo sucede cuando el registrador no apela contra el auto que revocó su nota, pues esta decisión equivale a mostrar su conformidad con que el acto se inscriba.
Resolución de 3 de febrero de 1966 («B.O.» de 25 de igual mes y año).
Dada la singularidad del caso, y aunque estimamos ajustada y correcta la decisión de nuestro Ilustrado Centro, transcribimos a continuación, para un acabado conocimiento de nuestros lectores, la calendada Resolución.
El Ayuntamiento de I. C. adquirió en 14 de junio de 1955, por cesión onerosa del Patrimonio Forestal del Estado, una finca sita en M.D., de P...., destinada, según escritura otorgada el 6 de junioPage 444 de 1956, a construcción de viviendas, previo acuerdo de la indicada Corporación; para facilitar el cumplimiento de los fines propuestos, el Ayuntamiento en pleno acordó el 2 de enero de 1956 dividir la finca adquirida en dos parcelas y, previa subasta celebrada el 2 de abril siguiente, adjudicó la parcela número 2 a la "Compañía...", en la cantidad de 54.923 pesetas. En el pliego de condiciones figuraban las siguientes:
Primera.-Deberán construirse en cada parcela, como mínimo, diez viviendas en el primer año, de los tipos comprendidos en los proyectos respectivos, que se hallan unidos al expediente de su razón...
Undécima.-Los terrenos no edificados y cedidos con arreglo a la condición séptima que obliga a la construcción de viviendas en plazo no superior a dos años dentro del plazo a partir de la fecha de adjudicación definitiva, no revertirán al Municipio, manteniéndose la propiedad a favor de los rematantes de las parcelas, pero se reserva el Ayuntamiento la facultad de poderlas enajenar o vender, obligando a los propietarios a la cesión de escrituras, a fin de que no se interrumpan las construcciones
. Por escritura de 21 de junio de 1956 se adjudicó definitivamente a la "Compañía..." la concesión previamente otorgada, obligándose ambas partes al exacto cumplimiento del contrato, conforme al pliego de condiciones; prorrogada la concesión en 1957, el Ayuntamiento acordó en 31 de agosto de 1959 considerar resuelto, por incumplimiento de condiciones, el contrato reseñado; la Compañía concesionaria impugnó dicho acuerdo, que fue confirmado por el Tribunal Provincial de Jo Contencioso Administrativo de H., en sentencia de 22 de junio de 1960; en 3 de octubre de 1961 se celebró un contrato de transacción entre el Ayuntamiento de I. y la Compañía concesionaria, conforme a lo acordado el día anterior por el pleno de la Corporación Municipal, en el que figuraban las siguientes cláusulas:
Primera.-C... se obliga para con el Ayuntamiento de I. a indemnizarle mediante el pago de la cantidad de 5.000 pesetas por cada parcela que venda a partir del día de la fecha, por daños y perjuicios irrogables.
Segunda.-C... se obliga a comunicar al Ayuntamiento el día y hora en que se otorguen los oportunos contratos de venta, paraPage 445 que el Ayuntamiento pueda enviar un representante al acto de otorgamiento y perciba en su nombre el importe que se les reconoce en la estipulación anterior.
El 3 de marzo de 1965, el Ayuntamiento en pleno acordó declarar resuelto el citado contrato de transacción por incumplimiento por parte de la "Compañía..." de las cláusulas primera y segunda del mismo, dándose plena vigencia al acuerdo resolutorio de 31 de agosto de 1959, por incumplimiento, también por la referida Empresa, de la cláusula primera del pliego de condiciones que sirvió de base a la enajenación mediante subasta pública celebrada el 2 de abril de 1956, y en la que se adjudicó a la mencionada Compañía una parcela de los bienes de propios del Municipio; el 2 de abril de 1965 se expidió por el Secretario del Ayuntamiento de I., con el visto bueno del Alcalde del Municipio, certificación acreditativa de los anteriores acuerdos; el 15 de mayo de 1965 se acordó declarar firme y ejecutivo el de 3 de marzo anterior, y así se hizo constar en certificación de 15 de junio del mismo año, a efectos de su presentación en el Registro.
Presentadas en el Registro las dos certificaciones aludidas fueron calificadas con nota del tenor literal siguiente: "No admitida la inscripción del precedente documento por los siguientes defectos:
1.º Porque el principio de tracto sucesivo, que es general y absoluto, consagrado en el articulo 20 de la Ley Hipotecaria, impide la registración de títulos otorgados por persona distinta del titular tegistral. La finca objeto de resolución que pretende inscribir el Ayuntamiento de I. aparece, según el mismo expresa, inscrita a nombre de "Compañía...", en el tomo 394, folio 201, finca 2.131, inscripción primera.
2.° Porque los asientos del Registro, acertada o erróneamente extendidos, producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su nulidad (art. 1.° de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de enero de. 1944 y 8 de mayo de 1946).
3.° Porque el contenido del acuerdo adoptado por el pleno del Ayuntamiento de I. con fecha 3 de marzo del corriente año no tiene trascendencia real inmediata, y el artículo 98 de la Ley HipotecariaPage 446 y 9.° de su Reglamento niegan acceso al Registro de los derechos personales.
4.° Porque no hay revocación real, sino obligatoria. Así se deduce de la cláusula 11 del pliego de condiciones que sirvió de base a la subasta y que literalmente dice así: "Los solares no edificados en el plazo de diez años ni vendidos, según la condición séptima, en el mismo plazo a partir de la fecha de la adjudicación definitiva, no revertirán por tal causa al Municipio y se mantendrá la propiedad en favor de los rematantes, sin perjuicio de que el Ayuntamiento ejercite las facultades que le correspondan para obligar a la construcción como una consecuencia de su propio título de adquisición, que impone la construcción de viviendas como causa del mismo".
5.° Porque la facultad resolutoria implícita en las obligaciones reciprocas, recogida en los artículos 1.124 del Código civil y 65 y 71 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales de 9 de enero de 1963, ha podido proyectarse en el Registro como reserva autenticada a base de una condición resolutoria explícita, y en este caso la persona favorecida por tal condición hubiera devenido titular de una acción "in rem", con efecto retroactivo, bastando acreditar su cumplimiento o incumplimiento a efectos regístrales. En nuestro caso nada de eso se ha hecho, según se desprende de la citada cláusula, en la que hay incluso renuncia a los efectos normales de la resolución, no muy ortodoxa.
6.° Porque las certificaciones libradas por el Estado, provincia y municipio tienen una virtualidad excepcionalmente inmatriculadora, pero como expresa la Dirección General en numerosas Resoluciones (entre ellas la de 24 de noviembre de 1960), no son titulos aptos para inscribir derechos reales sobre cosa ajena y mucho menos para cancelar asientos contradictorios ni eficacia reanudatoria de tracto.
7.° Porque si bien el artículo 65 del Reglamento de Contratación de las Corporaciones Locales faculta a éstas para declarar la resolución del contrato, el articulo 71 del mismo texto legal, en su párrafo primero exige que se determine a la vez si tal contrato ha de quedar en suspenso o continuar en vigor hasta que el acuerdo sea firme.Page 447
8.° Porque no obstante el principio de inmediata ejecutividad de los actos administrativos consagrado en el artículo 361 de la Ley de Régimen Local en relación con el artículo 223 del Reglamento de organización, funcionamiento y régimen jurídico de las Entidades Locales y artículo 122 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, la Administración no puede por sí anular los contratos que la ligan, pues ello supondría desconocer el alcance e importancia del artículo 1.256 del Código civil, según el cual la validez y eficacia de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y la...
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