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Resolución de la DGRN de 5 de noviembre de 1999

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Vincent
AutorFernando de la Puente y Alfaro
CargoRegistrador de la Propiedad de Badalona
Páginas2969-2976
Comentario

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, ha dado lugar a pocas resoluciones de la Dirección y prácticamente todas ellas dirigidas a solventar problemas relacionados con la subrogación y a su procedimiento. Bienvenida sea, por tanto, esta resolución que tiene además la ventaja de tratar sobre la cuestión más importante, a mi juicio, que provoca la escasa regulación que la Ley hace del supuesto que más normalmente se da en la práctica diaria: la denominada novación modificativa del artículo 9.° La cuestión hace referencia a si la cobertura hipotecaria se ha de ver alterada como consecuencia de las modificaciones obligacionales llevadas a término o, por el contrario, como parece deducirse del espíritu de la Ley, si la alteración de la obligación no debe llevar aparejada la del derecho de hipoteca.

La Ley no impone ninguna limitación a las modificaciones que pueden operarse en el ámbito de la obligación garantizada con hipoteca, salvo que se realice una mejora en las condiciones del tipo de interés 1 que puede ir acompañada de una modificación en el plazo de amortización. Toda limitación, por tanto, que en este sentido quiera establecerse, deberá derivarse de la regulación general del Código Civil 2 o de las específicas derivadas de la legislación hipotecaria, que son las que ahora nos interesan.

Nada obsta a que las partes pacten un tipo de interés superior al vigente sin perjuicio de que la concreta modificación se encuentre por ello fuera del ámbito de la Ley 2/94. Lo que nos importa es si eso supone o no un impedimento a la inscripción de la novación en el Registro de la Propiedad: si es esigible una correlativa modificación de la hipoteca. Si tenemos en cuenta que es perfectamente admisible la cobertura parcial de la obligación garantizada 3 y que, de hecho, la propia naturaleza del máximo parte de la base de que puede existir una cobertura parcial de la obligación garantizada no debe Page 2975 ser exigible ninguna modificación en el derecho de hipoteca. Sólo cuando se pacte un tipo de interés máximo superior al inscrito deberá modificarse, porque se amplía la cobertura hipotecaria 4.

Cuando la cosa es, como exige la Ley 2/94, al revés, cuando el tipo es inferior al pactado como máximo. En términos generales, éste es un supuesto que debería resultar irrelevante hipotecariamente, pues aunque el tipo inicial sea inferior al vigente en el momento de la modificación, puede oscilar hacia arriba hasta el máximo que delimita el derecho de hipoteca y que se pactó como tal en su día 5.

Existen sin embargo dos excepciones a esta regla de irrelevancia: una, cuando se modifica el tipo de interés variable a uno fijo que está por debajo...

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