Resoluciones de 27 de marzo de 1989 y 22 de marzo de 1915.
| Autor | Luis M. Cabello de los Cobos y Mancha |
| Páginas | 1717-1769 |
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Sobre la plena disposición de la cuota indivisa
El artículo 399 del Código Civil establece el principio de la libre disposición de la cuota indivisa, limitando el efecto de la enajenación o hipoteca de la misma a la porción que se adjudique en la división de la cosa común.
Este principio supone, por razones de orden público inmobiliario (arts. 26 y 27 de la Ley Hipotecaria), que son ineficaces a efectos reales 7 los pactos que impliquen prohibición de disponer a título oneroso y que la hipoteca de la cuota indivisa trae consigo, en caso de extinción de comunidad (división, dice el art. 399), la permanencia del gravamen sobre la porción adjudicada al hipotecante 8.
A un tiempo, el artículo 1.860 del citado Código impone la indivisibilidad de la garantía hipotecaria en el caso de que la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor y con independencia del carácter mancomunado o solidario de esa división 9. Es decir, este artículo contempla un supuesto de hecho distinto al que ahora contemplamos, el de la hipoteca de la cuota indivisa, ya que trata de la hipoteca de una finca por la una sola obligación que con posterioridad a su constitución registral se divide. Por tanto, en nuestro estudio la diferencia estriba en que la deuda es plural, nace dividida.
No obstante, debemos tener presente las palabras de Manresa «La indivisibilidad, con todo, no es característica institucional de la hipoteca, sino producto de creación de la Ley, por ello admite pacto en contrarío y sus beneficios pueden ser renunciados o no utilizados por el acreedor. Además, no repercute en la esencia de la obligación, pues ésta no se torna indivisible ni solidaria (Roca Sastre, Derecho hipotecario, IV, pág 78)» 10.
Page 1737La consecuencia de esta animación, sin embargo, de la diferencia de hechos advertida es trascendente si reparamos en que está tratando de una deuda única con una única garantía -que es lo más- y la trasladamos a nuestro caso, donde la deuda es plural-, es decir, son varias las obligaciones -y plurales las hipotecas-, que es lo menos. Y aunque se mantuviese que la deuda es única por entender que es solidaria y la hipoteca asimismo única e indivisible por constituirse al amparo del artículo 217 del Reglamento Hipotecario, tal situación no sería inamovible, toda vez que siempre el acreedor puede renunciar o no utilizar el beneficio de la indivisibilidad.
Obsérvese que ese supuesto, el del artículo 1.860 del Código Civil, deuda e hipotecas únicas con un solo deudor y un solo acreedor en el momento de la inscripción constitutiva, da lugar, si al deudor sucede una pluralidad de deudores, a la necesaria distribución de la deuda por común acuerdo de acreedor y deudores, a efectos exclusivamente registrales, de manera que si el acreedor admite el pago solutorio de un causahabiente, sin concurso de las voluntades de los restantes, el pago produce sus efectos civilmente, pero no provoca la cancelación parcial de la hipoteca, que se mantiene indivisible conforme a ese artículo 1.860 para que el dictado de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria no suponga una «concentración del gravamen en forma arbitraria», según afirma la Resolución de la Dirección General de 27-3-1989, que se remite a la doctrina contenida en las Resoluciones de 17-3-1969 y 12-2-1988, declarando que ello no impide que, civilmente (arts. 1 844.2, 1.145, 1.087, 1.085, 1.839 y 1.212 del Código Civil), el causahabiente que pagado pueda repetir contra los demás con las garantías del acreedor principal, «que puede renunciar a sus derechos sobre cualesquiera de las diversas fincas; mas esta renuncia no puede tener, sobre esa finca, como efecto la cancelación de un derecho real que por lo dicho -y mientras la hipoteca subsista sobre las demás fincas- no sólo confiere facultades al acreedor, sino también a los demás dueños» 11.
Ahora bien, dicha Resolución contiene un pronunciamiento de gran trascendencia para el presente caso: «No existiría, en cambio, para la cancelación solicitada 12 el obstáculo observado si el acreedor, en lugar de limitarse a consentir la cancelación, hubiere previamente consentido en la distribución de la responsabilidad entre todos los pisos y locales, tal y como resulta de la asignación de cuotas por el régimen de la propiedad horizontal, pues, ciertamente, dichas cuotas sirven para delimitar a todos los efectos, desde la propiedad del edificio a la participación en las cargas»
Page 1738En definitiva, si en el caso de deudor único y única hipoteca, la cuota comunitaria, previo consentimiento del acreedor 13, determina la responsabilidad hipotecaria de cada finca, y en consecuencia de cada comunero, no obstante la indivisibilidad de la hipoteca (arts. 1.860 del Código Civil y 122 y 123 de la Ley Hipotecaria), más aún en el supuesto objeto ahora de estudio, donde la hipoteca se constituye por una pluralidad de comuneros en proporción a sus respectivas cuotas y al margen del artículo 217 del Reglamento Hipotecario, que luego analizaremos. La cancelación parcial y el pago parcial, pues, conforme a la Resolución de 27-3-1989, cabría en todo caso por lo que se refiere al asunto de que tratamos.
Asimismo, por otro lado, si en el caso de deudor y acreedor hipotecarios únicos sobre una finca la división de ésta no impide que a pesar del número de terceros poseedores de las mismas y conforme al artículo 123 de la Ley Hipotecaria, el acreedor pueda repetir contra cualesquiera de las nuevas fincas por la totalidad del crédito, es lógico pensar que si todas las cuotas pro indiviso de una única finca se hipotecan en garantía de un crédito, mancomunado o solidario, el acreedor pueda ejercitar la acción ejecutiva contra cualesquiera cuotas, ya que la indivisibilidad de la hipoteca se establece legalmente en beneficio del acreedor y no se impone como beneficio irrenunciable, sobre todo si reparamos en que el artículo 216 del Reglamento Hipotecario dispone el tratamiento de la cuota indivisa como derecho real autónomo. Es decir, de forma equivalente a una pluralidad de fincas y, en su caso, con distribución de la responsabilidad entre ellas (las fincas o derechos reales, las cuotas), pudiendo perseguir cualquiera de ellas. Situación que en el caso del artículo 217 del repetido Reglamento -hipoteca unitaria de una pluralidad de cuotas que integran el pleno dominio de la finca hipotecada- habilita, ex artículo 121 de la Ley Hipotecaria, para perseguir, incluso, una cuota por la totalidad del crédito y, ante la insuficiencia de la misma, ejecutar las restantes hasta la íntegra satisfacción de la obligación asegurada, sin que quepa la cancelación parcial (arts. 122 y 125 de la propia Ley). O renunciar al privilegio del artículo 217 del Reglamento y ejecutar cada cuota en proporción a la deuda de cada comunero, puesto que, siendo la facultad del acreedor, si entiende suficiente la garantía de esa cuota (derecho real) para satisfacer la deuda reclamada sería innecesario traspasar los efectos de ese incumplimiento a los restantes comuneros que puntualmente satisfacen el importe de su obligación, y ello aunque se tratase de una deuda solidaria, puesto que la solidaridad vendría impuesta a favor del acreedor y éste podría no hacer uso de su beneficio frente a la cuota ejecutada, sin alterar el resto de la garantía.
El artículo 123 de la Ley reconoce la facultad del acreedor de perseguir, como hemos visto, cualesquiera ñncas por la totalidad del crédito, lo que no supone, claro está, la imposibilidad de perseguir cualesquiera fincas por una parte del crédito, ya que en otro caso el pago parcial de uno de los adquirentes Page 1739 de las nuevas fincas no sería solutono, en contra del contenido de la citada Resolución de 27-3-1989 y de la voluntad del acreedor, que otorgó cana de pago y escritura de cancelación parcial, sin que se produzcan los efectos del inciso final del artículo 121 de la Ley Hipotecaria, que parte de la existencia de un solo deudor y una pluralidad de fincas con distribución de la responsabilidad, pues se trata, ahora, de una pluralidad de deudores -los terceros adquirentes- y de una pluralidad de fincas hipotecadas sin distribución alguna de la responsabilidad. El artículo 121 se restringe al supuesto en que el acreedor persiga una ñnca por la integridad de un crédito y, luego, no cubierto éste, su diferencia sobre otras fincas hipotecadas del mismo deudor -distribuida la responsabilidad-, sin que sea de aplicación al caso del artículo 123 de la misma Ley -hipoteca solidaria-, que es el que se relaciona con el artículo 216 de su Reglamento, que por conexión con el 217 supone la ejecución de todas las cuotas de un solo deudor sobre una pluralidad de fincas, a pesar del carácter unitario de la hipoteca (art. 217), ya que en este caso la ejecución actúa como en la hipoteca solidaria (art. 123 LH), sin limitar los efectos de la acción judicial del acreedor.
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Sobre la ineficacia de las prohibiciones de disponer a título oneroso
El artículo 216 del Reglamento Hipotecario, en desarrollo del artículo 119 de la Ley, dispone la aplicación del principio general de especialidad en cuanto exige la distribución de la responsabilidad garantizada entre las fincas, derechos reales o cuotas ideales de una y otros, afectos a una misma obligación, en sintonía con la Resolución de 12-3-1936, como señala Roca Sastre 14. Lo que no equivale, entendemos, a que una misma obligación distribuida entre distintos deudores -mancomunidad- no pueda dar lugar a una pluralidad de hipotecas simultáneas sobre las mismas cuotas indivisas de los comuneros -deudores- y en idéntica proporción a la distribución del crédito 15 o a una única hipoteca como -por excepción- recoge el artículo 217, que dice: «Si se tratare de hipotecar varios derechos...
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