Resolución de permuta. Cancelación de cargas posteriores

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se resuelve un contrato de permuta con el consentimiento expreso de la parte cesionaria, que reconoce su incumplimiento. La parte cedente deposita ante notario lo recibido en metálico a disposición de los acreedores posteriores. El cesionario (constructor) realizó una parte de las obras, no terminadas, que por la cláusula penal pactada quedan en beneficio del cedente (propietario inicial). Hay una notificación notarial también a los acreedores posteriores comunicándoles la resolución. El Acta notarial donde consta la Resolución se presenta a inscripción.

La registradora suspende la inscripción del documento y la cancelación de cargas posteriores argumentando que el cedente tiene que depositar también el importe de las obras ejecutadas. Solicitada calificación sustitutoria el registrador sustituto revoca el primer defecto (la no reinscripción a favor del cedente) pero mantiene el segundo.

El interesado recurre el segundo defecto y alega que la cláusula penal no puede ser objeto de moderación porque ha habido un incumplimiento total, por lo que no procede consignar su importe.

La DGRN confirma la calificación. Recuerda que los requisitos para la resolución de la permuta y para la reinscripción a favor del cedente son los siguientes: a) Debe aportarse el título del vendedor (artículo 59 RH), es decir, el título de permuta; b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución. C) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 RH). Este último requisito es exigible aunque dicho importe esté sujeto a una cláusula penal a favor del vendedor/permutante, pues dichas cláusulas son susceptibles de moderación por el juez conforme al artículo 1154 CC.

COMENTARIO: En el equilibrio que se ha de guardar entre la posición del propietario con condición resolutoria que readquiere y el acreedor titular de derechos registrales intermedios, posteriores a la permuta pero anteriores a la resolución, la balanza parece excesivamente desequilibrada a favor de este último en el presente caso, si se tiene en cuenta: 1) Que ha habido un incumplimiento objetivo por el cesionario-constructor, habiendo transcurrido con...

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