Resolución de 26 de septiembre de 2005
| Páginas | 461-470 |
(B.O.E. de 28 de octubre de 2005)
DOCTRINA
Basta el juicio de suficiencia realizado por el Notario sobre los poderes, sin que el registrador pueda exigir que se acompañe documento alguno.
Resolución de 26 de septiembre de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Consuegra, don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del registrador de la propiedad de Quintanar de la Orden a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.
En el recurso interpuesto por el Notario de Consuegra don Alberto J. Martínez Caldevilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Quintanar de la Orden, don Andrés Juez Pérez, a inscribir una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca.
Hechos
I
El día 7 de abril de 2005, bajo número 727 de protocolo, don Alberto J. Martínez Caldevilla, Notario de Consuegra, autorizó una escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca otorgada por una entidad de crédito. En representación de dicha entidad de crédito actuó don J.A.L.
En dicha escritura de préstamo hipotecario se expresa, respecto de la citada representación, que J.A.L. interviene como apoderado de dicha Entidad, reseñándose los datos de la escritura de apoderamiento, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento, número de protocolo e inscripción en el Registro Mercantil. Además de expresar que tiene a la vista copia autorizada de dicha escritura de poder, añade el Notario lo siguiente: «Hago constar que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas que me han sido acreditadas para el negocio a que se refiere la presente escritura pública de cancelación de crédito hipotecario, según resulta de los documentos auténticos reseñados». «Me asegura que no le ha sido suspendido ni revocado dicho poder». Y en el otorgamiento se añade que la referida Entidad de crédito «ha percibido la totalidad del referido crédito y que nada más acredita por capital y demás conceptos referentes al mismo, por lo que cancela la hipoteca. y consiente expresamente que dicha cancelación sea inscrita en el Registro de la Propiedad».
En dicha escritura de cancelación de hipoteca se expresa que tal derecho real (que gravaba la finca registral número 19.988) garantizaba un crédito concedido a favor de la sociedad «C.L.M., S.A.». Y debe tenerse en cuenta que, el mismo día bajo número 723 de protocolo, don Alberto J. Martínez Caldevilla, Notario de Consuegra, había autorizado una escritura de compraventa por virtud de la cual, don A.R.D., en nombre y representación de la referida sociedad «C.L.M., S.A.» había vendido dicha finca registral número 19.988 a don R.Z.B. y doña D.G.T.C. (que la compran sin subrogarse en el referido crédito, afirmándose que dicha hipoteca «está pagada pero pendiente de cancelación»). En propia escritura de cancelación de hipoteca se expresa que los «titulares registrales» de la finca gravada son dichos compradores. Y debe advertirse que esta escritura de compraventa -cuya calificación también fue objeto de recurso gubernativo- causó asiento de presentación el día 14 de abril de 2005, con número 1625 del Diario 85 (es decir, el número inmediatamente anterior al de la escritura de cancelación de la hipoteca, como se detalla en el siguiente apartado II de esta resolución).
II
Presentado dicho título en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden, causó, con fecha 14 de abril de 2005, el asiento de presentación 1626 del Diario 85, y fue objeto de la siguiente calificación negativa con fecha de 21 de abril de 2005:
Antecedentes de hecho:
a) en la justificación de la actuación mediante representante, el documento se limita a contener el juicio notarial de suficiencia, sin que se reseñen las facultades conferidas.
b) la obligación garantizada con la hipoteca es una cuenta de crédito, con una duración hasta el día 30 de septiembre de 2034, fecha hasta la cual el acreditado puede volver a disponer de la parte amortizada del capital concedido.
Fundamentos de derecho:
II. En cuanto al fondo de la cuestión, se observan los defectos siguientes:
1) Contravenir lo señalado en el art. 98 de la Ley 24/2001, al no contener el documento una reseña somera pero suficiente de las facultades conferidas, conforme al criterio de la Res. DGRN de 12 de abril de 2002, de manera separada al juicio de suficiencia y sin que esté confundido con éste. Con arreglo a la resolución citada y a múltiples pronunciamientos jurisdiccionales, la exigencia de una adecuada calificación registral amparada por el art. 18 LH y la necesidad de una suficiente explicación de la actuación de los funcionarios, que evite su hacer arbitrario, imponen que el juicio de suficiencia no se limite a contener una remisión genérica al contenido del documento, sino que debe contener tal «reseña somera pero suficiente» de las facultades conferidas, lo que no implica testimoniar, copiar o transcribir poder alguno.
2) no ser el pago y la inexistencia actual de cantidad alguna debida con cargo a la cuenta causa bastante que justifique la extinción de la relación contractual, por cuanto se trata de un contrato de tracto sucesivo, en que el pago de cantidades adeudadas no lo extingue, sino que sólo determina el derecho renacido del acreditado para volver a disponer de lo ya amortizado (art. 82 LH, en cuanto exige parar la cancelación un consentimiento casualizado idóneo.
Con arreglo a lo anterior, el Registrador que suscribe ha resuelto suspender el despacho del documento calificado por las faltas citadas.
III
Según consta en el informe del Registrador y reconoce el Notario autorizante, la calificación se notificó a éste el 21 de abril de 2005.
Por otra parte, debe destacarse que a la fecha de la calificación impugnada este Centro Directivo ya había resuelto diferentes recursos frente a calificaciones relativas al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en sentido contrario al mantenido por el Registrador en su calificación. A tal efecto, y entre otras previas, en el Boletín Oficial del Estado se habían publicado las Resoluciones de este Centro Directivo, de carácter vinculante, de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004, y 10 y 12 de enero, 3, 4, 21, 22 y 23 de febrero y 14, 15 y 16 de marzo de 2005 en las que claramente se establece una doctrina distinta a la expuesta en dicha calificación.
Por medio de escrito -enviado por vía postal el 20 de mayo de 2005-, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden el 23 de mayo, el Notario autorizante de la escritura calificada interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, con base en los siguientes argumentos: A) Respecto del primero de los defectos: 1.º La existencia de numerosas resoluciones de este Centro Directivo que han interpretado el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en un sentido claramente contrario al mantenido por el Registrador, aduciendo el carácter vinculante de esas resoluciones mientras no se anulen por los Tribunales; 2.º En sentido análogo al de dichas Resoluciones se han pronunciado la Sentencias de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 18 de marzo de 2004, de l Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de Baleares de 12 de noviembre de 2004; y aunque varias Audiencias Provinciales han dictado resoluciones contradictorias sobre el presente asunto, son ampliamente mayoritarias las dictadas en el mismo sentido que se propone en este recurso; 3.º El mencionado precepto tan sólo exige al Notario que reseñe los datos del documento auténtico del que surgen las facultades representativas, que incluya un juicio de suficiencia acerca de esas facultades y que ese juicio sea congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura en la que se actúan tales facultades representativas. Ambos requisitos se cumplen en el presente caso; B) Y respecto del segundo defecto, alega que la escritura calificada no pretende extinguir la relación contractual, sino que la referida Entidad de crédito se limita a cancelar la hipoteca «por haber recibido la totalidad del crédito», lo que constituye un «consentimiento casualizado idóneo» para cancelar la hipoteca, toda vez que, como dice la Resolución de 2 de noviembre de 1992, cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar sino que dispone unilateralmente de su derecho al cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral del mismo por su titular, ante unan renuncia de derechos, acato que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para producir la extinción y dar causa a la cancelación.
Mediante escrito con fecha de 26 de mayo de 2005, que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Quintanar de la Orden el día 30 del mismo mes, el Notario recurrente solicitó la calificación subsidiaria del Registrador que correspondiera según al cuadro de sustituciones conforme a los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria.
IV
El Registrador de la Propiedad elevó el expediente, con su informe, a esta Dirección General mediante escritos con fecha de 2 de junio de 2005, que tuvieron entrada en este Centro el día 9 del mismo mes. En tal informe añadió determinados fundamentos de derecho no expresados en la calificación impugnada. Y en cuanto a la solicitud de calificación subsidiaria, afirma que es improcedente por las siguientes razones: 1.ª Ser extemporánea; 2.ª Carecer de legitimación el Notario autorizante de la escritura calificada; y 3.ª Haberse solicitado después de haber interpuesto el presente recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 103 de la Constitución, 6.2 y 1259, del Código Civil; 2.2, 18, 19 bis, 79, 259, 274, 275 bis, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba