Resoluciones de 16 y 17 de septiembre de 1987 y 19 de enero de 1988.

Autor:Joaquín Torrente García de la Mata
Páginas:573-622
RESUMEN

Condición resolutoria en garantía de precio aplazado: No es inscribible el pacto por el que se dispensa al vendedor de la previa restitución de las cantidades que habría de devolver para el ejercicio de la resolución, establecida en el artículo 175-6.del reglamento hipotecario. En la venta de inmuebles con condición resolutoria, llegado el caso de falta de pago, es necesario para verificar la... (ver resumen completo)

 
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Comentario

a las Resoluciones de 16 y 17 de septiembre de 1987 y de 19 de enero de 1988

Dijo Menéndez Pelayo de La vida es sueño que era obra de tal importancia, que casi aterraba hablar de ella. Lo mismo puede decirse, salvadas las distancias, de la condición resolutoria, y por las mismas razones: la magnitud de la cuestión, lo muy trillada que está, la escasez de las propias fuerzas y las muchas y muy autorizadas opiniones que figuras de gran talla han prodigado sobre ella.

Algo parecido debió de pensar Tirso Carretero 1, cuando en su Comentario a la Resolución de 17 de noviembre de 1978 afirmaba que «el tema de la lex comissoria ha sido oscurecido por un exceso de opiniones doctrinales que le han contemplado desde mil aspectos y que resultaba imposible presentar un cuadro sintético de los muy diversos planteamientos y soluciones doctrinales. Diez años después de escritas estas palabras, la condición resolutoria sigue siendo una de las estrellas de los estudios jurídicos, y al tiempo que se publicaban artículos, Page 601 trabajos y comentarios sobre ella, la jurisprudencia seguía completando, interpretando y modificando su regulación legal. La bibliografía es ya de tal monta que desalienta un poco pensar que todo lo que pueda decirse está ya dicho -seguramente mejor-, argumentado y rebatido en alguna otra parte. Pero, requerido por los responsables de la Revista Crítica para comentar tres Resoluciones de la Dirección General relativas a la condición resolutoria, intentaré que estas páginas, por lo menos, no añadan más confusión a la confusión misma.

Aun a riesgo de alargar un poco este comentario creo que es bastante clarificador ver lo que era la condición resolutoria (o desde un punto de vista más amplio, los efectos del aplazamiento del pago del precio) antes de la reforma de 1944 y 1946, qué quiso nacerse de ella en aquella ocasión y con qué resultados. Para ello seguiré la exposición de GIMÉNEZ-Arnáu en su Tratado de legislación hipotecaria 2, publicado en 1941 y no continuado después de la reforma legal.

En nuestro sistema el derecho real se presenta como apoyado constantemente en el título de donde se originó. Los vicios del título afectan a la inscripción y cualquier limitación o reserva de las facultades de adquirente trasciende de la relación ínter partes que es el contrato, y puede obligar a los que no intervinieron en el contrato

. Como la expresión del aplazamiento del pago en los libros regístrales es de obligada constancia, «hecho constar el aplazamiento, la condición resolutoria tácita (art. 1.124 del Código Civil) que a él va aneja es innegable que constituirá una limitación -a lo menos potencial o en amenaza- del dominio del vendedor o de cualquier causahabiente de este vendedor. Todo sucesivo adquirente podrá ser perjudicado por el ejercicio de la acción resolutoria». Si la Ley Hipotecaria no lo hubiese querido así no hubiera exigido la constancia en la inscripción de haber quedado aplazado el pago (aplazamiento que entre las partes surtiría sus efectos aun sin quedar constatado en el Registro), y tampoco hubiese dicho en su artículo 31, 1.°, como excepción al 36, que «producirán efecto contra tercero las acciones resolutorias que deban su origen a causas que consten expresamente en el Registro».

¿Merecía este sistema un juicio favorable o adverso? La pregunta, a mi entender, está mal planteada. Este sistema era el obligado, es decir, el que se desprendía de la forma en que nuestro Derecho Inmobiliario está construido y que parte de la aceptación de la teoría del título y el modo. Ello supone, como dice el mismo autor 3, a) que la inscripción debe expresar la causa de la adquisición, causa que repercute sobre los efectos del asiento, y b) que la inscripción es un reflejo del título, de suerte que los derechos reales no llegan al Registro con una configuración típica, sino que al amparo de la libertad contractual y del principio del numerus apertus el asiento consigna cláusulas, condiciones, cargas y limitaciones que modifican la extensión y los limites normales de los derechos reales típicos.

Por esta razón, el artículo 51, 6.°, del Reglamento Hipotecario exige que en la inscripción se haga constar «todo lo que determine la extensión y condiciones del derecho inscrito», y también por esto los derechos que constan en los asientos regístrales no son, ni tienen por qué ser, unos iguales a otros. Esto, que no sé si puede ser una servidumbre, es desde luego una de las grandezas de nuestro sistema registral, que requiere una detenida calificación o examen del título en Page 602 que se crea el derecho por parle de persona cualificada para ello. Si los derechos inscribibles respondiesen a unos tipos prefijados y estereotipados, es decir, si desapareciese el principio del numeras apertus, trasunto hipotecario del esencialísimo principio civil de autonomía de la voluntad, se habría dado un paso importante para la desaparición de la calificación registral. Y, por otra parte, si se tiene presente la normal disparidad entre los derechos reales inscritos en el Registro, se comprenderá mejor que no es posible informar el contenido del Registro sin consultar los libros ni desde dentro, ni menos aún desde fuera (desde lo que ahora se denominan «otras instancias»), por mucho que se invoquen los avances de la informática y los adelantos en las comunicaciones.

Roca Sastre 4, uno de los inspiradores confesos de la reforma de la legislación hipotecaria, no es que considerara malo el sistema, es que lo encontraba detestable. «Absurdo, perturbador, criticable», son algunos de los adjetivos con que lo calificaba. Estas causas que, constando explícitamente en el Registro, pueden dar lugar a acciones de nulidad, rescisión y revocación eran para él «auténticas escorias regístrales que ensombrecen la nitidez de los asientos, sembrando la confusión en los libros y que pueden constituir verdaderas trampas para incautos, obligando a hacer un examen profundo del contenido de las inscripciones no sólo a los terceros, sino también al Registrador, que debe certificar sobre las cargas registradas». Aunque sigo sin ver nada criticable en el hecho de que el Registrador tenga que hacer un examen minucioso de las cargas antes de certificar, no me cabe duda, después de leer esto, que Roca añoraba el sistema del numerus clausus, de los derechos reales típicos y hasta el encasillado. Lo prueban también estas otras palabras suyas: «Mientras se registren los actos inscribibles con toda la caterva de pactos, reservas, condicionamientos y restricciones, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 9 de la Ley y en el 51 del Reglamento, no se logrará una reforma eficaz de nuestro sistema en este aspecto.

Ante la imposibilidad de llevar a cabo la anhelada reforma, que suponía una alteración de los principios básicos del sistema, Roca hubo de conformarse con que se elevara al rango de artículo 11 de la Ley Hipotecaria una idea suya que la publicidad registral del aplazamiento de pago no produjera efectos contra terceros de no garantizarse con hipoteca o con condición resolutoria. En 1948, Roca estampaba en su «Derecho Hipotecario», estas palabras: «Quizás se considera algo forzado esto, pero las necesidades prácticas lo exigen, el legislador muchas veces tiene que dar de lado a ciertas construcciones científicas, pues debe moverse en ocasiones por razones empíricas». En la época de la sexta edición, en cambio, el entusiasmo de Roca por la reforma legal había decrecido y, significativamente, desaparecieron aquellas palabras justificativas, que fueron sustituidas por estas otras: «los reformadores de 1944 estuvieron acertados al hacer lo que hicieron, pero no supieron adoptar el procedimiento o medio adecuado para llegar a tal resultado»

No todos los autores coincidían, sin embargo, en la apreciación de los efectos de la expresión registral del aplazamiento del pago. Angel Sanz Fernández 5 y José González Palomino negaban efectos frente a tercero a dicha constatación y lo hacían con argumentos muy atendibles, pero que no es posible reproducir aquí para no alargar más estos extensos prolegómenos. Están expuestos, respec-Page 603tivamente, en las «Instituciones de Derecho Hipotecario» del primero y en la conferencia que sobre la adjudicación para el pago de deudas 6 pronunció el segundo en la Academia Matritense del Notariado. Lo que importa retener es que tras la reforma de 1944 quedó claro que la expresión registral del aplazamiento del pago no surtiría efectos contra tercero de no garantizarse con hipoteca o con condición resolutoria explícita. Para ROCA Sastre era el resultado de una reforma no muy ortodoxa, pero necesaria. Para Sanz y González Palomino era el reconocimiento de una situación que, aunque malinterpretada por la jurisprudencia y por la doctrina, no había sufrido alteración alguna.

El entusiasmo suscitado por la reforma no fue unánime. GimÉnez-Arnáu 7 la criticó «con cierto apasionamiento», y pronosticó que el primer -y acaso único- beneficiado por ella sería el Fisco, que traduciría a un lenguaje fácilmente comprensible a todos la difícil asimilación de la condición resolutoria a la hipoteca, como en efecto sucedió. Pero la postura más extendida era la optimista, la de quienes, como La Rica 8, se felicitaban de la desaparición de una causa clandestina de resolución y anunciaban los contundentes efectos de la condición resolutoria expresa, «tan enérgica, tan fulminante, que se produce en el Registro de modo automático, sin necesidad de intervención judicial».

Estas fueron las causas y las intenciones de la reforma de 1944, que tuvo su corolario en el Reglamento de 1947, tan favorablemente comentado por La Rica. Pasados treinta años nada original puede decirse de la condición resolutoria explícita, destinada a ser, en el ánimo de los legisladores, cabeza visible de las causas de resolución de las compraventas inscritas y eficaz garante de los derechos del vendedor. Por citar dos...

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