Resolución de 25 de abril de 2002 (B.O.E. de 4 de junio de 2002)
Autor | Iván-Emilio Robles Caramazana |
Páginas | 160-164 |
COMENTARIO
Como consecuencia de una escritura de subrogación de una entidad de crédito en un préstamo hipotecario, se pacta que el interés del préstamo, que será variable, no puede exceder del 12%. Sin embargo, en la escritura no se modifica la cláusula de constitución de hipoteca que lnicialmente garantizaba los intereses remuneratorios de tres años al tipo del 13,50 por ciento anual, que sumaban 35.294,44 euros.
La DGRN rechaza la posibilidad de discrepancia entre la obligación asegurada y la cobertura hipotecaria, imponiendo la necesidad de que se modifique expresamente la cobertura por intereses, sin que pueda subsanarse o entenderse modificada por vía de interpretación. En efecto, la hipoteca estaría asegurando una cantidad superior (13,5 %) a la obligación garantizada (máximo 12 %) en contra del principio de accesoriedad y que, en mi opinión, además, indirectamente encubriría cierta reserva de rango por la diferencia entre obligación asegurada y la cobertura hipotecaria.
Por tanto, entiendo que el principio de accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación asegurada y el de claridad y determinación de los derechos reales y asientos registrales, aconsejan e, incluso, imponen que, siempre que se pacte una novación, se redacte de nuevo la cláusula de constitución de hipoteca para adecuarla al importe de la obligación asegurada, y todo ello a pesar de que muchas de las minutas facilitadas por las entidades de crédito no incluyen la cláusula de constitución de hipoteca.
Por otra parte, con carácter general y siguiendo la doctrina de la DGRN en materia de novación, desde un punto de vista práctico apuntar dos precauciones en la autorización de las escrituras de novación o subrogación:
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Solicitar previamente nota informativa de titularidad y cargas:
La información registral nos advertirá de la posible existencia de terceros, distintos de acreedor y deudor, que deberán otorgar la escritura de novación, aunque la suma de responsabilidad hipotecaria no...
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