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Resolución de 29 de abril de 1999 (B.O.E. de 25 de mayo de 1999)

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Vincent
AutorPedro Antonio Romero Candau

COMENTARIO

Estoy de acuerdo con la Dirección en lo rechazable que resulta una reserva de vuelo indefinida en el tiempo, indefinida en sus contornos -todas las plantas que las ordenanzas permitan en cada momento-, y en su modo de ejercicio por el pretendido titular.

Es que esto, como con acierto apunta la Dirección, es una facultad intrínseca del propietario y que no es posible escindir. Ni dentro del Registro ni fuera de él.

Quiere esto decir que, en mi opinión, no sólo una reserva de tal naturaleza no es inscribible sino que tampoco es autorizable la oportuna escritura pública por ser contraria a Ley.

Es muy gráfico el argumento de la Dirección cuando dice que una reserva así es «algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a futuras accesiones». Además, en edificio sujeto a propiedad horizontal surgiría un espacio de «comunero fantasma», un aparecido que una buena mañana solivianta a los vecinos iniciando tres plantas por arriba y otras tantas por abajo porque hace muchos años alguien se reservó tal derecho y ahora él lo ha adquirido por título legítimo y obtenida la pertinente licencia, -o no, si es construcción ilegal-.

Pero no creo que deba terminar aquí el comentario a la resolución: el Registrador calificante califica al título presentado y el derecho de vuelo que en él se contiene como inscribible -la división horizontal- suspendido la reserva del vuelo porque no expresa el plazo.

Los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales pero es de temer que la reflexión que deba seguir a la lectura de esta resolución debe conducir al Registrador a la conclusión de que aquellos asientos -los de la división horizontal-, nunca debieron practicarse porque el defecto no era subsanable.

La subsanación hubiese exigido una delimitación del derecho tan sustancial que se hubiera hecho necesaria una nueva comparecencia ante Notario de todos los interesados que, debidamente instruidos, tendrían que precisar a qué plantas se extiende la reserva, por qué tiempo y en qué condiciones. Y a lo mejor ante tal reserva la división horizontal nunca se hubiese hecho o se habría hecho de un modo distinto.

Para el Registrador el derecho de vuelo configurado en la escritura era un derecho real sobre cosa ajena al que le faltaba el plazo. Y deja bien claro que para él no es posible otro derecho distinto.

Es una vieja polémica en la que, por cierto, ha terciado el legislador a través de la nueva redacción del art. 16.2 del...

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