Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Cargo | Notario de Calatayud |
| Páginas | 154-196 |
154 LA NOTARIA | | 3/2018
Resoluciones
Resumen de las resoluciones de la DGRN
en recursos contra calificaciones mercantiles
y de la propiedad
Publicadas durante el segundo semestre de 2018
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
ANOTACIÓN PREVENTIVA
R. 27 junio 2018 (BOE 166, 10-VII-18: 9621)
Presentado mandamiento de adjudicación y de cancelación de
cargas, derivado de la ejecución judicial de una anotación de embar-
go, se deniega la cancelación de las cargas posteriores a la anotación
ejecutada, por encontrarse ésta caducada en el momento de la pre-
sentación del título calificado.
Es doctrina consolidada que la caducidad de las anotaciones or-
denadas judicialmente opera “ipso iure” una vez agotado su plazo
se cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva
inscripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, o can-
celada ésta: ya no puede ser prorrogada; y los asientos posteriores
mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya ser cance-
lados en virtud del mandamiento del art. 175 RH, el cual sólo puede
ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
R. 9 julio 2018 (BOE 178, 24-VII-18: 10444)
Deniega la cancelación por caducidad de unas anotaciones pre-
ventivas de embargo que fueron prorrogadas antes de la entrada en
vigor de la actual LEC.
Es doctrina consolidada que las anotaciones solicitadas tras la vi-
gencia de la LEC (8 enero 2001) y las practicadas antes de su vigencia
caducan a los 4 años, pero son susceptibles de prórrogas sucesivas
(artículo 86 LH). Sin embargo, a las anotaciones prorrogadas en vir-
tud de mandamiento presentado antes de la entrada en vigor de la
LEC (a las que se refiere la Instrucción DGRN de 12 diciembre 2000)
se les aplica transitoriamente el antiguo artículo 199-2 RH y quedan
indefinidamente prorrogadas hasta la firmeza de la resolución judi-
cial que ponga fin al procedimiento. La anotación no caduca auto-
máticamente en el momento de la firmeza, sino que, por analogía
desde la emisión de la resolución firme recaída en el proceso en que
la anotación y su prórroga fueron decretadas.
Por otro lado, también se deniega la cancelación por caducidad
de una hipoteca inscrita en 1989, porque el último pago se preveía
para dentro de 10 años, de modo que el plazo de 21 años del artículo
82 LH debe computarse desde 1999 y, en consecuencia, aún no ha
transcurrido.
R. 27 julio 2018 (BOE 188, 4-VIII-18: 11209)
Admite la práctica de una anotación preventiva de querella por
un delito de alzamiento, que el registrador había denegado por no
entender acreditado que se estuviera ejercitando una acción real
con trascendencia inmobiliaria susceptible de modificar el Registro.
Es doctrina general que no cabe la constancia registral de la mera
interposición de querella, si bien ello no obsta a que pueda reflejar-
se en una anotación preventiva cuando en la querella se haga valer
no sólo la acción penal sino también la civil. Será necesario que del
mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercita-
da o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el
correspondiente suplico. Ahora bien, es doctrina del TS (S. 25 mayo
2012, entre otras) que la responsabilidad civil derivada del delito de
alzamiento de bienes presenta características peculiares, porque la
reparación del daño no permite sin más tener en cuenta la cuantía
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exacta de los créditos burlados, sino que la restauración del orden
jurídico perturbado exige, en línea de principio y cuando sea posible,
reintegrar al patrimonio del deudor los bienes indebidamente saca-
dos del mismo, salvo que se encuentren en poder de terceros ajenos
al “consilium fraudis” y sean irreivindicables.
R. 19 septiembre 2018 (BOE 244, 9-X-18: 13752)
R. 26 septiembre 2018 (BOE 250, 16-X-18: 14157)
Presentado mandamiento de adjudicación y de cancelación de
cargas derivado de la ejecución judicial de una anotación de embar-
go, la Dirección deniega la cancelación de las cargas posteriores a la
anotación ejecutada, por encontrarse ésta caducada en el momento
de la presentación del título calificado.
Es doctrina constante que la caducidad de las anotaciones or-
denadas judicialmente opera “ipso iure” una vez agotado su plazo
se cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva
inscripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, o can-
celada ésta: ya no puede ser prorrogada; y los asientos posteriores
mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya ser cance-
lados en virtud del mandamiento del art. 175 RH, el cual sólo puede
ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
R. 17 octubre 2018 (BOE 291, 3-XII-18: 16471)
Practicada una anotación preventiva de querella por manda-
miento judicial, la Dirección suspende la prórroga de la misma so-
licitada mediante instancia privada del interesado. Toda actuación
relativa a medidas cautelares ya dictadas corresponde al órgano o
tribunal que las hubiera decretado, como se desprende de los artícu-
los 5-1, 723, 726, 731 y 743 LEC.
ARBITRAJE
R. 26 julio 2018 (BOE 188, 4-VIII-18: 11207)
Suspende la inscripción de una resolución arbitral por la que se
estima la solicitud del actor de que se adopte la medida cautelar de
la anotación preventiva de la demanda arbitral. Es necesario man-
damiento judicial.
Las medidas cautelares son mecanismos procesales para ase-
gurar la efectividad de la sentencia estimatoria que se dictare o del
laudo arbitral que pusiere fin a la controversia (artículos 721-1 LEC,
y 11 y 23 Ley 60/2003 Arbitraje). El apartado V de la Exposición de
Motivos de la Ley 60/2003 dice que los árbitros carecen de potestad
ejecutiva, por lo que, para la ejecución de las medidas cautelares,
será necesario acudir a la autoridad judicial, en los mismos términos
que si se tratara de un laudo sobre el fondo. En este punto la Ley
60/2003 no ha sido modificada en su reforma por Ley 11/2011, que
se limita a reafirmar la competencia de los juzgados de primera ins-
tancia en materia de ejecución de resoluciones arbitrales.
ARRENDAMIENTO
R. 4 julio 2018 (BOE 174, 19-VII-18: 10157)
Admite la inscripción de una escritura de venta de locales comer-
ciales que se declaran arrendados, con reseña de las circunstancias
esenciales del contrato de arrendamiento y manifestación de que
en el mismo no se estableció el derecho de adquisición preferente
a favor del arrendatario. No es precisa la notificación del artículo 25
LAU, ni la aportación del contrato de arrendamiento.
El artículo 31 LAU (que se remite al 25) tiene carácter dispositivo:
permite excluir el derecho de adquisición preferente en los arren-
damientos para uso diferente de vivienda, cualquiera que sea su
duración. Si tal derecho no existe, no es exigible ninguna notifica-
ción. La actual regulación hace aconsejable al arrendatario un plus
de diligencia mediante la inscripción de su contrato en el Registro,
como forma de hacerlo oponible al tercero del artículo 34 LH. Si se
admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del
vendedor de que la finca está o no arrendada o de la identidad del
arrendatario, no hay razón que impida extender la validez de dicha
manifestación a otros elementos del contrato, como la existencia
o no del derecho de adquisición. En consecuencia, a los efectos de
inscribir una compraventa en el Registro de la Propiedad cuando el
arrendamiento no esté inscrito, la LAU no exige aportar el contrato
para comprobar la exclusión o renuncia al retracto, siendo suficiente
la manifestación del vendedor de que la finca no está arrendada o
sobre la inexistencia de derecho de adquisición preferente.
R. 14 septiembre 2018 (BOE 238, 2-X-18: 13377)
Suspende la inscripción de un decreto de adjudicación de finca
dictado como consecuencia de un procedimiento de ejecución hi-
potecaria, porque, resultando del título la existencia de un ocupante
con derecho a permanecer en el inmueble como arrendatario, no se
ha acreditado la notificación fehaciente al arrendatario a efectos de
ejercitar sus derechos de adquisición preferente. Aunque el artículo
25 LAU prevé estos derechos sólo para el caso de “venta” de finca
arrendada, la ejecución forzosa está comprendida en el concepto
amplio de compraventa. Así, las normas aluden a ella como venta
pública (artículo 464 Cc) o como venta en subasta pública o judicial
R. 11 octubre 2018 (BOE 267, 5-XI-18: 15117)
Considera conforme a la doctrina de la Dirección la actuación
de la registradora, quien cancela una inscripción de arrendamiento
financiero en virtud de decreto judicial dictado en procedimiento de
desahucio seguido sólo contra el arrendatario, pero deniega la can-
celación de dos anotaciones posteriores de embargo sobre el dere-
cho del arrendatario, cuyos titulares no han sido parte en el procedi-
miento, haciendo constar por nota al margen la referencia al decreto
judicial que resuelve el “leasing”, que sólo subsistirá registralmente
como soporte de los citados embargos, pero sin que puedan inscri-
birse en lo sucesivo ningún acto dispositivo o de gravamen sobre el
derecho arrendaticio.
R. 2 noviembre 2018 (BOE 282, 22-XI-18: 15938)
Deniega la inscripción de un arrendamiento de local de nego-
cio, en el que se estipula una duración determinada, susceptible de
prórroga por períodos sucesivos, salvo preaviso fehaciente de algu-
na de las partes a la otra. El llamado principio de especialidad exige
establecer una duración de la prórroga, que permita conocer la du-
ración del contrato una vez transcurrido el primer periodo fijado. La
Dirección recapitula la doctrina jurisprudencial al respecto (S TS 9
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Resoluciones
septiembre 2009, 17 noviembre 2011, 12 marzo 2015, 8 junio 2015):
es válida la prórroga convencional del arrendamiento siempre que
haya sido acordada por las partes libremente, conste de manera cla-
ra en el contrato y no sea potencialmente perpetua, de modo que
debe tener un límite temporal máximo fijado por las partes o, en
su defecto, por el Juez. La seguridad jurídica para los terceros exige
determinar el contenido del derecho inscrito.
Sin embargo, se desestima el otro defecto, que estimaba tam-
bién infringido el principio de especialidad al otorgar al arrendador
una facultad de suspensión del arrendamiento por causa de fuerza
mayor. Esta facultad constituye un derecho determinado con tras-
cendencia real: su naturaleza es de suspensión, que paraliza tem-
poralmente el cómputo de la duración del arrendamiento; aunque
no se establece que la notificación de su ejercicio deba ser notarial
o judicial, debe entenderse así por ser la forma prevista en la legisla-
ción procesal y notarial (R. 12 febrero 2015); la suspensión no es una
facultad meramente potestativa del arrendador, sino que exige una
causa objetiva, cual es la fuerza mayor.
BIENES PÚBLICOS
AGUAS
R. 18 julio 2018 (BOE 190, 7-VIII-18: 11299)
Suspende la inscripción en el Registro de la Propiedad del apro-
vechamiento de las aguas de un pozo existente en la finca objeto
de compraventa. Se incorpora a la escritura fotocopia de un escrito
de la Confederación Hidrográfica del Guadiana, del que resulta que
los titulares del aprovechamiento de aguas son terceras personas.
En este supuesto se trata de aguas de propiedad privada pre-
existente conservadas por el no ejercicio, antes del 1 de enero de
1989, de la opción de inscripción en el Registro de Aguas prevista en
las transitorias segunda y tercera de la Ley de Aguas, para la conver-
sión del derecho de propiedad en titularidad privada de 50 años con
subsiguiente preferencia a la concesión. Esta propiedad privada exis-
tente al entrar en vigor la citada Ley puede ser objeto de inscripción
en el Registro de la Propiedad, como finca independiente o como
cualidad de finca, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes
de dicha vigencia, como si se pretendiese inmatricularla. Ahora bien,
para ello es imprescindible aportar: el título o documento principal
en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor
haya de practicarse la inscripción (artículo 33 RH); y la certificación
del Organismo de Cuenca o de la Administración autonómica com-
petente (si es cuenca intracomunitaria) acreditativa del contenido de
la inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de aguas priva-
das, o negativa del propio Catálogo y del Registro de Aguas.
COSTAS
R. 4 octubre 2018 (BOE 256, 23-X-18: 14547)
Deniega la inscripción de un exceso de cabida (de menos del 1%
de la superficie inscrita), para cuya justificación se ha instado acta no-
tarial de incorporación de base gráfica catastral según el artículo 201
LH, cuya tramitación es concluida por el propio notario autorizante,
por constar en ella la recepción de informe del Servicio Provincial de
Costas según el cual, la pretendida rectificación de superficie impli-
caría una invasión del dominio público marítimo-terrestre, ya que la
exacta superficie inscrita es la que se corresponde con la concesión
otorgada sobre terrenos hoy demaniales y antes de propiedad priva-
da (según la transitoria primera Ley 22/1988 Costas), todo ello según
el deslinde aprobado.
La Dirección recuerda su doctrina sobre inmatriculaciones y ex-
cesos de cabida en fincas que puedan lindar con el dominio público
marítimo-terrestre, operaciones para cuya inscripción se exige la
1988; y 33-36 Reglamento General Costas 2014). La nueva regulación
en materia de costas pretende que el registrador pueda comprobar
directamente, a la vista de las representaciones gráficas, la situación
de las fincas en relación al dominio público y las servidumbres le-
gales. Mientras la correspondiente aplicación informática para el
tratamiento de bases gráficas no disponga de la información gráfica
correspondiente a la línea de dominio público y zonas de afección
a servidumbres, la única forma de determinar si hay intersección o
colindancia será la certificación del Servicio Periférico de Costas; si
bien su aportación sólo será exigible respecto de aquellas fincas que,
según el Registro, el Catastro y los demás datos a que tenga acceso
el registrador por su cargo, linden con el dominio público o puedan
estar sujetas a tales servidumbres.
Por otra lado, la inscripción del exceso de cabida pretendida en
este expediente no sólo se opone la legislación sobre costas, sino
también a la regulación del expediente del artículo 201 LH. al cual le
es aplicable por vía de remisión la regla del artículo 203-3ª LH sobre
denegación de la anotación preventiva de incoación del expediente
de rectificación descriptiva cuando la Administración manifestase su
oposición.
MONTES
R. 11 octubre 2018 (BOE 267, 5-XI-18: 15119)
Deniega la inmatriculación de una finca sita en Santa Cruz de Te-
nerife. Al estar la finca ubicada en zona de monte protegido, la regis-
tradora recabó del Área de Sostenibilidad, Ambiente y Seguridad del
Cabildo Insular el informe exigido por el artículo 22 Ley Montes, del
cual resulta no haber obstáculo a la inmatriculación desde el punto
de vista de la legislación forestal. Pero la registradora, a la vista de
sus dudas sobre la inclusión en la finca de una carretera autonómi-
ca no inmatriculada, suscitadas tras consultar a la Oficina Virtual del
Catastro, recaba un segundo informe al Servicio Administrativo de
Carreteras y Paisajes del Cabildo Insular, del cual no se obtiene con-
testación en el plazo de un mes previsto en el artículo 205 LH. El re-
currente alega que se ha producido un acto administrativo favorable
a su pretensión en virtud de silencio administrativo.
La protección registral que la ley otorga al dominio público no se
limita sólo al inscrito, sino que también se extiende al no inscrito, pero
de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador. La técnica
del silencio administrativo no puede aplicarse a este supuesto, porque
no rige en materia de nulidad o validez civil de los actos sujetos a De-
recho privado; y en este caso, la intervención requerida de la Adminis-
tración es de mero informe y no de resolución de un procedimiento
administrativo. Además, el artículo 24 LPAC-AAPP exceptúa de la regla
general del carácter positivo del silencio los casos excluidos por una
denegar la inscripción si la Administración se opone o no remite su
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