Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en recursos contra calificaciones mercantiles y de la propiedad
| Autor | Fernando Agustín Bonaga |
| Cargo | Notario de Calatayud |
| Páginas | 137-161 |
LA NOTARIA | | 2/2015 137
Resoluciones
Resoluciones de la Dirección General de los Registros
y del Notariado en recursos contra calificaciones
mercantiles y de la propiedad
Publicadas en el tercer trimestre de 2015
Fernando Agustín Bonaga
Notario de Calatayud
ANOTACIÓN PREVENTIVA
Resolución de 29 de mayo de 2015 (BOE 158, 3-VII-15: 7423)
Deniega la inscripción de un decreto de adjudicación dicta do
en procedimiento judicial de ejecución, porque la finca consta ins-
crita a nombre de persona distinta del ejecutado. El titular adquirió
por compra inscrita cuando se encontraba vigente la anotación pre-
ventiva ordenada en el seno del mismo procedimiento, si bien en el
momento de la presentación del auto de adjudicación la anotación
está caducada.
Es doc trina reiterada que la caducidad de las anotaciones or-
denadas judicialmente opera ipso iure una vez agotado su plazo de
cancele posteriormente, en el momento de practicar una nueva ins-
cripción o certificación. Agotado el plazo de la anotación, esta ya no
puede ser prorrogada y los asientos posteriores mejoran automáti-
camente su rango, sin que puedan ya ser cancelados en virtud del
mandamiento del artículo 175 RH.
Resolución de 3 de junio de 2015 (BOE 163, 9-VII-15: 7689)
La Administración Tributaria (en este caso, el servicio de recauda-
ción de una Diputación Provincial) carece de competencia para so-
licitar la prórroga anual extraordinaria prevista en el artículo 205 RH
para la anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable.
Este precepto exige dos requisitos: que sea ordenada por el Juez
de Primera Instancia del partido y que exista causa extraordinaria, cuya
apreciación no corresponde al Registrador, sino al Juez. Ciertamente, el
artículo 170 LGT asimila la Administración Tributaria al Juez de la ejecu-
ción, pero el artículo 205 RH se refiere no a la prórroga de la anotación
de embargo ordenada en un proceso de ejecución, sino a la prórroga
extraordinaria de la anotación por defecto subsanable, que puede pro-
ducirse en cualquier título o proceso, no solo en los ejecutivos.
Resolución de 25 de junio de 2015 (BOE 190, 10-VIII-15:
8973) y Resolución de 29 de junio de 2015 (BOE 191 ,
11-VIII-15: 9011)
Deniega la cancelación de las anotaciones de embargo poste-
riores a la del embargo que se está ejecutando, por encontrarse esta
caducada antes de que la documentación calificada fuese presenta-
da al Registro.
La caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera
aunque formalmente el asiento se cancele posteriormente, en el mo-
mento de practicar una nueva inscripción o certificación. Agotado el
plazo de la anotación, esta ya no puede ser prorrogada y los asientos
posteriores mejoran automáticamente su rango, sin que puedan ya
ser cancelados en virtud del mandamiento del artículo 175 RH, que
solo puede ordenar la cancelación de los asientos no preferentes.
Resolución de 27 de julio de 2015 (BOE 234, 30-IX-15: 10457)
Se presenta un mandam iento de prórroga de una anotación
de embargo a favor de la Agencia Tributaria, cuando ya había sido
despachado un título contradictorio: el testimonio de adjudicación
y mandamiento de cancelación de cargas posteriores como conse-
cuencia de la ejecución de una hipoteca inscrita antes que el embar-
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go administrativo. La anotación ya ha sido cancelada, por lo cual no
puede anotarse su prórroga.
Resolución de 29 de julio de 2015 (BOE 234, 30-IX-15: 10465)
Deniega la prórroga de una anotación preventiva de embargo,
porque el mandamiento que la ordena se presenta un a vez cadu-
cada la misma, así como una anterior prórroga. La caducidad de las
anotaciones ope ra ipso iure una vez agotado su plazo de vigencia
puede ser prorrogada.
CAUSA DE LOS CONTRATOS
Resolución de 4 de septiembre de 2015 (BOE 234, 30-IX-15:
10478)
Deniega la inscripción de una escritura de cesión en pago de
deuda, por la cual la titular de un inmueble gravado con un préstamo
hipotecario a favor de Bankinter, SA lo cede a Intermobiliaria, SA, en
pago de la deuda hipotecaria que mantiene con la primera.
En nuestro sistema j urídico, el solo acuerdo de voluntades no
basta para transmitir el dominio, sino que se precisa un título mate-
rial, cuya causa onerosa o gratuita debe aparecer en el título inscribi-
ble. En el título de la escritura calificada y en su estipulación primera,
consta que se realiza una cesión en pago de deuda, pero no se trata
de una causa correcta, pues la cesión no se hace a favor del acreedor
hipotecario, sino de un tercero. Ciertamente, pueden existir relacio-
nes jurídicas entre estos dos últimos (de hecho, la cesionaria es la
sociedad gestora de activos del grupo Bankinter), y, además, el CC
admite el pago por tercero siempre que sea de utilidad al acreedor,
pero, a efectos de la transmisión de la propiedad, no basta con que
esa causa se presuma, sino que ha de ser expresada, dadas las distin-
tas consecuencias registrales que de la misma se deducen (incluida
la del artículo 34 LH). Ciertamen te, en la estipulación segunda, se
dice que el precio de la cesión va a ser destinado a cancelar el présta-
mo hipotecario, lo cual parece indicar que se acuerda una venta con
retención de responsabilidad hipotecaria, supuesto posible y lícito,
pero que está en contradicción con la estipulación primera.
COMPRAVENTA CON PERSONA POR DESIGNAR
Resolución de 11 de junio de 2015 (BOE 178, 27-VII-15: 8410)
Admite la inscripción de una escritura de elevación a público de
compraventa. En el documento privado se pactó que la futura escri-
tura se otorgaría a favor de la persona física o jurídica que designase
el comprador . Ahora la escritura de elevación es otorgada po r los
herederos del vendedor y por la persona que intervino entonces co-
mo comprador, quien, no obstante, ahora interviene además como
administrador único de la sociedad que se designa como beneficia-
ria de la compraventa, de modo que esta adquiere directamente de
los herederos sin pasar por persona alguna intermedia.
Sobre la base del principio de libertad contractual (artículo 1255
CC), la doctrina y la jurisprudencia admiten que las partes incluyan
en el contrato (normalmente, de compraventa) la cláusula «para per-
sona por designar», de suerte que uno de los contratantes se reserva
la facultad de identificar en un momento posterior a un tercero, por
el momento indeterminado, para que ocupe su posición en la rela-
ción contractual. Una variante de la figura se ha consolidado en el
procedimiento de ejecución, al admitirse en las subastas públicas
las posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero
CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
Resolución de 1 de julio de 2015 (BOE 192, 12-VIII-15: 9073)
Deniega la inscripción de una certificación administrativa por
la que se pide la cancelación de una concesión administrativa y de
las hipoteca s posteriores constituidas por el concesionario . Resul-
tando del expediente que este último ha fallecido, la cancelación
de su derecho exige acreditar que las personas que han de ocupar
su posición jurídica han disfrutado del tr atamiento previsto por el
ordenamiento. Para la cancelación de las hipotecas posteriores y en
beneficio de su titular, también debe justificarse la consignación del
importe de la indemnización que, en su caso, deba percibir el conce-
sionario, tal y como prevé expresamente para este caso el número 3
del artículo 175 RH. Por último, al constar ya anotada la expedición
de la certificación de cargas del artículo 688 LEC, la cancelación de
las hipotecas posteriores no podrá ser ordenada por autoridad dis-
tinta de aquella ante la cual se tramita la ejecución.
No cons tituye defecto el hec ho de que las hipotecas co nsten
inscritas a favor de una determinada entidad de crédito y las notifi-
caciones del procedimiento de revocación de la concesión se hayan
hecho a la entidad que la ha absorbido. El Registrador, en el ejercicio
de su calificación, debe comprobar en el Registro Mercantil el proce-
so de fusión, al objeto de evitar trámites innecesarios.
CONCURSO E INSOLVENCIA
Resolución de 25 de mayo de 2015 (BOE 158, 3-VII-15: 7415)
Deniega la anotación de sendos embargos dictados por la TGSS,
porque consta anotada, en fecha anterior a la providencia de apre-
mio, la declaración de concurso de l a sociedad titular de la fin ca.
También consta anotada la ap ertura de la fase de liqu idación. Se
trata de un crédito contra la masa, por lo que la acción dirigida a
su pago d eberá ejercitarse ante el Juez del concurso, sin que pue-
dan iniciarse ejecuciones judiciales o administrativas «hasta que se
apruebe el convenio, se abra la liquidación o transcurra un año desde la
declaración de concurso sin que se hubiese producido ninguno de estos
actos» (artículo 84-4 LC). Pero la jurisprudencia (STS de 12 de diciem-
bre de 2014) impone una interpretación sistemática (y no literal) de
esta paralización: solo cabe la ejecución separada de un crédito con-
tra la masa cuando se apruebe el convenio, porque se levantan los
efectos de la declaración de concurso; sin embargo, abierta la fase
de liquidación, una ejecución separada contra la masa contradice el
carácter universal del concurso, que justifica su concentración en el
Juez concursal. Los acreedores de créditos contra la masa deberán
instar su pago dentro de la liquidación y de la ejecución universal
(artículo 154 LC).
Resolución de 2 de junio de 2015 (BOE 163, 9-VII-15: 7687)
Deniega l a práctica de una anotación prev entiva de embargo
administrativo, porque el mandamie nto de embargo se presenta
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