Resolución de la DGRN de 11 de noviembre de 2002.
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Páginas | 1082-1095 |
A pesar del laconismo con que se pronuncia la Dirección General en la Resolución que comentamos, lo cierto es que las cuestiones que se suscitaban en el recurso gubernativo y en la norma de calificación eran muy variadas y llenas de matices, por lo que se echa, en cierto modo, de menos un pronunciamiento más extenso y analítico de las mismas.
Así, cabe citar la propia naturaleza del aprovechamiento urbanístico y de la publicidad de su inscripción; los efectos de la nulidad del Plan como norma y acto administrativo, que es el soporte ineluctable del aprovechamiento; la correspondiente trascendencia jurídico-real de la nulidad del Plan e incluso de su modificación; la trascendencia registral derivada de aquélla; así como, finalmente, también la protección del tercero, su sometimiento al contenido del Registro y el problema de la ejecución de las sentencias judiciales, en particular la inscripción de las ejecutorias.
Seguidamente trataremos de analizar estas cuestiones y comprender el alcance de la resolución de la Dirección General y las alternativas posibles a la misma.
La irrupción del urbanismo en la propiedad del suelo ha provocado, a través de la evolución legislativa, una alteración en el régimen jurídico de la propiedad, como ya dijéramos en el número 678 de julio-agosto de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, pág. 2456 y siguientes, que viene a ser delimitado a través de la legislación urbanística, según consagra hoy, por ejemplo, el artículo 2 de la Ley 6/1998, de 13 de abril.
Esta realidad, que ya había establecido el Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 9 de abril de 1976, dio origen a un nuevo objeto de derecho: el aprovechamiento urbanístico, cuya naturaleza, contenido y diferencias con otros conceptos como la edificabilidad o el volumen edificable ya fueron objeto de comentario y desarrollo, por ejemplo, por JOSÉ Luis LASO MARTÍNEZ en su obra «Derecho Urbanístico», Tomo III, La propiedad ante el Planeamiento Urbanístico, publicada por la Editorial Montecorvo, págs. 246 y siguientes 1.
Las notas características del aprovechamiento urbanístico son, en definitiva, las siguientes:
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Se trata de un objeto del derecho y no de una facultad del derecho de propiedad, por lo cual es transmisible y se permite su inscripción en folio separado en el Registro de la Propiedad 2.
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Este objeto de derecho es, sin embargo, de carácter inmaterial y depende exclusivamente de su configuración y asignación en el planeamiento urbanístico como norma y acto administrativo que lo define y lo atribuye 3.
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El dinamismo del Plan y la posibilidad de su modificación, revisión o anulación comportan la provisionalidad del aprovechamiento urbanístico como objeto de derecho, que resulta ser así lábil y fácilmente alterable, sustituible o perecedero, mientras no se materialice.
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Siendo objeto de derecho, no es, por otra parte, en sí, un derecho, y aunque su origen, definición y existencia dependen de actos administrativos, no se puede identificar como un derecho real administrativo, como 1Como señalaba el citado autor en la página 253 de la obra citada, «la aparición del sistema urbanístico produce un choque frontal con aquel principio (el de que el propietario del terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella) y origina la separación del dominio del terreno, que sigue sujeto a las normas comunes del derecho privado, y su aprovechamiento urbanístico que está determinado por un aprovechamiento potencial, modificable y no necesariamente perteneciente al dueño del suelo; con lo cual la facultad de aprovecharlo queda intervenida, no ya por razones de verificación de la adecuado}!, del Proyecto al planeamiento, sino incluso por razón de la eventual pertenencia del bien, y la cesión a un tercero queda afectada esencialmente de la provisionalidad que el propio cedente padece».
[2Como se indica en la obra El aprovechamiento urbanístico, de LASO MARTÍNEZ y LASO BAEZA, pág. 26: «llegados a un valor objetivo, el aprovechamiento urbanístico es evidente que determina el contenido económico de un bien y, por ende, le convierte realmente en objeto de derecho».]
[3El aprovechamiento urbanístico queda definido por la ordenación establecida en el Planeamiento que establece los usos, intensidades, edificabilidades y demás parámetros en todo el ámbito al que afecta. Ello permite, a través de los procesos de gestión o ejecución, localizarlo, cuando ello no se hubiera llevado a cabo directamente por el Plan y adjudicarlo si es preciso (como sucede en la reparcelación de las actuaciones integradas, por ejemplo). Pero sin Plan no hciy ni parámetros, ni aprovechamiento que resulte de ellos sucede con las concesiones administrativas o la reversión expropiatoria, por ejemplo
4 .]Siendo éstas las notas características del aprovechamiento, su acceso al Registro está plenamente justificado para garantizar el tráfico jurídico como objeto de derecho ligado al inmueble, dotarle de la publicidad necesaria para favorecer la seguridad jurídica de los titulares de derecho sobre él, pero por el hecho de estar inscrito, no se consolida con independencia de los actos de la Administración.
Así desde la publicación de la Ley 8/1990 y el Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 26 de junio de 1992, la legislación vino a facilitar la inscripción de «los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico», tal y como establece el artículo 307.5 del Texto Refundido citado.
En el supuesto que es objeto de comentario, lo que se había inscrito era la expropiación y reconocimiento de aprovechamiento urbanístico de determinadas fincas que dieron lugar a la apertura de un folio independiente en el que figuraría, como finca transitoria, el derecho a materializar determinadas unidades de aprovechamiento urbanístico en finca futura de reemplazo cuando se procediera a la ejecución del planeamiento urbanístico sobre el que éstas debían recaer.
En definitiva, del Registro resultaba:
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Que había habido una expropiación.
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Que el pago del justiprecio de esa expropiación, en virtud, en cierto modo, de la llamada cesión amigable 5, se difería en el tiempo a la entrega de una finca futura con un determinado aprovechamiento urbanístico en una unidad de actuación concreta.
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Al amparo del artículo 39.3 y 44 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se producía la inscripción en folio separado como finca independiente del derecho a recibir esas unidades de aprovechamiento en la finca de reemplazo que correspondiera en la unidad de actuación designada.
A los efectos de este análisis, lo mismo hubiera dado que se tratara de una inscripción del derecho al aprovechamiento urbanístico en determinada unidad con motivo, por ejemplo, de una ocupación directa. Los efectos, como veremos, de la nulidad del planeamiento sobre el objeto del derecho serían igualmente radicales y la discordancia de aquellas menciones que en el Registro se refirieran al aprovechamiento procedente de un Plan anulado sería la misma en uno u otro caso.
Con independencia del contenido del Registro, lo cierto es que la nulidad del planeamiento comporta, per se, la desaparición del aprovechamiento urbanístico que, en realidad, nunca llegó a existir. Se trata no del perecimiento de un objeto de derecho inmaterial, en realidad, por tratarse de nulidad radical 6, éste ni siquiera nació. Mientras no se produzca la materialización del aprovechamiento en rigor, éste, per se, es una mera determinación del planeamiento, por lo que desaparecido éste por causa de la sentencia firme que le anula, desaparece también el aprovechamiento irreversiblemente, pues si vuelve a aprobarse un nuevo Plan y recoge el mismo aprovechamiento, éste sería un nuevo aprovechamiento no el anulado.
Es decir, que si en el caso, por ejemplo, de no haber sido publicado el Plan, su falta de vigencia habría impedido el nacimiento del derecho al aprovechamiento urbanístico, con mayor motivo, su nulidad radical comporta la misma...
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