Resolución de 6 de noviembre de 1996 (BOE de 17 diciembre de 1996)
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(prop. horizontal: reserva derecho a elevar)
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No es inscribible la reserva, hecha en escritura de división horizontal, del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan los ordenanzas municipales.
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En todos los casos de cotitularidad sobre el derecho real inscribible es exigible la especificación de la concreta participación de cada comunero, sin que baste la mera presunción de igualdad derivada de los arts. 393 y 1.138 del C. Civil.
RESOLUCIÓN de 6 de noviembre de 1996, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Catalina Vergés Andreu, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Terrassa número 3, a inscribir una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación de la recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña Catalina Vergés Andreu, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Terrassa número 3, a inscribir una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación de la recurrente.
I
El día 30 de octubre de 1985, ante don Ladislao Narváez Acero, Notario de Barcelona, doña Catalina y doña Dolores Vergés Andreu otorgaron, como únicas dueñas, escritura de división horizontal de una casa sita en la ciudad de Terrassa con frente a la rambla de Egara, número 279 (hoy 281) y otro frente a la calle Arquímedes, número 256, finca registral número 7.711, inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha localidad. En la citada escritura se forman las siguientes entidades. Uno. Local comercial en la planta baja del inmueble. Dos. Piso entresuelo, situado en la primera planta alta del inmueble. Tres. Piso primero, situado en la planta segunda del inmueble. Cuatro. Piso segundo, situado en la planta tercera del inmueble. Las propietarias, de acuerdo con lo establecido en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario y disposiciones concordantes, establecen con carácter real, respecto al vuelo del edificio, los siguientes derechos: «1. Doña Catalina y doña Dolores Vergés Andreu, para sí y para sus sucesores por cualquier título se reservan el derecho de elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales, sobre el total edificio. En su consecuencia doña Catalina y doña Dolores Vergés Andreu, podrán en el tiempo y en la forma y condiciones que permitan las ordenanzas municipales, construir una o más plantas sobre el edificio. 2. Doña Catalina y doña Dolores Vergés Andreu, no precisarán autorización de ningún género de los copropietarios del inmueble para elevar o construir di-
chas plantas, y proceder de la descripción de las mismas. 3. Este derecho será enajenable y sobre el mismo podrán realizarse toda clase de actos dispositivos, sin limitación alguna, en la forma permitida por las leyes. 4. Si doña Catalina y doña Dolores Vergés Andreu, hiciesen uso de tal derecho de elevar una o más plantas sobre el inmueble, los trabajos y obras de apuntalamiento o refuerzo de muros que acaso fuesen necesarios realizar serán de cuenta de dichas señoras. 5. Las nuevas plantas que acaso se construyan se ajustarán a las características señaladas por las disposiciones vigentes. 6. Al edificarse las nuevas plantas, se señalarán de acuerdo con lo establecido en la Ley y en especial en el artículo 5.° de la de 21 de julio de 1960, el coeficiente de las nuevas unidades, a cuyo efecto se distribuirá entre ellas y las ahora existentes el coeficiente que en esta escritura se ha señalado. La distribución se efectuará proporcionalmente a la superficie de las nuevas unidades que puedan crearse y las ahora existentes. 7. En tanto en cuanto no se construyan nuevas unidades en virtud del derecho de elevar precedentemente establecido, éste quedará exento de la participación en los gastos comunitarios.»
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Terrassa número 3, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado nuevamente este documento, asiento 151 del Diario 23 se extiende a petición del presentador la siguiente nota de calificación: "Suspendida la inscripción del presente documento por haberse observado los siguientes defectos subsanables: 1.° La reserva del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales, que se hace en el apartado 1 del número cuarto de la escritura, pudiendo en el tiempo y forma que permitan las ordenanzas construir una o más plantas es una expresión que no cumple el principio de especialidad pues no determina la extensión del derecho que haya de inscribirse (artículo 51, número 6, del Reglamento Hipotecario), ya que si se hace una declaración de obra nueva no se sabe si con ella se ha agotado o no el derecho de vuelo. En el caso que, por variación de las ordenanzas se permitan más alturas no se sabe si revive el derecho de vuelo aunque estuviera ya agotado anteriormente Además, con esta fórmula indeterminada, el derecho de vuelo no podrá ser nunca elemento común, en contra del artículo 396 del Código Civil que lo califica así, porque no se conoce hasta dónde alcanza el derecho de vuelo reservado. 2.° En dicha escritura se reserva el derecho de vuelo también para los sucesores de las señoras Vergés sin límite alguno, con lo que se vulnera lo dispuesto en los artículos 781 y 785 del Código Civil, y artículos 9 y 186 del Código de Sucesiones en el Derecho Civil de Cataluña. Además como en las herencias no se inventaría nunca un derecho de este tipo quedaría para siempre inscrito este derecho a favor de una persona cuyos herederos lo desconocen y no disponen de él con posible perjuicio de la comunidad de propietarios que tampoco puede utilizarlo. 3.° No se dice tampoco la proporción en que doña Catalina y doña Dolores Vergés se reservan este derecho (artículo 54, número 1, del Reglamento Hipotecario) o si una se reserva el derecho a elevar un piso y la otra otro piso encima del anterior. 4.° No es lógico que las señoras Vergés se reserven el derecho de vuelo en esta escritura pues ellas son las únicas dueñas de la finca y por tanto les pertenece íntegramente no sólo el edificio y su suelo, sino también el vuelo y el subsuelo. Esta reserva debería hacerse en la escritura en la que se enajene todo o parte de esta finca a un tercero. Contra esta nota puede interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el plazo de cuatro meses desde hoy. Terrassa, a 29 de octubre de 1993. El Registrador, Fernando González Delso.»
III
Doña Catalina Vergés Andreu interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que en cuanto al primer apartado de la nota de calificación, se considera que en modo alguno se puede conculcar el artículo 51, número 6 del Reglamento Hipotecario, pues claramente aparece en el título el límite o derecho de las facultades de los titulares actuales o futuros adquirentes, por cuanto está determinado por una normativa urbanística, cual es la que permitan las ordenanzas municipales de edificación, por lo que el principio de especialidad queda observado fielmente, cumpliéndose así lo dispuesto en el artículo 9, 2.° de la Ley Hipotecaria, al hacerse expresa constancia de cuál es el derecho que se inscribe, constancia integrada por una norma en blanco, al remitirse concretamente a lo que las ordenanzas permitan. Que si a consecuencia de lo que permitieran las ordenanzas municipales pudiere elevarse nuevas plantas, ello no chocaría con el derecho inscrito ni con ninguna falta de previa determinación (especialidad), pues bastaría con otorgar la oportuna escritura de declaración de
obra nueva ajustándose a los requisitos que establece el artículo 37 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana o aquella otra que en su momento estuviera vigente. Que al ejecutarse el derecho de vuelo desaparece el mismo y el dueño de lo construido se integra dentro de la Propiedad Horizontal del inmueble en la cuota correspondiente. Que el artículo 396 del Código Civil no expresa que el derecho de vuelo sea un elemento común, éste lo será la cubierta que cierre el último piso o construcción. 2.° Que en lo referente al segundo defecto en modo alguno se vulnera la normativa legal citada en dicha...
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