Resolución de 8 de octubre de 2005

AutorPablo Gómez Clavería
Páginas369-379

COMENTARIO

  1. El supuesto de hecho de esta Resolución es bastante sencillo:

    1. Se otorga una escritura de compraventa en la que consta como superficie de la finca 220 m2, con la cual se inscribe en el Registro. Pero se incorpora una certificación catastral descriptiva y gráfica en la que la finca en cuestión aparece con 440 m2. El exceso no se inscribe.

    2. Posteriormente se otorga una nueva escritura de compraventa sobre la misma finca, en la que se señala que la superficie de la finca según título es de 220 m2, pero catastralmente es de 440 m2, a tenor del certificado que se incorpora, y que dicha superficie coincide con la que ya constaba en el certificado catastral descriptivo y gráfico incorporado a la escritura anterior. Sin embargo, al parecer, el plano protocolizado con esta última escritura no coincide con el de la anterior (así lo señala el Hecho V de la Resolución).

    3. El Registrador suspende la inscripción del exceso, pero no con base en sus dudas sobre la identidad de la finca, sino señalando en la nota «al no aportarse título jurídico que lo justifique».

    4. La Dirección General estima el recurso con dos afirmaciones:

    1. Señalando que el Registrador no inscribirá el exceso si tiene dudas fundadas y que las dudas del Registrador están sujetas a revisión por la Dirección General, pero que ésta en ningún caso puede suplirlas, de modo que si se cumplen los requisitos establecidos (art. 298.3.1 RH, por remisión al art. 298.1 RH) y el Registrador no las ha expresado, el exceso debe inscribirse.

    2. Por lo demás, se plantea el debate formal de hasta qué punto puede considerarse acreditada fehacientemente la previa adquisición, puesto que el título previo no fue presentado (de nuevo) a calificación, y lo que consta son unas menciones al mismo en la escritura posterior. Pero aquí la Dirección General recuerda que tales referencias son suficientes en cuanto a su contenido (se acredita la superficie catastral al tiempo de otorgarse el título anterior) y están reflejadas bajo la fe del Notario autorizante de la escritura posterior, por lo que es irrelevante que el título previo no se haya vuelto a presentar.

    Con esto habríamos hecho un resumen de la Resolución, pero el lector ya sabe que soy incapaz de tal brevedad, así que permítaseme una excursión por la inscripción de excesos de cabida al amparo del art. 298.3.1 RH.

  2. Con carácter general, el art. 298.3 RH, cuya redacción vigente procede del R.D. 1867/1998, de 4 de septiembre (si bien el sexto y último párrafo fue declarado nulo por la STS 31-1-2001), regula la constancia registral de los excesos de cabida, tratando de sistematizar (aunque creo que sin demasiado éxito) las diversas normas de rango legal en la materia. De hecho el precepto menciona por este curioso orden los siguientes medios para hacer constar mayor superficie de las fincas:

    - La "inmatriculación" de excesos de cabida con base en doble título, prevista por el art. 200 LH, por remisión a los arts. 205 y 199.b LH.

    - La inscripción de excesos mediante certificación catastral, en que pueda deducirse la identidad de la finca, sin necesidad de título traslativo, prevista en el art. 53.Ocho.I Ley 13/1996.

    - La inscripción de excesos de cabida con certificado o informe técnico, con un máximo del 20% de la superficie inscrita, también sin necesidad de título traslativo, pero siempre que no haya duda sobre la identidad de la finca (art. 53.Ocho.III Ley 13/1996).

    - La inscripción de excesos mediante expediente de dominio (200 y 201 LH).

    - La inscripción de excesos mediante el acta de presencia y notoriedad prevista en el art. 53.Diez Ley 13/1996, por remisión al art. 203 LH, que regula el acta de notoriedad, pero sin necesidad de aprobación judicial (que parece que ha desplazado a la tradicional acta de notoriedad para la inscripción de excesos de cabida del art. 203 LH, aunque nadie la echará de menos).

    - Por último, como mera rectificación de superficie, permite hacer constar los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.

    Concluye el apartado con la siguiente afirmación, a mi juicio inexacta por indiscriminada: «En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie».

    La referencia a las dudas fundadas NO es novedad de la reforma de 1998: ésta lo único que hizo fue concretar los supuestos especialmente sospechosos (entre ellos el provenir de modificaciones hipotecarias, pero no siempre, sino sólo si al realizarlas se expresó con exactitud su superficie).

    Por lo demás, la forma en que tradicionalmente se han descrito las fincas en las escrituras e inscripciones regístrales, mencionando como linderos los nombres de los propietarios colindantes, sin referencia topográfica ni planimétrica alguna, es ciertamente poco esclarecedora y permanente fuente de dudas, que tienden a aumentar cuando la diferencia de superficie es grande.

    Para acabar este planteamiento general, me queda recomendar al lector la atenta lectura del interesante libro de Fernando Curiel Lorente Inmatriculación. Reanudación del tracto sucesivo. Inscripción de excesos de cabida, C.E.R., 2001, certero como todos sus escritos y como su propio magisterio diario en la llevanza del Registro.

  3. Centrándonos en el art. 298.3.1 RH, permite la "inmatriculación" de excesos de cabida, sin límite de porcentaje respecto de la superficie inscrita, siempre que:

    1. El exceso resulte de un título traslativo (199.b y 205 LH). Entre tales títulos están no sólo las compraventas, permutas, donaciones o herencias, sino también las aportaciones a sociedades, la aportación a la sociedad conyugal, y suele admitirse también la disolución de comunidad (aunque la reciente doctrina de la Dirección General podría hacer dudar de esta última). No son aptas a estos efectos las puras modificaciones hipotecarias (agrupación, agregación, división...

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