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Resolución de 5 de octubre de 2000 (B.O.E. de 10 de noviembre de 2000)

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Vincent
AutorJosé-María Navarro Viñuales
Páginas376-382

COMENTARIO

  1. Se trata de la constitución en régimen de propiedad horizontal de un complejo industrial que consta de tres elementos privativos, todos ellos en planta baja. No se indica ningún elemento que tenga carácter común. El departamento número uno tiene salida a la vía pública a través de una franja de terreno perteneciente al departamento número 3.

  2. El Registrador de la propiedad señala dos defectos que impiden la inscripción de la escritura de propiedad horizontal:

    - No se señalan elementos comunes.

    - El departamento privativo número uno carece de salida a la vía pública o a un elemento común del complejo.

    Como consecuencia de ello tampoco se inscribe la posterior escritura de venta del departamento número dos.

  3. El Notario recurrente señala que sí existen elementos comunes (que pasa a enumerar) y, por otra parte, interpreta en sentido flexible el art. 396 CC, entendiendo que un departamento privativo puede tener salida a la vía publica a través de una parte integrante de otro. En tal sentido razona, por cierto de forma un tanto oscura, que la sumisión del complejo al régimen de propiedad horizontal provoca que surja una servidumbre de carácter ostensible y que por ello no necesita estar inscrita en el Registro de la Propiedad. No es necesario, por tanto, constituirla en forma expresa.

  4. La doctrina de la DG, como vimos, se puede resumir en los siguientes términos:

    - No es preciso especificar qué concretos elementos tienen carácter común: lo son, ex lege, todos aquellos que no están descritos como elementos privativos.

    - Todo elemento privativo debe tener acceso a la vía pública o a un elemento común, y en caso de hacerlo a través de un elemento privativo se ha de constituir la pertinente servidumbre de paso.

  5. La doctrina de la DG me parece acertada:

    - La definición de elemento común tiene carácter negativo: lo son todos aquellos que no son privativos (por tanto, no es preciso expresar o enumerar cuáles son).

    - En cuanto a la existencia de una servidumbre ostensible sobre la franja de terreno privativo del departamento número 3, considero que ni el Notario ni el Registrador están en condiciones de apreciar su existencia: carecen de medios para ello.

    Ciertas situaciones fácticas o de índole presunta no encajan bien en nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva. Por ello, en defecto de documento notarial...

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