Resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat
| Autor | Víctor Esquirol Jiménez |
| Cargo | Notario de El Masnou |
| Páginas | 146-147 |
146 LA NOTARIA | | 1/2016
Resoluciones de la Dirección General de Derecho
y Entidades Jurídicas de la Generalitat
Víctor Esquirol Jiménez
Notario de El Masnou
PROPIEDAD HORIZONTAL
Para adoptar el acuerdo por el que se elimina la exención
de determinados elementos a la contribución de determi-
nados gastos comunes, basta con la mayoría cualificada
de los 4/5 y no se requiere el voto favorable de los propie-
tarios afectados
Resolución JUS/3149/2015, de 17 de diciembre (DOGC de 14 de marzo
de 2016)
RESUMEN: En abril de 2015 (antes de la entrada en vigor de la
Ley 5/2015, de modificación del Libro V del CCCat), la junta general
adopta el acuerdo de eliminar del título constitutivo la exoneración
de los locales del inmueble en los gastos de ascensor y escalera, con
el voto en contra de los propietarios de dichos locales. Elevado a
público dicho acuerdo, el Registrador lo califica negativamente, con-
siderando que requiere unanimidad, por aplicación del art. 553-3.4
CCCat (redacción anterior a la Ley 5/2015: «Las cuotas se determinan
y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es
posible, por la autoridad judicial, si las leyes o estatutos no establecen
otra cosa»); pese a que el art. 553-25.2 solo exige el voto favorabl e
de los 4/5 de los propietarios que representen los 4/5 de las cuotas
(requisito que se cumple en este supuesto de hecho) para modificar
los estatutos, entiende que no es aplicable, ya que debe ceder ante
la norma especial del art. 553-3.4. La comunidad de propietarios re-
curre la nota de calificación alegando que el acuerdo adoptado no
modifica las cuotas de participación, sino el régimen de contribución
al pago de los gastos de los elementos comunes.
La DGDEJ revoca la nota de calificación. En el FD 1.º aclara que
la Ley 5/2015 no es aplicable al caso en cuestión, a pesar de que la
disposición final, apdo. 2.º, disponga que se aplica también a los in-
muebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes de
su entrada en vigor. Pero no puede aplicarse a los actos y acuerdos
de los propietarios.
En cuanto al fondo de la cuestión, dispone que «no se tiene que
llegar a una identificación o confusión entre la “cuota de participación”
en el régimen de propiedad horizontal y la “cuota de contribución” a los
gastos comunes que este régimen genera: el objeto de una y otra es dife-
rente y, si bien la primera determina la segunda, la función de la “cuota
de participación” no se agota en esta determinación (cfr. artículo 553-
3.1 del Código Civil), ni la determinación de la “cuota de contribución”
depende necesaria y exclusivamente de la “cuota de participación”» (FD
2.3). En definitiva, la modificación de la cuota de contribución a los
gastos no presupone necesariamente la de la cuota de participación.
Así resulta del art. 553-3.1, letra c), al disponer que la cuota de par-
ticipación «establece la distribución de los gastos», pero añadiendo
«salvo pacto en contrario»; del art. 553-45.1, que establece que «los
propietarios tienen que sufragar los gastos comunes en proporción a
su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas
por el título de constitución y los estatutos», y del art. 553-45.2, al
permitir que se exonere a los propietarios que no usen o disfruten
de determinados elementos comunes de la obligación de sufragar
los gastos que se deriven de su mantenimiento, como sucedió en
este caso al otorgarse la escritura de constitución de la propiedad
horizontal.
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