Resoluciones de 16 de diciembre de 1991 y de 8 de enero de 1993. BOE de 26 de marzo de 1991 y de 11 de marzo de 1993.

Autor:Francisco Javier Gómez Gálligo
Páginas:1419-1440
RESUMEN

Aunque las fincas estén inscritas es necesario presentar certificado de la demarcación de costas para acreditar que las fincas que se transmiten no invaden el dominio público marítimo-terrestre.

 
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El problema que plantean estas resoluciones no es fácil de resolver.

Se trata de decidir qué debe prevalecer a la hora de calificar la transmisión de bienes inmuebles de titularidad privada que, sin embargo, a juicio de la Administración invaden la zona marítimo-terrestre.

Page 1434¿Debe prevalecer la titularidad privada inscrita? ¿o debe prevalecer la afirmación de la Administración de que el inmueble invade la zona marítimo-terrestre?

El tema es de gran interés, en la medida que la solución que se dé va a tener muy diversas consecuencias:

a) Si se considera que prevalece la inscripción registral de la titularidad privada, corresponderá a la Administración ejercitar las acciones procedentes, procediendo entretando a inscribirse cualquier transmisión del derecho inscrito.

b) Si se considera que debe prevalecer la afirmación por parte de la Administración de que la finca invade el dominio público marítimo-terrestre, y en consecuencia que el terreno es demanial -conforme al art. 132 de la Constitución- el Registrador deberá abstenerse de practicar cualquier inscripción de transmisión respecto de la misma, correspondiendo al particular ejercitar las acciones legales procedentes en defensa de sus derechos, como pudiera ser la acción declarativa de propiedad.

Ambas posiciones tienen argumentos en pro y en contra, tanto desde el punto de vista de derecho positivo como jurisprudencial.

A) En pro de la primera posición, que hace prevalecer la titularidad inscrita, cabe alegar lo siguiente:

  1. Que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1.° LH), debiendo ejercitarse una acción declarativa contra el titular inscrito para cualquier modificación de los mismos (art 40 LH). Entretanto los asientos del Registro de la Propiedad se presumen exactos e íntegros (art. 38 LH).

  2. Que no obstante el carácter demanial de la zona marítimo-terrestre proclamado por el artículo 132 de la Constitución y por el artículo 3 ° de la Ley de Costas de 28/7/1988, la propia Ley de Costas en sus disposiciones transitorias regulan numerosos supuestos de terrenos en zona marítimo-terrestre que se mantienen como propiedad particular (v.gr. islotes de propiedad particular, disposición transitoria 6.º del Reglamento de Costas de 1/12/1989), o en los que se articula un régimen concesional transitorio (terrenos de propiedad particular reconocidos en virtud de sentencia firme o basados en un título de propiedad anterior a la Ley de Costas de 1969 o amparados en el artículo 34 de la LH (disposición transitoria 1.a y 2.a del Reglamento).

  3. La propia Constitución española, en su artículo 33, al reconocer la propiedad privada, debería prevalecer sobre el artículo 132 de la misma, de manera que no cabría privar a estos terrenos de su carácter privado sin previa indemnización

    B) La segunda posición, que hace prevalecer el carácter demanial de la zona marítimo-terrestre y las limitaciones existentes en la zona de servidumbre de protección, se basarían en los siguientes argumentos:

  4. El carácter demanial de la zona marítimo-terrestre establecido por el artículo 132 de la Constitución y por el artículo 3.º de la Ley de Costas.

  5. El propio sentido de la Ley de Costas como excepción a los principios regístrales de legitimación y fe pública registral, que se manifiestan en la prevalencia de la titularidad dominical a favor del Estado frente a las inscrip-Page 1435ciones del Registro de la Propiedad (cfr. art. 4 y 5 de la Ley de Costas que rechaza que las inscripciones regístrales puedan prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados).

  6. El principio administrativo de presunción de legalidad y el de inmediata ejecutividad de los actos administrativos, de manera que se presumen válidos y producen sus efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra cosa (art 57 I de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común de 26/11/1992).

  7. La prevalencia de lo afirmado por la Administración se deduciría, en fin, de la propia disposición transitoria 2.a de la Ley de Costas que deja a salvo las posibles acciones civiles de los titulares inscritos en defensa de sus derechos

    A mi entender, para dar una solución a este problema, debe partirse de un doble principio.

    a) la prevalencia del carácter demanial de la zona marítimo-terrestre;

    b) el necesario respeto a los principios hipotecarios de legitimación y fe pública registral (arts. 38 y 34 LH), basados en el principio constitucional de propiedad privada (art. 33 CE), que se traducen en una inversión de la carga de la prueba en perjuicio de la Administración que pretende dejar sin efecto una titularidad inscrita.

    Es decir, nadie duda del carácter demanial de la zona marítimo-terrestre. Esto explicaría que en las inmatriculaciones de terrenos que puedan invadir la zona marítimo-terrestre el Registrador deba actuar con suma cautela, exigiendo con rigor la certificación del Servicio periférico de Costas favorable a la inmatriculación (art. 31 Reglamento de Costas).

    Pero respecto de las titularidades inscritas, es preciso desvirtuar la apariencia de legitimación y exactitud que se derivan de los asientos registrales. Ello significaría, que pese a las afirmaciones de la Administración de que determinadas fincas se encuentran en zona marítimo-terrestre o de servidumbre de protección, deberá prevalecer las inscripciones del Registro de la Propiedad en tanto no sean desvirtuadas en el correspondiente...

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