Resolución de 26 de marzo de 1999 (b.o.e. De 23 de abril de 1999)
| Autor | José María Navarro Viñuales |
COMENTARIO
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Los hechos se pueden resumir de la siguiente manera. Existen dos escrituras:
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Una escritura de opción, ya inscrita en el Registro de la Propiedad.
En tal escritura se dice que la optante es tenedora de ciertos pagarés que ha de pagar la propietaria concedente de la opción; si se ejercita la opción el pagaré se devuelve al concedente y su importe se descuenta del precio (esto fue lo que ocurrió).
La D.G., como veremos, señala que tal pacto revela que estamos ante una opción constituida exclusivamente en garantía de un crédito, lo que vulneraría la prohibición del pacto comisorio. Ahora bien, continúa diciendo la D.G., al estar la opción inscrita tal asiento está bajo la salvaguarda de los Tribunales, por lo que no entra en dicho asunto.
En mi opinión dicho pacto no es ilegal y no es necesariamente indicativo de la existencia de una opción en garantía, de modo que la opción estaba adecuadamente inscrita. Simplemente es un pacto admisible entre partes en base al principio de autonomía de la voluntad, por medio del cual modulan las condiciones en que actúa el mecanismo compensatorio que prevén los arts. 1195 y ss. del CC. Otra cosa es la eficacia que tal convenio tenga frente a terceros.
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En la segunda escritura se modifica el derecho de opción respecto a ciertas fincas y se ejercita respecto a una vivienda y aparcamiento.
Lo importante es que, pese a que existen acreedores intermedios entre la constitución de la opción y su modificación y ejercicio posterior, se quiere que la modificación de la opción se inscriba sin pérdida de su rango originario.
El precio de la venta se hace efectivo mediante la subrogación en la hipoteca y la entrega del pagaré, y se advierte de la necesidad de depositar el pagaré a disposición de los terceros con derecho posterior a la opción.
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El Registrador deniega la inscripción por diversos motivos, entre los que aquí me interesa señalar los siguientes:
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No es posible inscribir la modificación de la opción sin pérdida de rango registral, dado que existen titulares de anotaciones de embargo posteriores a la opción pero anteriores a su modificación. Esto es, la modificación no produce efectos retroactivos frente a terceros (art. 40 L.H.).
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Para cancelar las cargas posteriores no es suficiente el depósito del pagaré, sino que lo que procede es el depósito en metálico de la diferencia de precio entre la venta y la hipoteca subrogada (depósito que debe hacerse en establecimiento bancario o caja...
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