Resolución de 6 de abril de 2006 (B.O.E. de 29 de mayo de 2006)
| Autor | Pablo Gómez Clavería |
| Cargo | Notario de Lleida |
| Páginas | 171-184 |
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La cancelación parcial de hipoteca puede practicarse si en el título, aunque no se solicite con esas palabras, se pacta inequívocamente una reducción de la responsabilidad hipotecaria.
En la ampliación de hipoteca, la exigencia de que se concrete la parte de responsabilidad hipotecaria que corresponde a la hipoteca originaria y a la ampliada queda cumplida si se fijan unas cantidades globales y se añade: "La responsabilidad hipotecaria correspondiente al capital ampliado será en cuanto a intereses, costas y gastos la que en proporción corresponda a dicho capital" (pese a todo, la Dirección General considera deseable mayor claridad).
Con motivo de una subrogación activa de hipoteca, al amparo de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, la nueva entidad acreedora aprovecha para, en el mismo acto, realizar una modificación de las condiciones del préstamo más allá de lo previsto en el art. 4 de dicha Ley, incluso ampliando su capital. Y, de paso, para ajustar las responsabilidades hipotecarias por intereses, costas y gastos, recalculándolas para dejarlas igual a sus propias hipotecas.
La Registradora opone en su nota los siguientes defectos:
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No se especifica la parte de responsabilidad que corresponde al préstamo originario y a la ampliación.
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Se reduce la responsabilidad hipotecaria por costas, sin haberse solicitado cancelación parcial de la misma.
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Se establece una garantía hipotecaria separada para "gastos y comisiones que se deriven de la presente operación", no inscribible a su juicio "por tratarse de gastos que no están en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía".
El Notario sólo recurre los dos primeros defectos, y la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de la Registradora.
En un momento en que comenzaba la reducción de los tipos de interés para las nuevas hipotecas, permitió que también las anteriores se beneficiaran de dicha disminución. Lo consiguió desarrollando el art. 1211 del Código Civil, y regulando lo que Roberto BLANQUER UBEROS ha definido como el "rapto de la hipoteca", en cuya virtud se arrebata ésta a su anterior titular, sin necesidad de consentimiento de éste, siempre que se siga el procedimiento legal.
Se trata de un procedimiento sencillo, si bien es de destacar que la ley no regula exhaustivamente todas las posibilidades, sino sólo dos caminos fundamentales, en función Page 180 de que el antiguo acreedor colabore o no; aunque paradójicamente resulta más práctico este último, porque si colabora y emite el certificado es necesario esperar quince días para formalizar la subrogación (RRDGRN 20-7-1995 y 21-7-1995), con el riesgo además de que entre tanto venza una nueva cuota del préstamo y el certificado de saldo quede desfasado.
Esa sencillez se plasma también en el art. 4 de la Ley, que establece: "En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas". Hasta el Real Decreto-ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica, el precepto hablaba de "mejora" del tipo de interés, lo que motivó calificaciones registrales en las que el Registrador denegaba la inscripción porque a su juicio no se estaba mejorando el tipo de interés. La Dirección General atajó esta línea (RDGRN 26-9-2001, respecto a una novación modificativa), y hasta el propio legislador reformó el art. 4.
A su vez, la constancia registral no tiene lugar por una nueva inscripción, sino por una mera nota marginal, con las circunstancias que determina el art. 5 de la Ley.
Sin embargo, la práctica ha desbordado el art. 4 de la Ley. En la mayor parte de los casos, la escritura de subrogación no contiene "sólo" lo que prevé el precepto, sino también otras muchas modificaciones del préstamo originario, incluida la ampliación de...
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