Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Cargo | Notario de Calatayud |
| Páginas | 172-221 |
172 Resoluciones págs. 172 a 221 LA NOTARIA | | 2-3/2019
Resoluciones
AGUAS
R. 22 noviembre 2019 (BOE 308, 24-XII-19: 18463)
Suspende la inscripción de una sentencia que declara el derecho
del recurrente a aprovechar unas aguas privadas subterráneas que
se han venido usando desde antes del 1 de enero de 1986 (fecha
de la entrada en vigor de la Ley de Aguas de 1985), porque no se
acredita la previa inscripción del derecho en el Registro de Aguas
correspondiente.
La del supuesto son aguas de propiedad privada preexistente
conservadas por el no ejercicio, antes del 1 de enero de 1989, de
la opción de inscripción en el Registro de Aguas prevista en las
transitorias segunda y tercera de la Ley de Aguas, para la con-
versión del derecho de propiedad en titularidad privada de 50
años con subsiguiente preferencia a la concesión. Esta propie-
dad privada existente al entrar en vigor la citada Ley puede ser
objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, como finca
independiente o como cualidad de finca, tanto si ya había tenido
acceso al Registro antes de dicha vigencia, como si se pretendiese
inmatricularla. Ahora bien, para ello es imprescindible aportar: el
título o documento principal en que funde inmediatamente su
derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción
(artículo 33 RH); y la certificación del Organismo de Cuenca o de la
Administración autonómica competente (si es cuenca intracomu-
nitaria) acreditativa del contenido de la inscripción en el Catálogo
de Aprovechamientos de aguas privadas, o negativa del propio
Catálogo y del Registro de Aguas.
ANOTACIÓN PREVENTIVA
R. 26 julio 2019 (BOE 245, 11-X-19: 14599)
Deniega la cancelación -que se pretende por caducidad- de dos
anotaciones de embargo que se encontraban vigentes al tiempo de
presentarse una instancia en que se solicitaba la cancelación. Toda-
vía no había transcurrido aún el plazo de vigencia de 4 años estable-
cido por el artículo 86 LH. Posteriormente ambas anotaciones son
judicialmente prorrogadas (una de ellas un mes antes de caducar;
y la otra cuando ya llevaba varios meses caducada), de modo que,
inscrita la prórroga, se trata de un asiento que se encuentra bajo la
salvaguardia de los tribunales, por lo que no procede tampoco ahora
la cancelación por caducidad que se pretende de nuevo.
R. 2 septiembre 2019 (BOE 261, 30-X-19: 15559)
Deniega la anotación de un mandamiento de embargo por falta
de tracto sucesivo, ya que las fincas están inscritas a nombre de per-
sonas distintas de los ejecutados.
R. 6 septiembre 2019 (BOE 265, 4-XI-19: 15777)
Mediante sentencia dictada en un procedimiento penal por
alzamiento de bienes se decreta ”la nulidad de todas las escrituras
notariales y anotaciones de los registros de la propiedad relativas a
transmisiones patrimoniales” realizadas por determinada sociedad
mercantil con posterioridad a cierta póliza mercantil. En virtud de lo
ordenado, el registrador canceló las inscripciones practicadas a favor
de los querellados.
Resumen de las resoluciones de la DGRN
en recursos contra calificaciones mercantiles
y de la propiedad
Publicadas durante el segundo semestre de 2019
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
LA NOTARIA | | 2-3/2019 Resoluciones págs. 172 a 221 173
Sin embargo, ahora la Dirección confirma la calificación registral
en cuanto deniega la cancelación de una anotación preventiva de
embargo practicada a favor de persona distinta y ajena al proceso
penal. La cancelación pretendida vulneraría el principio de tutela ju-
dicial efectiva, manifestado registralmente en el principio de tracto
sucesivo. Además, la anotación preventiva no participa de la natura-
leza de las transmisiones inmobiliarias.
R. 6 septiembre 2019 (BOE 265, 4-XI-19: 15778)
R. 8 noviembre 2019 (BOE 288, 30-XI-19: 17276)
Presentado mandamiento de adjudicación y de cancelación de
cargas, derivado de la ejecución judicial de una anotación de embar-
go, la Dirección deniega la cancelación de las cargas posteriores a la
anotación ejecutada, por encontrarse ésta caducada en el momento
de la presentación del título calificado.
Es doctrina consolidada que la caducidad de las anotaciones or-
denadas judicialmente opera “ipso iure” una vez agotado su plazo
de vigencia (4 años, ex art. 86 LH), aunque formalmente el asiento
se cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva
inscripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, o can-
celada ésta: ya no puede ser prorrogada; y los asientos posteriores
mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya ser cance-
lados en virtud del mandamiento del art. 175 RH, el cual sólo puede
ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
R. 5 noviembre 2019 (BOE 285, 27-XI-19: 17063)
Se refiere a un supuesto en el cual, caducado el asiento de pre-
sentación de una compra-venta otorgada y presentada en 2018 y
que fue entonces calificada negativamente por no haberse acredita-
do la liquidación del impuesto (artículo 254 LH), se vuelve a presen-
tar ahora cuando consta ya inscrita sobre la finca una prohibición de
disponer decretada en 2019 en un procedimiento penal de diligen-
cias previas, que abarca cualquier acto de enajenación o transmisión.
La Dirección recuerda su doctrina actual sobre eficacia de las
prohibiciones de disponer y alcance del cierra registral que provo-
can. Las prohibiciones voluntarias y las dictadas en procedimientos
civiles, una vez anotadas cierran el Registro a los actos dispositivos
voluntarios posteriores a la inscripción de la prohibición, pero no
impiden la validez e inscribibilidad de los actos anteriores a la pro-
hibición (artículo 145 RH), si bien la inscripción de los actos disposi-
tivos anteriores presentados después de inscribir la prohibición de
disponer, no comporta la cancelación de la propia anotación de pro-
hibición, sino su arrastre, de modo que corresponderá al titular cuya
adquisición ha sido inscrita después de la anotación, pedir el levan-
tamiento de ésta, de forma similar a como pasa con las anotaciones
de embargo a través de las tercerías de dominio. Por el contrario, a
las prohibiciones decretadas en procesos penales y administrativos
se les aplica el principio de prioridad del artículo 17 LH, de modo
que su anotación cierra en Registro incluso a los actos anteriores si
se presentan después. En estas prohibiciones hay un componente de
orden público: la seguridad económica del deudor no puede preva-
lecer sobre los intereses públicos.
En virtud de esta doctrina, la Dirección confirma la denegación
de la inscripción de la compraventa calificada, sobre la base del com-
ponente de orden público y prevalencia de los intereses públicos.
R. 22 noviembre 2019 (BOE 308, 24-XII-19: 18464)
Deniega la cancelación, que se pretende por caducidad, de una
anotación preventiva de embargo que fue prorrogada antes del 8
de enero de 2001 (fecha de la entrega en vigor de la vigente Ley de
Enjuiciamiento Civil).
La Dirección recuerda su doctrina sobre vigencia de anotaciones
preventivas tras la Lec-2000. Hay tres posibles situaciones:
- Anotaciones solicitadas tras la entrada en vigor de la Lec-2000:
caducan a los 4 años, pero son susceptibles de prórrogas sucesivas
(art. 86 LH redactado por la Lec-2000).
- Anotaciones practicadas antes de la vigencia de la Lec-2000:
mismo régimen.
- Anotaciones prorrogadas en virtud de mandamiento presen-
tado antes de la entrada en vigor de la Lec-2000. A esta situación
responde el supuesto resuelto. A estas anotaciones se refiere la Ins-
trucción DGRN de 12 diciembre 2000, que les aplica transitoriamente
el artículo 199-2 RH (tácitamente derogado tras la nueva Lec): que-
dan indefinidamente prorrogadas hasta la firmeza de la resolución
judicial que ponga fin al procedimiento. La anotación no caduca au-
tomáticamente en el momento de la firmeza, sino que, por analogía
con el art. 157 LH, sólo podrá pedirse la cancelación a los 6 meses
desde la emisión de la resolución firme recaída en el proceso en que
la anotación y su prórroga fueron decretadas, para así dar tiempo al
anotante a presentar ésta antes de que el anotado pudiera realizar
enajenaciones a terceros.
ARRENDAMIENTO
R. 29 agosto 2019 (BOE 261, 30-X-19: 15555)
Suspenden la inscripción de una escritura de compraventa de
vivienda que se declara arrendada en virtud de contrato privado
anterior a 1964, de la cual resulta que el notario autorizante remite
al arrendatario por correo certificado con acuse de recibo una copia
simple de la escritura a los efectos de su derecho de retracto arrenda-
ticio, que del resguardo postal de la entrega resulta que el envío fue
“devuelto, sobrante, ausente de reparto”, dejándose aviso de llegada
en el buzón.
La regulación de las notificaciones y requerimientos en los ám-
bitos hipotecario y notarial deben interpretarse de acuerdo con los
requisitos de los preceptos constitucionales que garantizan el dere-
cho a la tutela judicial efectiva, cuya finalidad funcional es garanti-
zar el efectivo conocimiento del destinatario. Para la jurisprudencia
constitucional y civil basta para tener por probada la notificación
con el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con
aviso de recibo, siempre que la remisión se haya hecho al domicilio
designado por las partes según el Registro y que resulte del acu-
se de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho
domicilio. Sin embargo, en los casos en que el documento no haya
podido ser entregado por la indicada vía postal, el acta del artículo
201 RN sólo acredita el mero hecho del envío por correo certificado,
la remisión, la recepción por el notario del aviso de recibo, así como
la devolución del envío por no haberse podido realizar la entrega,
pero no produce los efectos de una notificación.
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Resoluciones
BIENES DE INTERÉS CULTURAL
R. 25 julio 2019 (BOE 239, 4-X-19: 14228)
R. 25 julio 2019 (BOE 239, 4-X-19: 14229)
Suspende la inscripción de una escritura de compraventa otor-
gada en 1999 cuyo objeto se describía como “casita denominada
Covachuela” lindante por uno de sus lados con determinada Iglesia
Parroquial. Esta Iglesia estaba catalogada como monumento his-
tórico-artístico nacional desde 1947, por lo cual pasó a ser bien de
interés cultural en virtud de las disposiciones adicionales primeras,
tanto de la Ley 16/1985 de Patrimonio Histórico Español, como de la
Ley 4/1998 de Patrimonio Cultural Valenciano. En la parte inferior de
la terraza lateral de la Iglesia se abren desde siempre unas “covetes”,
que sirven de pódium al edificio y que están integradas por tanto en
la estructura arquitectónica del monumento, sin que obste a estos
efectos que la primera referencia como bienes de interés cultural
independiente se contenga en una ficha del catálogo municipal de
bienes de 2018.
En consecuencia, la finca objeto de la compraventa calificada es
parte integrante de un monumento declarado bien de interés cul-
tural, por lo que su inscripción exige la previa notificación al órgano
competente en materia de cultura de cara al posible ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto, todo ello de conformidad con los ar-
tículos 22 y 23 de la citada ley valenciana 4/1998.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
R. 16 septiembre 2019 (BOE 268, 7-XI-19: 15929)
Admite la inscripción de una escritura de compraventa de vivien-
da en la que se expresa que el transmitente se obliga a obtener y
aportar el certificado de eficiencia energética a la mayor brevedad
posible, de lo que se dejará constancia mediante diligencia.
Ciertamente el notario debe realizar el control de cumplimiento
de la legalidad respecto de la entrega del certificado y debe reflejarlo
en la escritura. Pero para que la falta de cumplimiento de la obliga-
ción de entrega impida la inscripción haría falta que así resultase de
una norma que impusiese al registrador el deber de realizar dicho
control, como ocurre por ejemplo con los medios de pago o las li-
cencias urbanísticas.
En este caso tampoco se ha producido una renuncia o exonera-
ción de la obligación, sino que la entrega se defiere a un momento
posterior. Ni del RD 235/2013 ni de la propia escritura resulta que la
aportación del certificado sea un requisito establecido como condi-
ción para la eficacia e inscripción de la compraventa.
CONCILIACIÓN
R. 27 junio 2019 (BOE 177, 25-VII-19: 10880)
Deniega la tramitación de un procedimiento de conciliación an-
te el registrador de la Propiedad, previsto en el artículo 103 bis LH,
el cual debe integrarse en sus lagunas por la regulación de la Ley
15/2015 sobre la conciliación ante el letrado de la administración
de Justicia. Así, según el artículo 139 de la citada Ley 15/2015, todo
intento de conciliación tiene por objeto alcanzar un acuerdo para
evitar un pleito, debiendo inadmitirse de plano cuando se pretenda
la utilización de este expediente para otras finalidades suponiendo
un manifiesto abuso de derecho o fraude de ley o procesal.
En el supuesto resuelto, se pretende usar este procedimiento
para obtener el reconocimiento de determinados derechos rela-
tivos a un procedimiento judicial entablado y al posterior recurso
gubernativo, respecto de lo cual no hay duda ni controversia al-
guna, de modo que la conciliación carece de objeto. También se
pretende utilizar el procedimiento de conciliación para conseguir
la nulidad y cancelación total de una determinada inscripción,
en contra de una sentencia judicial firme que ordenaba la recti-
ficación de la inscripción pero no su cancelación, de modo que
la conciliación pretendida en este punto se refiere a una materia
indisponible.
R. 24 julio 2019 (BOE 231, 25-IX-19: 13612)
Revoca la decisión del registrador que había denegado tramitar
un procedimiento de conciliación de los previstos en el artículo 103
bis LH.
En primer lugar, aunque ciertamente no cabe iniciar un expe-
diente de jurisdicción voluntaria con idéntico objeto que otro ya
resuelto (artículo 19-3 LJV), lo cierto es que, al igual que ocurre con
la excepción procesal de cosa juzgada (artículos 414-1 y 412 LEC),
deben ser los interesados quienes aleguen en el momento de la
comparecencia la preexistencia de un expediente de jurisdicción
voluntaria con el mismo objeto en que haya recaído resolución
firme.
Por otro lado, en este supuesto se trata de una adquisición otor-
gada en 2006 por dos cónyuges casados en gananciales pero en ese
momento separados de hecho. El marido manifiesta que, aunque
compareció la esposa, la compra se hizo con fondos propios de él. En
el posterior convenio regulador de divorcio se pactó que los bienes
adquiridos por cada uno con posterioridad al 1 de enero de 2005 se
considerarían privativos del adquirente. La solicitud actual de conci-
liación tiene por objeto que la esposa se avenga a reconocer que la
finca del supuesto, aunque inscrita como ganancial, es privativa del
marido. El registrador deniega la conciliación solicitada por entender
que, dado que el convenio se refería a adquisiciones realizadas por
un solo cónyuge, no se aplica a la adquisición de 2006 en la que
concurrieron los dos; de modo que la avenencia solicitada se basa
en una manifestación contraria a otra anterior, en contravención del
artículo 95-6 RH. Sin embargo, la Dirección entiende que los efectos
patrimoniales del matrimonio, y entre ellos la disolución de la socie-
dad de gananciales, es materia conciliable; y que no existe confesión
o aseveración que lo impida.
CONCURSO E INSOLVENCIA
R. 24 julio 2019 (BOE 231, 25-IX-19: 13606)
Deniega la expedición de una certificación de dominio y cargas
solicitada en procedimiento de ejecución hipotecaria por el Juzga-
do de Primera Instancia, al entender que el juez competente es el
concursal.
Se trata de un supuesto muy específico no previsto en la legis-
lación concursal. El procedimiento se inició correctamente ante el
juez ordinario, tras haber cesado los efectos del concurso por haber-
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