Resoluciones de 5 y 7 de enero de 1998. BOE 27 y 29-1-98

AutorJesús Cuéllar Marín
CargoRegistrados de la Propiedad
Páginas1723-1750

I

COMENTARIO

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, hay un local destinado a garaje, gravado en su integridad con una hipoteca. Es objeto de venta una cuota indivisa de dicho local, cuota que da derecho a disfrutar de una plaza de aparcamiento que, al parecer, sólo se identifica por un número. Vendedor y comprador asignan a dicha cuota una responsabilidad por principal, intereses y costas, de conformidad con el acreedor hipotecario, que acepta la distribución, si bien no determinan expresamente la responsabilidad que corres-Page 1743ponde a la parte retenida. Finalmente, el comprador se subroga en el importe que grava la cuota indivisa del local.

El Registrador deniega la inscripción respecto a tal asignación y posterior subrogación, parece que por estimar que no se ha distribuido de manera completa, al no expresarse la responsabilidad del resto del local, y que no incumbe hacerla de oficio al Registrador, restando simplemente del importe total de responsabilidad la atribuida a la cuota vendida. La nota de calificación permite sospechar que quizás el Registrador hubiera aceptado la previa distribución de la hipoteca, hecha por el único dueño del local entre las diversas plazas de garaje, que hubieran pasado a formar fincas independientes, por analogía con lo dispuesto en el artículo 68 del Reglamento Hipotecario para las transmisiones.

La Dirección General confirma la nota del Registrador con otros argumentos, al entender que, al no producirse una división material de la finca gravada, sino sólo la transmisión de una cuota indivisa, no se produce el supuesto de hecho del artículo 123 de la Ley Hipotecaria y, en consecuencia, no cabe distribución de responsabilidad. Pero como en el supuesto de que ab initio -en el momento de la constitución de la hipoteca- vendedor y comprador hubieran sido copropietarios del local de garaje, la posibilidad de haber hipotecado distribuyendo la responsabilidad es palmaria a la vista del artículo 216 del Reglamento Hipotecario -y es increíble que ello haya escapado a la Dirección General- parece evidente que el fundamento de la Resolución, una de dos: o es que no cabe la distribución cuando la situación de comunidad es sobrevenida, es decir, cuando tiene lugar con posterioridad a la constitución de la hipoteca (lo que es difícil de explicar); o es que la distribución se hizo exclusivamente por el vendedor, como acto previo a la venta, y el propietario único de una finca no lo es separadamente de cuotas indivisas de la misma (que, por su propia naturaleza, exigen pluralidad de titulares), y, por ende, no puede distribuir entre participaciones todavía inexistentes

II

Hipoteca de cuotas indivisas por sus titulares

Cuando una finca pertenece en condominio a varias personas, las correspondientes cuotas pueden ser hipotecadas por sus respectivos titulares. El dueño de una tercera parte indivisa de una finca, por ejemplo, puede hipotecarla en garantía de un crédito, bien sea sola, o bien en compañía de otras fincas o participaciones de fincas, en cuyos últimos supuestos será necesario distribuir la hipoteca entre las distintas fincas y participaciones (artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario).

Cabe también que el conjunto de propietarios, por iguales o distintas partes indivisas, de una finca, hipotequen sus respectivas participaciones en garantía de una misma obligación, en cuyo caso podrán distribuir la responsabilidad (conforme al artículo 216 del Reglamento Hipotecario) o bien constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de las participaciones, sin necesidad de distribución (conforme al artículo 217). La misma opción de distribuir o no tendrán los propietarios que reúnan varias partes, aunque no la totalidad de la finca (como en el caso de que se halle inscrita, por ejemplo, por quintas partes, a favor de otros tantos herederos, y sólo quieran hipotecar tres de ellos).

Page 1744La posibilidad de hipotecar algunas o todas las cuotas pertenecientes a distintos propietarios en régimen de comunidad romana está fuera de toda duda. Es aceptada por la generalidad de la doctrina, por la Dirección General y el Tribunal Supremo, y resulta de los artículos 399 del Código Civil y 106 de la Ley Hipotecaria y de los antes comentados y algunos más del Reglamento Hipotecario.

Las dificultades procederán más bien del escaso interés que pueda manifestar el presunto acreedor hipotecario en orden a una garantía así constituida. Es bien conocida en este punto la postura del Banco Hipotecario, que en el artículo 77 de sus Estatutos de 3 de noviembre de 1928 dice que «No se admitirán hipotecas sobre propiedades que estuvieren proindiviso, a menos que consientan la hipoteca todos los condueños».

III

¿Puede el propietario de la totalidad de la finca hipotecar cuotas indivisas de la misma?

Vicente Carbonell, en sus «Comentarios a la Resolución de 5 de enero de 1998: una singular distribución de responsabilidad hipotecaria» (publicados en el número 227 de Lunes 4,30) da por supuesta esa capacidad, y afirma: Que el propietario único de una finca puede hipotecarla; que puede hipotecar una parte indivisa, igual que puede venderla, dejando libre la porción restante; que puede hipotecar una parte indivisa en favor de un acreedor, y otra parte indivisa en favor de otro; y que puede hipotecar en principio toda la finca y, posteriormente, de acuerdo con el acreedor, distribuir entre porciones indivisas de tal finca la responsabilidad hipotecaria.

El fundamento de esa posibilidad podría radicar en el concepto mismo de dominio: «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas...

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