Resolución de 26 de julio de 2007 (B.O.E. de 17 de agosto de 2007)
| Autor | Juan Carlos Martín Romero |
| Cargo | Notario de Málaga |
| Páginas | 230-239 |
COMENTARIO
En una escritura de compraventa de una finca la misma se describe, ´con una superficie de 8.746,28 metros cuadrados; si bien, según resulta de un informe expedido por técnico competente, tiene en la actualidad una superficie de 5.503,00 metros cuadradosª. Los comparecientes manifiestan que dicha superficie resulta tras diversas reducciones producidas en la misma. A la escritura se incorpora una memoria de los trabajos topográficos realizados sobre la finca por Ingeniero Técnico en Topografía colegiado, con plano detallado, de los cuales resulta que la finca tiene una superficie solar de 5.503 metros cuadrados. Page 236
En el Registro, la finca se describe con 11263,18 metros de los que se segregaron 2516,90, por lo que quedan 8746,28. Aparte de ello, en la inscripción se alude a 415 metros expropiados y a 4067,78 de cañada que se cederán. Restando estas superficies quedarían 4203,5 metros.
El Registrador considera que la superficie inscrita es de 4203,5 metros y suspende el exceso de cabida pues la certificación de experto competente excede de la quinta parte de la cabida inscrita por lo que se precisa certificación catastral o título que acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante (art. 298 RH). En el título también cambian los linderos, lo que exige, igualmente, certificación catastral descriptiva y gráfica, según art. 53.8 de la Ley 13/1996.
Solicitada calificación sustitutoria, ésta confirma en su integridad la nota de calificación desfavorable.
La sociedad compradora recurre alegando razones para la rectificación del lindero y estimando que la superficie inscrita es de 8746,28 metros, siendo las referencias a las demás disminuciones de cabida meras menciones. Así matiza que las manifestaciones recogidas en la inscripción 1.™ de la finca y arrastradas a posteriores inscripciones, deben tener la consideración de menciones que no debieron tener acceso al Registro conforme al art. 29 de la Ley Hipotecaria, pues ya la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma de 1944, expresaba que ´los titulares de derechos que pueden ser objeto de inscripción especial y separada, deben cuidar directamente de su ingreso en el Registro. Su negligencia no ha de merecer especial protecciónª, que es la que precisamente proporciona el Registro en cuanto viabiliza frente a los terceros de buena fe la innata oponibilidad de la que goza toda situación jurídico-real. Y aunque el derecho no inscrito es inoponible en el ámbito registral, tampoco será eficaz hipotecariamente frente a tercero el derecho que aun mencionado no esté debidamente inscrito (arts. 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria). Así mismo alegó que queda desvirtuada, por tanto, la aplicación de los arts. 298 del Reglamento Hipotecario y 53 de la Ley 13/1996, en que se fundamenta el funcionario calificador, pues es jurídicamente imposible, según el contenido del Registro, pretender la inscripción de un exceso de cabida de 1.299,50 metros cuadrados sobre 4.203,50 metros cuadrados, cuando la total...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba