Resoluciones de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991.
| Autor | Pablo Vidal Francés |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 171-196 |
-La llamada condición resolutoria en garantía del precio aplaza-Page 186do o pacto de la Lex commissoria del artículo 1.504 del Código Civil y el efecto automático de la misma regulado en los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento, es de carácter excepcional y de interpretación restrictiva, porque implica un pacto de comiso, al llevar el resultado de apropiarse el vendedor del inmueble vendido en virtud de esa facultad excepcional concecida por el legislador; y consiguientemente, hace dueño al vendedor del plusvalor o plusvalía del inmueble, más allá, por tanto, del valor correspondiente al crédito impagado, aspecto éste de especial gravedad en los tiempos actuales de fuerte aumento de valor que han experimentado los inmuebles.
La modernidad en el sistema de garantías inmobiliarias es acudir a instituciones jurídicas adecuadas, proporcionadas, equitativas y causalmente justificadas, para asegurar a los acreedores, sin merma para el deudor, de la legítima protección de los intereses de aquéllos en sus justos términos, entre ellas, está como fundamental la hipoteca inmobiliaria, que, ante la falta de pago por el deudor de las cantidades garantizadas, la solución del acreedor es acudir a la venta en pública subasta con el consiguiente reparto del precio obtenido entre todos los interesados, sin atribuir a ninguno de ellos una plusvalía del inmueble carente de causa. Así, el acreedor insatisfecho acude a la ejecución hipotecaria y se satisface del crédito impagado y de los accesorios garantizados, a través del importe obtenido en la subasta, pero ha de dejar el sobrante de valor del inmueble a disposición de otros terceros y del deudor, sin apropiarse de ninguna plusvalía.
Distinta consecuencia se produce en el pacto de la Lex commissoria del artículo 1.504 del Código Civil, en que se produce esa apropiación de plusvalía del inmueble por parte del vendedor como consecuencia del efecto comisorio de dicho pacto.
Por eso, en los tiempos modernos, el pacto de Lex commissoria, que por cierto, está dando lugar a muchísimos pleitos y sentencias, es una institución anacrónica y causalmente carente de justificación, que no debe ser estimulada ni ampliada por los intérpretes, sobre todo si se la utiliza más allá de los estrictos y puros términos en que está concebida por el propio legislador, que la refiere exclusivamente a la obligación fundamental del pago del precio.
El artículo 59 del Reglamento Hipotecario ha previsto un automatismo totalmente desproporcionado y socialmente inadecuado en el juego de esa condición resolutoria a efectos regístrales. Por ello, se comprende más la necesidad de interpretar restrictivamente el supuesto del citado artículo 59. Ese automatismo tuvo que ser corregido por las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, exigiendo, además de los requisitos del artículo 59 del Reglamento Hipotecario, la consignación previa o simultánea de todas las cantidades recibidas por el vendedor del comprador, lo que supone en realidad una modificación de hecho de dicho artículo, que es anterior a la Constitución, y su adaptación a la misma, para evitar la indefensión del comprador.
Con ello se modificó en aquellas resoluciones un aspecto esencial del criterio contrario mantenido por la Caja vendedora en la escritura pública objeto de recurso y por el mismo Notario recurrente.
Un paso más debería haberse dado ahora interpretando restrictivamente el citado artículo 59, respecto a los intereses del precio aplazado y a la cláusula penal. Es el criterio que resulta de la nota calificadora del Registrador en estos recursos, criterio que resulta convincente y que ya convenció al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que confirmó íntegramente la notaPage 187 calificadora, a pesar de que ya habían sido dictadas entonces las anteriores Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990
Frente a tal criterio, las presentes Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8, 9, 10, 11 y 14 de octubre de 1991 se limitan a recoger lo que sobre intereses del precio aplazado y cláusula penal establecieron aquellas otras Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, sin contener ninguna argumentación. El otorgamiento de una escritura de distinto contenido que el que motivó aquellas resoluciones, y, sobre todo, los nuevos argumentos contenidos en la nota calificadora, en el informe del Registrador y en el auto presidencial, exigían que la Dirección General, desde la congruencia procesal, se pronunciara contestando a la nueva argumentación ahora planteada.
Que el legislador tanto civil como registral, no ha querido aplicar los efectos del pacto de la Lex commissoria al supuesto de los intereses del precio aplazado resulta muy claro desde perspectivas estrictamente jurídicas: 1) los términos del artículo 1.504 del Código Civil, que sólo se refiere al precio, a pesar de que en artículos precedentes (cfr. art. 1.500) se alude a -intereses-; 2) el carácter accesorio que toda la doctrina reconoce a la obligación de intereses; 3) la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que aplica el artículo 1.504 al supuesto del precio y no a obligaciones accesorias; 4) la referencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria al precio y prestaciones equivalentes de diferencias en metálico en permutas y adjudicaciones en pago, pero sin referirse a la obligación accesoria de intereses, a diferencia del siguiente artículo 12 de la propia Ley y de los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y concordantes en relación con la hipoteca; 5) la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1991 (Aranzadi 319), que parte de las distintas consecuencias del impago de la obligación del precio y de los intereses, emparejando estos últimos con las costas, etc.
Frente a la argumentación de la nota calificadora y del informe del Registrador, ¿Qué encontramos en estas resoluciones? Silencio, puro silencio. ¿Incongruencia procesal?
Y la pregunta es: ¿Cómo es posible resolver jurídicamente una cuestión sin contestar a los argumentos esgrimidos? No se entiende, sobre todo, procediendo de un Centro Directivo tan prestigioso.
Yque no se piense en el hecho sociológico de que en las cuotas de amortización se comprenden cantidades de precio y de intereses, pues el mismo Registrador del caso de estas resoluciones, ya consiguió en el supuesto de las Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, que se confirmase la doctrina de que es necesario especificar la parte de precio y la de intereses. Pero desde la perspectiva de las resoluciones que así lo decidieron, ¿para qué, si luego se le da el mismo tratamiento que el precio? ¿Otra incongruencia?
Volvemos a preguntarnos: ¿Cómo es posible resolver jurídicamente un problema de Derecho sin rebatir, aunque sea mínimamente, los argumentos esgrimidos? Parece que la Dirección General, que siempre ha dado ejemplo de su buen hacer jurídico y de su sabia doctrina, ahora rechaza los argumentos utilizando el mero silencio argumentativo
Un hecho sociológicamente frecuente es también que los vendedores incumplan una serie de obligaciones que les corresponden en relación con los pisos vendidos. A los pocos meses aparecen desperfectos, goteras, humedades, grifos que no funcionan, cañerías inapropiadas y defectuosas, puertas mal colocadas, baldosas rotas, etc. Ante casos como éstos, la posición del Registrador permite que el comprador deje de pagar de momento la parte de intereses, sin perjuicio de pagar la parte de precio para evitar la resolución automática. Desde la pers-Page 188pectiva de las resoluciones en el ámbito extrajudicial, esto no sería posible, sin perjuicio de que el comprador acuda como demandante al...
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