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Resolución de 23 de enero de 2006 (B.O.E. de 9 de marzo de 2006)

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Vincent
AutorJuan Barrios Alvarez
CargoNotario de Lugo
Páginas97-112

COMENTARIO

Page 110

¿Puede negarse el Registrador a inscribir una declaración de obra nueva por el motivo de que no le consta que la construcción esté físicamente sobre la finca registral? O, de otra forma, para inscribir la obra nueva, ¿es suficiente con la manifestación del titular de la finca en el sentido de que la obra declarada está precisamente sobre la finca registral de su propiedad? Veamos.

En un Registro históricamente no coordinado con el catastro es extremadamente complicado demostrar de forma simple y fehaciente, al margen de un procedimiento judicial, que la construcción cuya obra nueva se pretende declarar está incluida dentro de los linderos de la finca. Tal demostración implicaría una previa localización de la finca registrada, a partir de los datos de hecho que proporciona el registro, que excede con mucho el procedimiento Registral. Posiblemente por esta razón, ni ha existido ni existe norma alguna que establezca que el registrador pueda exigir que se le demuestre que la obra declarada está precisamente sobre la finca registral. Tampoco es requisito legal, para inscribir la obra nueva, que en el registro conste la referencia catastral de la finca sobre la que se declara la edificación. Por no exigir, ni siquiera es reglamentariamente necesario que la edificación declarada esté en el catastro a nombre del declarante.

Además, como lo que se inmatricula son fincas, porciones de terreno, las cautelas del procedimiento inmatriculador (edictos, suspensión de efectos) se refieren a las fincas, y no tienen sentido para las edificaciones que se declaran; si accede al registro, por ejem-Page 111plo, como construida en la finca registral A, una edificación construida realmente en la finca registral B, el propietario (al margen de excepcionales supuestos de accesión invertida), y también el titular registral de la edificación, será el titular de B, por accesión, no el titular de A, por mucho que la obra nueve aparezca en el folio registral de su finca. Y esta misma conclusión jugaría en el supuesto de que hubiera cautelas "inmatriculadoras" al inscribir las obras nuevas.

O sea, que tradicionalmente la obra nueva ha venido accediendo al Registro como manifestación del titular, sin necesidad de demostrar su ubicación y sin cautelas propias de la inmatriculación de fincas. No hay más que leer el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

Creo que no cabe declarar una obra nueva de una edificación construida en lugar notoriamente distinto...

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