Resolución de la DGRN de 27 de septiembre de 2001.
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Páginas | 1874-1885 |
Uno es el defecto apreciado por el Registrador de la Propiedad, en virtud del cual rechaza la inscripción solicitada de la novación objetiva por cambio del tipo de interés en el crédito en cuenta corriente garantizado con hipoteca. Y el motivo de la denegación es que la pretendida novación modificativa del tipo de interés no puede hacerse al amparo de la Ley 11/1994, de 30 de marzo, por quedar los créditos en cuenta corriente fuera del ámbito objetivo de dicha Ley que, según el Registrador, sólo se refiere a los préstamos.
Este defecto fue ya comentado en otra Resolución anterior (17 de julio de 2001), a la que haré distintas referencias; no obstante al tratarse, en este caso, de una novación modificativa, una modificación del tipo de interés en lugar de una subrogación, como se analizó entonces, conviene pararse a pensar si las cosas pueden ser distintas. Por eso, planteo estudiar el asunto de la siguiente forma: En relación con el ámbito objetivo de la Ley 2/1994:
a)Si el cambio o modificación del tipo de interés previsto en la escritura que se presenta a calificación es realmente o puede considerarse una «mejora» a las que se refiere la propia Ley.
b)Si el ámbito objetivo de la Ley es el mismo cuando se trata de una novación o modificación del tipo de interés, o sólo es exigible para la subrogación. Para ello habrá que ver primero cuál es su ámbito objetivo, y a continuación si es o no el mismo que se exige para la novación del tipo de interés de la Ley.
Por último, habría que concluir si con independencia de la aplicación de esta Ley, para la obtención de las ventajas y beneficios fiscales correspondientes, si esa novación podría llevarse a cabo por el Código Civil y tomar constancia de ella en el Registro de la Propiedad.
Ámbito objetivo de la ley 2/1994, de 30 de marzo
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¿El cambio del tipo de interés que se pretende es una «mejora» de las previstas en la Ley? El artículo 9 de la LSMP dice que las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios gozarán de los beneficios fiscales y arancelarios previstos siempre que «la modificación se refiera a la mejora de las condiciones de los tipos de interés inicialmente pactado o vigente».
La mejora en las condiciones del tipo de interés en la novación modificativa ha de interpretarse exactamente igual que la mejora prevista en la subrogación, y han de aplicarse los mismos requisitos y criterios para determinar si es o no mejora.
Y habrá mejora (para la subrogación y por tanto para la novación) cuando el deudor pase a deber menos o en condiciones menos onerosas.
Hay que distinguir, en primer lugar, y siguiendo a HERNÁNDEZ ANTOLÍN 1, si los tipos son fijos o variables: a) Si el tipo es fijo, su mejora es fácil y no plantea problemas, reducción del mismo; b) Por el contrario, si el tipo es variable, el concepto de mejora es un poco más problemático de resolver. 1. No hay problema si para los distintos períodos están ya fijados; 2. Tampoco si la mejora se hace reduciendo en X puntos al fijado inicialmente; 3. La mejora es también obvia si lo que se reduce es el diferencial pactado, manteniendo el índice. 4. El problema surge cuándo el nuevo índice es distinto del inicialmente pactado; al ser magnitudes distintas es muy difícil su comparación. En este caso, se cambia un interés a tipo fijo del 12 por 100 por un interés, en el primer período, un tipo fijo del 8 por 100 (aquí la mejora es clara); y en un segundo período, el tipo será variable y revisable anualmente, y será el que resulte de aplicar el diferencial del 1,25 al tipo de referencia MIBOR (a un año). En este segundo período, la mejora es asimismo clara por cuanto a pesar de cambiar de un fijo a un variable, dado la bajada generalizada de los tipos de interés, hacen que aunque a la referencia MIBOR se le sume un 1,25, para igualar o superar el 12 por 100 inicialmente pactado, tendría que estar en 10,75 por 100, lo que en el momento de otorgar la escritura de novación era imposible por encontrarse mucho más bajo; por lo tanto se mejora también el variable.
Está claro que el cambio del tipo de interés es una mejora de las previstas en la LSMFH, pero, ¿se trata realmente de un préstamo hipotecario de los queridos por la Ley?
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La Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios en su artículo 1.2 establece claramente que se aplica a los préstamos hipotecarios concedidos o contratados por entidades crediticias, delimitando de esta forma el ámbito objetivo en cuanto a la cosa y las personas intervinientes 2.
A lo largo de su articulado se repite la expresión «préstamos» 3; en el mandato parlamentario que la provocó, el legislador siempre se ha referido a los préstamos hipotecarios, y el cambio que se produjo en su tramitación parlamentaria no aprovechó para ampliar el ámbito objetivo de préstamos hipotecarios a otras figuras similares; asimismo, la referencia expresa de esta Ley a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, hace pensar que ambas se están refiriendo al mismo tipo contractual, y el de la LRMH no es sino el préstamo hipotecario, tal y como se desprende de sus preceptos 4.
Además, el supuesto de subrogación previsto en la LSMH es un desarrollo de la subrogación sin conocimiento del acreedor que recoge el artículo 1.211 del Código Civil (tal y como se desprende de la propia Exposición de Motivos de la Ley), luego, la misma interpretación restrictiva que se hace de este artículo -por tratarse de un supuesto excepcional- ha de hacerse con respecto a la subrogación prevista en la Ley 2/1994, y por lo tanto, hay que cumplir escrupulosamente todos los requisitos que se exigen para la misma, entre los que se dice expresamente que la subrogación sólo puede hacerse en un contrato de préstamo.
Por todo esto, tradicionalmente, la doctrina 5ha venido considerando que la subrogación prevista en esta Ley sólo puede aplicarse cuando se trate de un préstamo hipotecario (en sentido estricto) y no cuando se trate de otras figuras contractuales propias de la práctica bancada que tienen, asimismo, por finalidad la financiación, como pueden ser créditos, avales, etc.
Sin embargo, esta tesis...
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