Resolución de 3 de septiembre de 1982 (BOE del 5 de octubre).
| Autor | Juan Manuel Rey Portóles |
| Páginas | 387-414 |
Sumario: I. Perspectiva jurisprudencial de la Resolución.-II. Presupuesto sociológico sobre el que opera: los complejos inmobiliarios. El problema de los garajes. Soluciones teóricas para el caso: I. Agrupación de los edificios contiguos.-2. Conexión sólo de sus departamentos subterráneos: A) Mediante servidumbre de paso. B) Mediante agrupación como enclave o mediante agrupación excepcional. C) Mediante vinculación ob rem de sus titularidades.- III. Extremos del debate Notario-Registrador: Prohibición de disponer, derecho real atípico y principio de especialidad estatutario.-IV. Examen de la figura de la vinculación ob rem de titularidades establecida voluntariamente: 1. Doctrina-2. Legislación.-3. Notas que suministra la presente Resolución.-4. Observaciones propias.-V. ¿La comunidad a ¡orinar en el presente caso era disoluble por unanimidad de sus futuros componentes?
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La precedente Resolución se inserta dentro de la progresiva línea del Centro Directivo, que por ahora ha dado luz verde a todas las fórmulas que la práctica notarial ha ido elaborando para resolver los arduos problemas que suscitan los complejos inmobiliarios 1.
Esa línea se inicia, a mi juicio, con la Resolución de 11 de mayo de 1978, que autorizó la agrupación de dos edificios íntegros e independientes, aunque uno de ellos estuviese sujeto a eventuales cargas propias 2; se con- Page 394 tinúa con las Resoluciones de 2 de abril de 1980, que suministró pautas para la inscripción de los grupos de edificios 3; de 21 de octubre del mismo año, que avaló la fórmula de la servidumbre recíproca como cauce regulador del entramado a construir 4, y con la presente, que respalda el mecanismo de la vinculación ob rem entre departamentos de diferentes propiedades horizontales, y concluye, por ahora, con la Resolución de 27 de mayo de 1983, que viabiliza la agrupación "excepcional" de cinco fincas urbanas subterráneas que de hecho constituían un solo y único garaje, pero tres de las cuales eran locales integrados en sendos edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal 5.
No estaría bien visto oponerse un ápice a esa tarea de creación preto-riana del Derecho por la que tanto han abogado conspicuas plumas, máxime cuando en ningún tiempo -no más en éste que en otro, esa es la verdad- los juristas de "a pie" hemos considerado vocados a nuestros legisladores-políticos para el cometido de legislar con fortuna en materias iusprivatís-ticas, pero sí parece lícito, por lo menos, destacar las insuficiencias de aquel método de gestación normativa, pues tras admitirse una figura controvertida, en nuestro caso la vinculación ob rem de tipo voluntario, no se perfila del todo su naturaleza, caracteres, efectos y consecuencias, ni siquiera se marcan, a diferencia de lo que acaeció con la citada Resolución de 2 de abril de 1980, pautas uniformes para su tratamiento instrumental y registral.
Bien es verdad que la llamada jurisprudencia hipotecaria no está obligada más que a declarar la inscribibilidad o no de la concreta mutación jurídico real ante ella ventilada, pero tampoco debe olvidarse la misión Page 395 que le encomendara la Exposición de Motivos de la primitiva Ley Hipotecaria de ser el complemento necesario del precepto escrito por el legislador, y la que le reconocen unánimemente los tratadistas de unificar la práctica rcgistral, todo lo cual acaso debiera haber conducido a la Dirección a ser más explícita, por lo menos respecto de la ulterior mecánica notarial y registral sobre los departamentos vinculados ob rem.
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Como decía, la presente Resolución opera sobre el presupuesto sociológico de los complejos inmobiliarios y, en concreto, sobre la sencilla realidad de dos edificios que necesitaban unirse parcialmente para la cabal utilización del sótano de uno de ellos.
Azpitarte, en un acabado estudio sobre el fenómeno 6, ha centrado muy bien el reto que la realidad lanza al Derecho en esta parcela de la vida. "Dijimos antes -escribe- que para el óptimo aprovechamiento de un local destinado a garaje se exigía bajo rasante de solar una superficie en la que sobre rasante caben varios edificios, arquitectónicamente hablando, con lo cual se presenta una fatal alternativa, o se da preferencia al garaje y surge entonces una propiedad horizontal compleja, o se da preferencia a lo edificado sobre rasante y surgirán entonces varios edificios, jurídicos y arquitectónicos, cuyos garajes habrán de unirse material y jurídicamente en uno solo" 7.
En nuestro caso, el planteamiento es más modesto por cuanto el local que en el título calificado se "afectaba con carácter real" al sótano del edificio contiguo estaba sólo destinado a rampa de acceso a este último, sin que en aquél se proyectase ubicar ninguna plaza de aparcamiento. Pero salvado ese importante matiz de no encontrarnos ante la conexión de dos fincas igualmente principales desde el punto de vista económico, sino ante dos locales en relación de subordinación o accesoriedad uno respecto del otro, la dicotomía de que habla Azpitarte se abre ante nosotros con toda su crudeza: O se conectaban los dos inmuebles, uno de ellos ya constituido en propiedad horizontal y el otro en trance de serlo, en un superior complejo inmobiliario, y entonces se le aplicaba al garaje y a su rampa un tratamiento unitario dentro de los esquemas legales, o, por el contrario, se intentaba conectar tan sólo los dos departamentos controvertidos a través de alguna combinación jurídicamente admisible, porque, desde luego, lo que no resultaba aconsejable era mantener perpetuamente inconexos y a riesgo de disociar anómalamente su respectiva titularidad, dos fincas que arquitectónicamente constituían una sola.
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La primera alternativa, agrupación de los dos edificios, es la que, sin duda, imagina el Notario recurrente cuando en su escrito de interposición arguye que lo que se puede obtener por la vía indirecta (agrupación de los inmuebles) debe poder obtenerse también por la vía directa. A ese razonamiento objeta certeramente el calificador que a su amparo puede consumarse un fraude, pues, invirtiendo los términos, también cabría afirmar que al no ser posible la vía directa -agrupar los dos locales de edificios diferentes 8-, se utiliza la indirecta agrupando las titularidades Page 396 de los locales; y aunque la premisa mayor de esta réplica hoy se halla juris-prudencialmente derrumbada, demuestra la extrema fragilidad de los argumentos a pari. Medítese si no en el ejemplo que siempre aduce frente a ellos cierto competentísimo colega de que no siendo causa automática de disolución de una sociedad anónima o limitada la reunión transitoria de todas las acciones o participaciones en una sola mano, debería admitirse entonces la constitución unipersonal ab initio de aquellas entidades.
En todo caso, esa primera combinación posible hubiera resultado costosa, sobre todo fiscalmente, al sujetarse a tributación por el concepto de Actos Jurídicos Documentados tanto la agrupación como la subsiguiente constitución en régimen de propiedad horizontal del conjunto. Eso sin contar con que acaso podían haber sido enajenados algunos de los departamentos de la primera propiedad horizontal y entonces se hubiera requerido, parece, el concurso de todos sus propietarios para efectuar un acto de riguroso dominio, cual es la agrupación del total inmueble con otro contiguo (sería dudoso que ese concurso pudiera obtenerse en Junta vía artículo 16-1.ª de la ley especial, es decir, sería dudoso si puede bastar la unanimidad presunta o se requiere la real) 9.
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Resultaba palmario que se imponía la otra alternativa, la de ligar escuetamente los departamentos afectados, y es el propio Notario recurrente el que analiza con brillantez las tres posibilidades bajo las que podía haberse instrumentado el caso:
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La constitución de una servidumbre de paso, fórmula sugerida por el Registrador en el apartado 2.º, a), de la nota y reiterada luego en el Informe 10. El Notario le encuentra dos inconvenientes: a) Se crearía una imposibilidad material de disponer, seguramente porque no se hallaría adquirente autónomo para un local tan absorbentemente gravado, y b) se mantendría una situación artificial, por cuanto el local afectado por la servidumbre pertenecería al promotor o persona que se hubiese reservado la propiedad del local, el cual sería el titular formal, integrante de la Junta y responsable directo frente a ella (cfr. art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal) de los gastos que le correspondiesen dentro de los generales del inmueble de que forma parte aquel local, siendo así que los titulares reales, los que agotaban toda o la principal utilidad material de la finca, se mantendrían ajenos a la comunidad sobre el edificio gravado, a diferencia de lo que ocurre con la fórmula de la vinculación ob rem escogida.
El Registrador, tras subrayar que éste, el de la servidumbre, fue el cauce que inicialmente se pensó en el título constitutivo de la primera propiedad Page 397 horizontal y en la certificación habilitante del compareciente -extremo que casualmente será el único triunfante en su apelación-, y tras ponderar las excelencias de la servidumbre como instrumento de conexión inter praedia, sólo replica adecuadamente a la primera objeción del Notario. La imposibilidad de disponer del local-rampa -redarguye- sería material o comercial, pero no jurídica. Yo entiendo que el segundo inconveniente también se desvanece si la titularidad del predio sirviente se enajena a las mismas personas (y normalmente en la misma proporción) que la del dominante. Por supuesto que entonces la servidumbre se hubiera debido constituir bajo condición suspensiva de alienidad -arts. 530 y 541 del Código Civil- (y yo estimo que la hay cuando en cualquiera de las fincas dominante o sirviente, máxime en las dos, surge una cotitularidad, aunque sea de idéntica composición y cuantía) y que hubiera debido superarse en función de las circunstancias del caso el...
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