Resoluciones de 27 y 29 de diciembre de 1973 (BOE de 19 de enero de 1974).

AutorTirso Carretero García
Páginas623-658
: RESOLUCIÓN DE 27 DE DICIEMBRE DE 1973
Antecedentes de hecho

-Por escritura otorgada en Cuenca ante el Notario clon Antonio Pérez Sanz el 10 de junio de 1969, doña Basilisa Carreras Temprado vendió a don Pascual Crespo de Marco, por el precio de 1.500 pesetas, un solar sito en la calle Menéndez y Pelayo, número 46, que el adquirente inscribió en el Registro de la Propiedad; aunque en la escritura no se hizo constar ningún condicionamiento, el motivo determinante del negocio jurídico fue que posteriormente la vendedora tendría preferente derecho a ocupar una vivienda en el edificio que el comprador se proponía levantar en el local adquirido, y por dificultades económicas éste no pudo realizar la construcción proyectada, por lo que, después de diversas gestiones, los otorgantes decidieron, de mutuo acuerdo, dejar sin efecto la operación realizada, para lo cual otorgaron nueva escritura el 16 de octubre de 1971 ante el Notario don Antonio Varona Díaz, en la que los interesados, para volver a la situación inicial, manifestaron que «han decidido dejar sin efecto» la anterior compraventa, estipulándose que «don Page 643 Pascual Crespo de Marco, con consentimiento de su esposa, transmite a doña Basilisa Carreras Temprado el pleno dominio de la finca descrita, y ésta la acepta y la adquiere libre de cargas», y, a su vez, el señor Crespo de Marco declara que «tiene recibido de la señora Carreras Temprado el precio que se estipuló y entregó en la relacionada escritura de 1.500 pesetas, y otorga carta de pago».

Presentada en el Registro primera copia de la anterior escritura, fue calificada con nota del tenor literal siguiente: «Denegada la inscripción por el defecto que se reputa insubsanable de resultar el acto en él contenido contradictorio en sus propios términos, en cuanto se le hace revestir a la vez el carácter de resolución de compraventa y de venta nueva, sin que pueda válidamente encajarse en ninguno de dichos negocios, toda vez que la previa transmisión, que dice dejar sin efecto, constituyó en su día, según los antecedentes del Registro, un contrato de compraventa perfecto y consumado, sin pacto de cláusula resolutoria alguna, y la nueva venta que pudiera deducirse al presente carece de precio real y efectivamente entregado al hacerse servir a la actual transmisión el precio que se estipuló y entregó en la anterior. Todo lo cual, unido a la ambigüedad resultante de las estipulaciones de las partes, contraria a la claridad y determinación que inspira la publicidad registral, impide la inscripción.»

El Procurador don Trinidad Cantos Galdámez, en representación de doña Basilisa Carreras, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que tanto la legislación como la doctrina y la jurisprudencia enseñan que es lícito el acuerdo resolutivo de la compraventa y cualquier otro negocio jurídico anterior, distinguiéndose en tal resolución dos aspectos: El convenio resolutivo y la nueva transmisión de lo que recíprocamente recibieron en el contrato anterior; que igualmente la doctrina y la jurisprudencia reconocen con amplitud el principio de autonomía de la voluntad en la resolución de contratos precedentes, siempre que no se perjudique a terceros; que el artículo 1.506 del Código civil dispone que la venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores y por el retracto convencional y por el legal; que al no establecerse ninguna limitación, el precepto comprende, naturalmente, todo supuesto de compraventa perfecta y consumada, aunque no se haya establecido pacto previo de resolución; que la principal consecuencia de la resolución es que quede sin efecto el contrato anterior, recuperando el vendedor la cosa, y el comprador, el precio, siendo ambos liberados de sus anteriores obligaciones; que la nota calificadora sólo contempla el aspecto rescisorio de la resolución, olvidando la obligación de devolverse recíprocamente lo recibido, que da lugar a la nueva escritura de compraventa; que en esta escritura hay transmisión y hay precio, que es el mismo que se estipuló y entregó en la compraventa anterior, y que no existe ninguna ambigüedad en las estipulaciones del documento calificado, como puede apreciarse en un examen del mismo.

El Registrador informó: Que el contenido del Registro respecto de la finca objeto del recurso es el siguiente: a) Inscripción primera de compraventa en favor de don Pascual Crespo de Marco y su esposa para la sociedad conyugal, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria. No figura pacto ni determinación accesoria alguna en ella, ni figuraba en la escritura, como demuestra la nota al margen del correspondiente asiento de presentación, que no hace referencia a suspensión o denegación alguna. La fecha del asiento de inscripción es de 31 de diciembre de 1969. b) Anotación preventiva de suspensión de embargo, letra A, caducada, mas no cancelada, en favor de don Domingo Arias Montoya, mayor de edad, casado, ebanista, practicada en méritos de procedimiento ejecutivo 116/71, Page 644 seguido en el Juzgado de Primera Instancia de Cuenca, en reclamación de 100.464 pesetas de principal más otras 40.000 para costas y gastos, contra el señor Crespo de Marco, declarado en rebeldía. La expresada anotación fue tomada en suspensión de la de embargo, por falta de cumplimentar el artículo 144 del Reglamento Hipotecario, mediante citación o notificación a la esposa del deudor. c) Asiento de presentación de la escritura calificada con nota indicativa de la interposición del recurso y referencia a la calificación que ha dado lugar a la misma; que los defectos señalados en la nota recurrida son tres: 1.º Contradicción entre los propios términos del contrato que identifican los conceptos de transmisión ex novo o nueva venta y resolución de la precedente, dando como resultado ambigüedad y confusión. 2.º La inexistencia de resolución del contrato anterior. 3.º La carencia de precio real y efectivamente entregado; que deja sin efecto la falta últimamente señalada, pese a lo ilógico de resultar el precio fijado muy inferior al que arroja la comprobación de valores, tratarse de una compraventa posterior en año y medio a la anterior sin tener en cuenta la plusvalía y los beneficios que supondría la reserva de piso que la vendedora tenía sobre el edificio que, según dicen los otorgantes, el comprador proyectaba levantar en el solar adquirido, todo lo cual hace pensar en la simulación; que la naturaleza del derecho que se inscribe es una de las circunstancias esenciales de la inscripción y ha de expresarse con toda claridad, y como nuestro sistema de transmisión es causalista, igualmente clara ha de ser la causa de la transmisión; que la denominación que se da al negocio convenido de «resolución de compraventa mediante una nueva venta» no expresa con claridad la causa, del contrato e induce a confusión; que, además, el título es contradictorio, porque «resolución de venta» y «nueva venta» son dos conceptos jurídicos muy diferentes, sin que la contraposición de los mismos quiera dar a entender que cabe resolución voluntaria de venta; que la resolución es un concepto negativo, extintivo, mientras que el de compraventa, como resulta obvio, es positivo y creador de obligaciones; que la resolución es un concepto jurídico al que la Ley y la doctrina han dado significación propia de regreso a la situación jurídica anterior, de recomposición de ésta y destrucción con carácter retroactivo de las consecuencias intermedidas; que sus efectos se producen ex tunc o in rem con trascendencia respecto de terceros adquirentes, por lo que no es ocioso tener presente el contenido del Registro en cuanto a la finca cuestionada; que si bien en el presente caso no figura ninguna anotación preventiva vigente, el folio registral muestra un crédito que acudió al procedimiento ejecutivo, que quizá podría subsanar su caducada reserva de puesto, lo que constituye un argumento más en...

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