Resolución de 24 de febrero de 1998 (B.O.E. de 14 de marzo de 1998).

Autor:José-María Navarro Viñuales
RESUMEN

La Sentencia dictada en un procedimiento judicial entablado meramente con el comprador, estimando la resolución por impago de una venta en base a una condición resolutoria expresa e inscrita en el R. de la P., no puede provocar la cancelación de los asientos regístrales posteriores al de la citada condición resolutoria. Para lograr tal efecto cancelatorio se precisaría haber citado en dicho... (ver resumen completo)

 
EXTRACTO GRATUITO

COMENTARIO

Hechos

Vamos a comenzar por un resumen de los mismos.

- La sociedad «Centro Empresarial Aragonés, S. A.» es dueña de una participación indivisa de la finca registral 33.641. La sociedad vende tal participación a un matrimonio con precio aplazado garantizado con una condición resolutoria expresa. Tal compraventa y su garantía se inscriben en el R. de la P. con anterioridad a todos los hechos que vamos a mencionara a continuación.

- Los dueños de la finca 33.641 (se trata de dos matrimonios) disuelven la comunidad existente sobre la misma. En tal sentido dividen la finca citada resultando dos nuevas fincas regístrales: la 1.571 y la 1.573, adjudicándose cada matrimonio una de las fincas en pago de sus derechos en la comunidad.

Como sabemos una participación indivisa de la finca originaria estaba gravada con una condición resolutoria. Pues bien al dividir la finca 33.641 la carga se concentra en la finca 1.571 (que es la que se adjudica al matrimonio que compró bajo condición resolutoria).

Aquí procede hacer el primer comentario. La carga recayente sobre una participación de la finca 33.641 se concentra, tras la división, en una sola de las fincas, la 1.571. Lo peculiar es que todo ello se verifica sin consentimiento del acreedor. Hemos de recordar los derechos del acreedor en caso de división de cosa común, contenidos en los arts. 403 y 405 CC: el primero de ellos se interpreta en el sentido de que no se precisa el consentimiento del acreedor para partir la cosa, pero que éste puede inspeccionar la práctica de tal división y, en su caso, impugnarla por fraude; el segundo precepto, que es el que ahora me interesa, señala que «la división de la cosa común no perjudicará a tercero...». Entiendo que regla del «no perjuicio al tercero» se aplica aquí en el sentido de que el derecho de garantía del acreedor, salvo que éste lo consienta, no puede quedar limitado a una concreta porción física de la cosa (en el mismo sentido ver las reglas sobre distribución de responsabilidad en caso de división de finca hipotecada, art. 123 L.H.).

No obstante la concreción de la carga sobre la finca de la finca 1.571 (y la subsiguiente liberación de la finca 1.573) quedaron inscritas en el R. de la P. La D.C. no entra a dilucidar si tal inscripción fue o no correcta ya que los pertinentes asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales. Tras esta digresión prosigamos exponiendo los hechos.

A partir de este momento cada una de las dos fincas resultantes de la división pasa a tener su propia (y complicada) historia. Así la finca 1.573 es objeto de varios embargos y posterior venta a cierta sociedad; por su parte la finca 1.571, que se adjudica al marido en la liquidación de la sociedad de gananciales, también es objeto de embargo.

Ahora hemos de volver al comienzo ya que resulta que los compradores originarios de la participación indivisa de la finca matriz, la 33.461, incumplen el pago. La sociedad vendedora, en virtud de la condición resolutoria que tiene a su favor, demandó en su momento al deudor. El Juez estima la demanda y dicta sentencia (que, tras diversos recursos, deviene firme) resolviendo la venta; posteriormente se dicta mandamiento judicial ordenando la cancelación de la inscripción de la compraventa y de los asientos posteriores.

El problema planteado

Se trata de determinar la eficacia cancelatoria registral del citado mandamiento.

Al estudiar este asunto se observa un conflicto entre dos grupos de intereses:

- Por un lado la condición resolutoria se inscribió en el R. de la P. con carácter previo a los posteriores embargos y transmisiones cuya cancelación ahora se solicita (por tanto los titulares de tales asientos, al tiempo de inscribir, ya conocieron de la existencia de tal condición resolutoria y sus posibles consecuencias). Es más, los asientos cuya cancelación se solicita son posteriores no sólo a la inscripción de la condición resolutoria expresa sino también la demanda de resolución.

- Pero por otro lado la demanda de resolución, que no se anotó en el R. de la P., sólo se dirigió contra el deudor. Además la resolución recae sobre una participación de la finca 33.461, pero tal finca ahora está dividida en dos y la condición resolutoria sólo grava una de ellas (la 1.571). Por último sobre ambas fincas resultantes, la 1.571 y la 1.573, existen tanto...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA