Resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat

Autor:Víctor Esquirol Jiménez
Páginas:164-171
 
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164 LA NOTARIA | | 1-2/2017
Resoluciones de la Dirección General de Derecho
y Entidades Jurídicas de la Generalitat
Víctor Esquirol Jiménez
Notario de El Masnou
PROPIEDAD HORIZONTAL
Es inscribible el acuerdo de la junta de prohibir el uso tu-
rístico de los elementos privativos, aunque se haya toma-
do con la oposición de los propietarios afectados
RESOLUCIÓN JUS/167/2017, de 6 de febrero (DOGC 14.02.2017)
RESUMEN.- La junta de propietarios toma el acuerdo de que
ninguno de los departamentos del inmueble podrá destinarse a
la actividad de uso turístico, con el voto a favor de propietarios
cuyas cuotas superan los cuatro quintos del total y con el voto
en contra de siete propietarios. La registradora de la propiedad
suspende la inscripción porque el acuerdo no cuenta con el con-
sentimiento de todos los propietarios, que considera necesario
por contener una limitación de uso de los elementos privativos,
acto que afecta de forma individualizada a los derechos de los
propietarios. A tal efecto, siguiendo la STSJC de 22 de julio de
213, distingue entre límites y limitaciones del dominio: los prime-
ros delimitan el contenido ordinario del derecho y no necesitan
un acto especial de constitución porque los establecen normas
legales; las segundas, comportan una eliminación del conteni-
do propio del derecho de propiedad y, siendo de interpretación
restrictiva, les hace falta un acto especial de constitución. Añade
consideraciones sobre el principio registral de tracto sucesivo,
sobre que nadie puede ser privado de las facultades derivadas
del derecho de propiedad si no es por disposición legal o por
renuncia propia, así como sobre las mayorías necesarias para la
adopción de acuerdos por parte de la junta de propietarios.
La DGDEJ revoca la nota de calificación. Pese a coincidir con la
registradora en que «sólo la ley o la voluntad del propietario pueden
restringir las facultades atribuidas al titular por el derecho de pro-
piedad» (FD 1.3) conforme al art. 545-1 CCCat, no obstante entiende
que «la situación de comunidad especial que constituye la propie-
dad horizontal tiene la consideración de límite ordinario del derecho
de la propiedad y es una restricción de interés privado» y que «el pro-
pietario de un elemento privativo tiene, sobre este elemento, las más
amplias facultades posibles sin otras limitaciones que las propias del
objeto sobre el cual recae y las que queden determinadas por la ley
o el título de constitución» (FD 1.3), según deduce de los arts. 545-3,
553-1, 553-36 y 553-37. Por lo tanto, entre los límites normales de
derecho de propiedad horizontal entiende que se encuentran los
que regulan el uso y el aprovechamiento de los elementos privativos
contenidos en el título constitutivo de aquella, restricciones que la
propia ley autoriza establecer y que vinculan a los propietarios y a
terceros «siempre que consten inscritas en el Registro de la Propie-
dad» (FD 2.1).
No obstante, lo que se cuestiona es si estas restricciones pueden
establecerse ex novo sin el consentimiento del propietario del ele-
mento privativo afectado, que adquirió en un momento en que no
existía la restricción que ahora se establece. Dicho consentimiento
expreso era exigido en la redacción del art. 553-25.4 anterior a la Ley
5/2015, de 13 de mayo, que decía: «Los acuerdos que disminuyan las
facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria
requieren que este los consienta expresamente». En cambio, en la
redacción vigente dice: «Los acuerdos que […] priven a cualquier
propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comu-
nes […] requieren el consentimiento de los propietarios afectados».
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