Resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat

Autor:Víctor Esquirol Jiménez
Cargo:Notario del Masnou
Páginas:229-236
 
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LA NOTARIA | | 2-3/2019 Resoluciones págs. 229 a 236 229
Resoluciones de la Dirección General de Derecho
y Entidades Jurídicas de la Generalitat
Víctor Esquirol Jiménez
Notario del Masnou
LEY APLICABLE A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
No es válido el pacto de exclusión del art. 621-54 CCCat
en una compraventa de inmuebles situados en Catalun-
ya, dado el carácter imperativo de dicho precepto y la
naturaleza real de que goza la condición resolutoria ex-
presa.
RESOLUCIÓN JUS/2185/2019, de 25 de julio (DOGC 07.08.2019)
RESUMEN.- Se otorga en Madrid, entre la SAREB y otra socie-
dad con sede en dicha villa, una escritura de compraventa de 63
inmuebles situados todos ellos en Cataluña, en la que queda apla-
zado el pago de parte del precio y se conviene en garantía una
condición resolutoria explícita sujeta al art. 1.504 del CC español.
Dicha escritura trae causa de otra anterior otorgada entre las dos
sociedades con la finalidad de servir como marco a una serie de
operaciones que se proponen realizar, entre la que se encuentra
la citada en primer lugar, pero que también incluye inmuebles
situados fuera de Cataluña. En esta “escritura marco” se pacta la
sujeción al “derecho común español”.
Presentada la escritura primeramente citada en uno de los re-
gistros de la Propiedad correspondientes (el número 3 de Grano-
llers), el registrador suspendió su inscripción por considerar que la
condición resolutoria pactada debe regirse por el Derecho civil de
Catalunya, lo que basó en los siguientes argumentos:
1º.- La condición resolutoria es un derecho real de garantía, por
lo que la ley que le es aplicable se determina por el art. 10.1 CC
español, que establece como tal la ley de situación del inmueble.
Y ello aunque la ley aplicable al contrato sea otra, en este caso la
española por aplicación del art. 10.5, pues la lex contractus no re-
gula la totalidad de los elementos contractuales, quedando fuera
cuestiones como la capacidad o los aspectos reales del derecho ad-
quirido (y cita en este sentido la RDGRN de 22 de febrero de 2012).
2º.- Las determinaciones normativas contenidas en el art. 621-
54 CCCat son de carácter imperativo, no pudiendo, por ello, ser ob-
jeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contrario,
especialmente respecto de terceros que pueden resultar perjudi-
cados (art. 111-6 CCCat); entender lo contrario desnaturalizaría el
principio de territorialidad consagrado en los arts. 14 del Estatuto
de Autonomía de Catalunya y 111-3 del CCCat, así como el de apli-
cación preferencial del derecho civil catalán previsto en el artículo
111-5 de dicho Código.
3º.- En la escritura se pactó, para el caso de ejercicio de la con-
dición resolutoria, la cláusula penal de que la vendedora retendría
el importe íntegro de las cantidades pagadas hasta dicho momen-
to, lo que, además de contravenir lo dispuesto en el art. 621-54,
incumple la doctrina arraigada por la DGRN de que, en el plano
registral, no puede reconocerse eficacia automática y extrajudi-
cial a dicha cláusula penal, sino que las cantidades pagadas por el
comprador deben consignarse o depositarse para no perjudicar a
los titulares de derechos posteriores extinguidos por la resolución.
4º.- Para practicar la reinscripción a favor del vendedor por la
resolución, no puede ser suficiente la sola manifestación del ven-
dedor, sino que es preciso que conste la efectiva concurrencia de
los presupuestos de hecho de la resolución, que no resultan del
registro. También deben protegerse los intereses de los terceros
adquirentes en su condición de afectados por la resolución, a
quienes debería citarse en el procedimiento para alegar lo que a
su derecho convenga y evitar así que a sus espaldas transmitente y
adquirente concierten acuerdos de resolución en menoscabo de su
posición. Los pactos convenidos por los otorgantes contravienen

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