Resolución de 23 de septiembre de 1999 (B.O.E. de 9 de octubre de 1999)

AutorF. Rodríguez Boix

COMENTARIO

El supuesto de hecho de la presente aparece resumido, de forma precisa a la par que concisa, en el FD 1.

La doctrina de la Dirección es clara y terminante: puesto que, en la cesión de solar a cambio de obra futura, la posición del cedente no se garantizó con condición resolutoria, dicha cesión carece de trascendencia real en perjuicio de terceros anotantes posteriores a la inscripción del derecho del cesionario, pero anteriores a la anotación de la demanda de resolución instada por el cedente.

Como consecuencia de ello, la sentencia dando lugar a la resolución del contrato sólo puede ser título hábil para cancelar asientos posteriores a la fecha de la anotación de la demanda de resolución, en los términos del art. 198 RH, pero no respecto de los anteriores.

La cesión de solar a cambio de obra futura es una figura, de constante aplicación en la práctica, que no deja de plantear problemas. El principal de ellos es el de cómo asegurar la posición del cedente actual del solar y futuro adquirente de los departamentos objeto de contraprestación.

En efecto, en esta situación el transmitente del solar está expuesto, hasta la entrega, al posible riesgo de un embargo sobre la totalidad de la finca por obligaciones propias del constructor; o al riesgo de que éste quiebre (sin que esté muy claro que en este caso el cedente tenga un derecho de separación de la masa); o al de que el constructor enajene la finca o los departamentos fraudulentamente, sin respetar el pacto previo, en beneficio de un posible tercero protegido por la fe pública registral.

Sentado lo anterior, la escritura objeto de calificación, en el presente supuesto, no es un dechado de perfección en su redacción, pues se limita a establecer, exclusivamente, en favor del cedente del suelo, una cláusula penal para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega a cargo del constructor.

En la práctica es habitual establecer, en favor del cedente, una condición resolutoria, con el fin de asegurar las obligaciones del constructor.

No obstante, la condición resolutoria, admitida en diversas Resoluciones y hoy, expresamente, por el nuevo art. 13 R.H., y que parece tener más relación con el art. 1.123 C.C. que con el art. 1.504 del mismo Código, presenta diversos inconvenientes.

  1. En primer lugar, ante la necesidad de financiación por parte del cesionario del suelo, en orden a la construcción del edificio, el Banco concedente del préstamo exige la posposición de la...

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