Resolución de 26 de junio de 1999 (B.O.E. de 3 de agosto de 1999)

Autor:Pedro A. Romero Candau
RESUMEN

Es exigible licencia de segregación o declaración de innecesariedad para inscribir escrituras de venta de cuota indivisa que atribuye el derecho de uso exclusivo de una porción de la finca.

 
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COMENTARIO

No cabe ninguna duda de que en el supuesto al que se refiere la presente resolución se está ante una parcelación urbanística en suelo rustico y, por tanto, ilegal.

Hay parcelación aunque no se creen de forma efectiva fincas registrales independientes. Si se asignan cuotas indivisas de una finca registral a diversos titulares; se les asigna a cada uno de ellos el derecho de uso exclusivo de una porción; sí se excluye cualquier derecho de los demás condóminos sobre cada parte así asignada; y si, como pone de relieve el Registrador, incluso se constituyen servidumbres de paso (!!) a favor de las respectivas «cuotas», pone los enganches de agua y luz y otros servicios comunes siendo las zonas de uso general y las otras «cuotas» predios sirvientes... está claro que poca comunidad existe sobre cada una de esas superficies cuyo uso de forma tan exclusiva ha sido asignado.

Es parcelación urbanística porque ésta surge, o hay elementos para que surja, no sólo por el dato objetivo de que se supere o no la unidad mínima de cultivo, sino cuando de la fragmentación operada en la utilización de suelo -cualquiera que sea su calificación- surge el riesgo de formación de un núcleo de población. Pocos datos abonan una posible convicción -disfraz- de que esos actos de fragmentación se refieren a usos rústicos. Nada se ha dicho -ni querido decir- sobre la profesión de los adquirentes; tampoco sobre la catalogación en Catastro de tal finca; ni siquiera se precisa su naturaleza rústica ni su condición de regadío.

Poca defensa tiene la invocación sin más de una posible derogación de las Unidades Mínimas de Cultivo o la defensa del artificio jurídico que representa la mera asignación de uso.

Además, en este caso, el Registrador tuvo a la vista la existencia de un oficio administrativo del que se reflejaba la incoación de expediente de disciplina urbanística por parcelación ilegal. Esto último trastoca las posibles sospechas en absoluta certeza: aquella venta de cuota con asignación de uso era un fraude que buscaba ocultar que lo verdaderamente realizado era una parcelación urbanística.

Y parcelación urbanística ilegal, porque recaería en suelo rústico -no urbanizable- y, por supuesto, sin licencia urbanística, precisa en este caso - art. 242 TRLS -, por las finalidades que tal parcelación encubrían.

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