Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Páginas | 135-160 |
LA NOTARIA | | 2-3/2016 135
Resoluciones
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado contra calificaciones mercantiles y de la
propiedad
Publicadas en el segundo trimestre de 2016
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
ARRENDAM IENTOS
Resolución de 30 de mayo d e 2016 (BOE 151, 23-VI-16:
6109)
Admite la inscripción de una escritura de venta de vivienda y
plaza de garaje a favor de los cónyuges que habían sido arrenda-
tarios de las mismas, en ejercicio de su derecho arrendaticio. En la
escritura, las partes hacen constar que, notificada la venta a un ter-
cero, el retracto se ejercitó en tiempo y forma, si bien se retrasó a un
momento posterior al plazo de 60 días tras la notificación (artículo
48 LAU-1964) no el ejercicio del retracto, sino la formalización de la
escritura. La Registradora denegó la inscripción, por entender cadu-
cado del derecho de retracto.
Sin e mbargo, la Dirección afirma que no debe confundirs e el
ejercicio de un derecho con su formalización. El derecho ya se ha
consumado al ejercitarse y obliga al comprador contra el que se ejer-
cita a pasar por él. La Dirección ha admitido también la inscripción
del ejercicio en plazo del derecho de opción, aunque se hubiese pre-
sentado al Registro con posterioridad al plazo de vigencia (Resolu-
ción de 27 de marzo de 2000).
BIENES Y DE RECHO DE LA A DMINISTRAC IÓN
Actos separables
Resolución de 22 de abril de 2015 (BOE 133, 2-VI-16: 5318)
Consta inscrita la venta de una finca promovida y vendida por un
Ayuntamiento a un particular, con la prohibición de disponer inter
vivos durante 7 años, resultante del pliego de condiciones adminis-
trativas que rigió la adjudicación. Posteriormente, el Pleno del Ayun-
tamiento modificó el pliego de condiciones dejando sin efecto la limi-
tación dispositiva inscrita. Ahora se pretende inscribir una escritura de
aumento de capital en la que se aporta la finca a una sociedad.
La Registradora deniega la cancelación de la limitación disposi-
tiva y la inscripción de la aportación, por entender que no estamos
en uno de los supuestos en que se puede modificar el contrato con-
forme a la Ley de Contratos del Sector Público (Ley 30/2007). Sin em-
bargo, la Dirección admite al inscripción, al no considerar aplicable
dicha ley, cuya disposición transitoria dispone que los contratos ad-
judicados antes de la entrada en vigor de la ley se regirán en cuanto a
sus efectos (y, por tanto, a su modificación) por la legislación anterior,
en este caso, el RDLeg. 2/2000, según la cual (artículo 59) el régimen
legal de modificación solo se aplica a los contratos administrativos
y no a los privados. Según la doctrina de los «actos separables», los
contratos privados de los entes públicos se rigen, en cuanto a sus
efectos, modificación y extinción, por el Derecho Privado, y solo en
cuanto a su preparación y ad judicación, por el Derecho Público. El
hecho de que mediante la compraventa con limitación dispositiva se
pretendiera satisfacer un interés público (fijar población) no puede
servir de fundamento a la aplicación de las normas sobre modifica-
ción de los contratos administrativos.
Entidades locales
Resolución de 19 de mayo de 2016 (BOE 139, 9-VI-16: 5649)
El título calificado es un negocio complejo e n el que un Ayun-
tamiento constituye un derecho de superficie sobre una finca de su
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propiedad a favor de un particular, a quien atribuye, además, un de-
recho de opción de compra durante un plazo inferior al del derecho
de superficie. El Registrador inscribe el derecho de superficie, pero
no el de opción.
La Dirección desestima la objeción de que el derecho de opción
desnaturaliza el derecho de superficie al quitarle una de sus caracte-
rísticas esenciales, que es la reversión de lo edificado al Ayuntamien-
to. Se trata de dos derechos reales compatibles. Cuando se trata de
una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita,
como el derecho de superficie, puede inscribirse aunque exceda del
plazo de 4 años del artículo 14 RH.
Sin embargo, la inscripción de la opción se deniega por vulnera-
ción de la normativa sobre enajenación de bienes de las entidades
locales, cuyo s requisitos deben observarse aunque se trate de un
negocio unitario y complejo.
Expropiación forzosa
R esolución de 30 de marzo de 2016 (BOE 89, 13-IV-16: 3516)
Suspende la cancelación de unos derechos de reversión concre-
tados en una participación in divisa de una finca inscrita a nombre
de una junta de compensación. El derecho de reversión correspon-
de a los propietarios no adheri dos a dich a junta, la cual pretend e
la cancelación mediante certific ación de aprobación definitiva del
proyecto de compensación. No resultan acreditadas las circunstan-
cias determinantes de la cancelación o la extinción de los derechos
de reversión.
La persona expropiada tiene derecho a resolver la expropiación in-
fructuosa por no ejecutarse la obra o establecerse el servicio causante
de la expropiación; por existir parte sobrante de los bienes expropia-
dos, o por desaparecer la afectación. Este derecho es susceptible de
reflejo registral en cada una de sus tres fases: expectante, a raíz de
la misma expropiación (que debe hacerse constar, frente a terceros
adquirentes, en la inscripción de adquisiciones por expropiación); una
vez producido cualquiera de los hechos que determinan su nacimien-
to, y una vez ejercitado, mediante la restitución de la indemnización
y readquisición del dominio. Aunque la jurisprudencia niega la proce-
dencia del derecho de reversión en las transmisiones voluntarias, la
expropiación contra el propietario no adherido a la junta de compen-
sación, pese a la eventual opción de incorporación, se considera ex-
propiación forzosa en el seno del sistema de compensación. En cuan-
to a su cancelación registral, antes de la Ley 13/2015, la Dirección ha
mantenido una doctrina uniforme: los asientos registrales están bajo
la salvaguardia de los tribunales; su cancelación exige consentimiento
del titular o resolución judicial; la prescripción no puede ser aprecia-
da directamente por el Registrador, salvo que existan procedimientos
especiales para la liberación de cargas, como el del artículo 82-5 LH. El
plazo de ejercicio del derecho de reversión será más breve si la expro-
piación pierde su justificación: 3 meses a contar desde que la Adminis-
tración notifique el exceso de expropiación, la desafectación del bien
o su propósito de no ejecutar la obra o implantar el ser vicio. A falta
de notificación, se fijan términos finales más largos para los distintos
supuestos de reversión, más allá de los cuales no puede ejercitarse el
derecho. Pero la LEF no establece plazos de prescripción o caducidad
del derecho de reversión, sin que la jurisprudencia admita la aplicación
del genérico plazo de prescripción de las acciones personales, pues es-
tá en manos de la Administración el poner fin a la situación mediante
una notificación directa.
Por todo ello, cabe confirmar la calificación en cuanto a la exigen-
cia de certificación del acto administrativo firme que, con audiencia
del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siem-
pre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza también en vía ju-
risdiccional por sentencia confirmatoria o por transcurso de los pla-
zos de impugnación judicial, lo cual podrá acreditarse por la propia
certificación administrativa.
En cuanto a la admisión de otros medios de cancelación del dere-
cho de reversión: una renuncia anticipada implicaría que ya no esta-
ríamos ante una expropiación, sino ante una transmisión voluntaria;
la renuncia al derecho ya reconocido no plantea problema alguno;
la reversión es un derecho potestativo o de modificación juríd ica,
por cuanto confiere la facultad de adquirir el dominio mediante una
declaración de voluntad unilateral, dándose los presupuestos lega-
les, lo c ual justifica la posible aplicación de la regla 8.ª del artí culo
210 LH, sobre expediente de liberación de cargas y gravámenes, a la
reversión en expropiaciones derivadas de sistemas de actuación por
compensación, siempre y cuando pueda afirmarse la existencia de
un plazo preclusivo de ejercicio del derecho, a partir del cual puedan
computarse los 5 años exigidos por el precepto.
Reso lución de 19 de abril de 2016 (BOE 133, 2-VI-16: 5309)
Admite la cancelación de un derecho de reversión que se preten-
de mediante oficio y resolución del Instituto de Vivienda, Infraestruc-
tura y Equi pamiento de la D efensa, titular registral actual, a la que
se acompaña certificación acreditativa de los trámites esenciales del
procedimiento: expediente administrativo de depuración jurídica de
la finca en el cual se notifica y se reconoce el derecho de los rever-
sionistas; sentencia firme que fija el justiprecio e insta a los reversio-
nistas a ingresarlo en plazo determinado, bajo pena de caducida d
del derecho de reversión, y resolución administrativa que declara la
caducidad por falta de ingreso.
Como regla general, la cancelación de asientos exige el consenti-
miento del titular registral o la resolución judicial supletoria (artículo
82 LH). Pero esta regla tiene excepciones, y una de ellas es que el de-
recho se haya extinguido por imperativo del mismo título inscrito o
por disposición directa de la ley, que es lo ocurrido en este supuesto,
donde resulta acreditado que el derecho de reversión ha caducado
de conformidad con el artículo 55-3 LEF.
Monte s
Resolución de 12 de abril de 2016 (BOE 133, 2-VI-1 6: 5301)
Admite la inmatriculación de varias fincas r ústicas en término
municipal donde ex isten montes demaniales, sin necesidad del in-
forme exigido por el artículo 22 de la Ley de Montes, por no haberse
puesto de manifiesto ningún indicio de que las fincas a inmatricular
sean montes, ni linden con monte alguno, ni con ningún otro inte-
grante del dominio público.
La misma finalidad que inspiró el citado artículo es la que recoge
ahora la Ley 13/2015 respecto de la protección de cualquier clase de
dominio público (artículo s 199, 203 y 205 LH).
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