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Resolución de 5 de mayo de 1999 (B.O.E. de 19 de junio de 1999)

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AutorPedro Antonio Romero Candau

COMENTARIO

La resolución plantea una cuestión que viene teniendo en los últimos años actualidad en el tráfico jurídico inmobiliario. Se trata de determinar cuál es el sentido de la escritura de entrega de la propiedad en los contratos de viviendas protegidas de la antigua legislación de casas baratas y posteriores normas, cuando lo que existe al inicio de la relación -sin duda contractual- entre el órgano administrativo y el beneficiario es un contrato administrativo en el que la Administración cede el uso de una vivienda, bajo determinadas condiciones como son las personales del beneficiario y que éste la ocupe personalmente, y el adjudicatario se obliga a pagar una cantidad que, en realidad, ni siquiera es contraprestación por el uso, sino a cuenta de una propiedad que podrá adquirir una vez transcurrido el tiempo de amortización y si durante él no ha incurrido en situación de sanción que le pueda privar del derecho de uso y de esa futura adquisición de la propiedad a que está llamado.

Para el Registrador calificante, la transmisión de la propiedad se produce con el contrato administrativo. Para él la escritura no es de compraventa sino de elevación a escritura pública de un contrato de compraventa. Hasta tal punto es así que la escritura sólo solemniza un contrato de compraventa ya consumado con anterioridad.

Desde esta perspectiva es ineludible examinar el estado civil del adquirente cuando tal adquisición se produjo, lo que tuvo lugar cuando muchos años antes suscribió el contrato. Desde entonces su cónyuge, para los casados en gananciales, era cotitular con él de la vivienda. La tutela de su posición jurídica era obligada para todo aquél que intervenga en esa transmisión y, por supuesto, el Registrador tiene que exigir la identidad del cónyuge del adjudicatario o el concurso de sus herederos.

Pero esta visión del contrato de acceso diferido a la propiedad no se ajusta al sentido que este contrato tuvo en la normativa que inicialmente lo recogía (1939) ni a lo pactado entre las partes. Porque en aquellos contratos el beneficiario no era propietario. Ni siquiera tenía un derecho a la propiedad oponible a terceros y transmisible. El contrato se le hacía a él en atención a sus circunstancias personales. Expresamente se lo prohibía el acceso al crédito, el arrendamiento a terceros o la transmisión... de lo que no era suyo.

Tenía entregada la vivienda pero no a título de propiedad. Frecuentemente, en los bloques de casas por pisos, la...

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