Resolución de 23 de julio de 2005
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(B.O.E. de 13 de octubre de 2005)
DOCTRINA
Escritura de ejercicio de opción de compra, como consecuencia de procedimiento judicial contra el concedente. Para poder cancelar la inscripción de una transmisión posterior y de una hipoteca constituida con posterioridad, se requiere que los titulares hayan sido parte en el procedimiento.
Resolución de 23 de julio de 2005, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por ´Marpal Medic, S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 8, de Barcelona, a inscribir una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción de compra.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Francisco López Zarza, como administrador de la compañía ´Marpal Medic, S. L.», contra la negativa del Titular del Registro de la Propiedad número ocho de Barcelona, don Ramón Modesto Vicente Caballero, a inscribir una escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción de compra.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Daniel Tello Blanco el 23 de enero de 2003 (protocolo 237) y otorgada, de una parte, por el Ilmo. Magistrado Juez Titular del Juzgado 35 de los de Barcelona (al amparo de lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil) en nombre y representación, y por rebeldía, de la mercantil ´El Zopilote, S. L.»; y de otra, por don Francisco López Zarza, en representación (como administrador único) de la sociedad ´Marpal Medic, S. L.», se formalizó la venta por parte de la primera de dichas sociedades a la segunda, de tres inmuebles, dos de ellos inscritos en el registro de la propiedad número ocho de los de Barcelona, fincas registrales números 9951-N (vivienda), 9.861-10-N (participación indivisa del local sótanos), y otro inscrito en el Registro de la Propiedad número doce de los de dicha Ciudad. En el expositivo de la escritura, se reflejaban los siguientes antecedentes:
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Que mediante escritura pública autorizada el 3 de febrero de 1994 (protocolo 409), por el Notario que fue de Barcelona don José Alicarte Domingo, la compañía El Zopilote, S. L.» (luego demandada), había concedido a la mercantil ´Marpal Medic, S. L.» (luego demandante), un derecho de opción de compre sobre los tres citados inmuebles. b) Que la opción se concedía por plazo de cuatro años contados a partir del día de hoy, estipulándose los particulares correspondientes al ejercicio de la opción, su notificación y el precio a satisfacer en tal caso (un global de dos millones quinientas mil pesetas, que se distribuía entre las tres fincas registrales). c) Se reseñaban, igualmente, diversas vicisitudes en orden al ejercicio de la opción, que desembocaron en la presentación de la demanda (fechada el 7 de mayo de 1998) que da origen al procedimiento sustanciado ante el Jugado de Primera Instancia número 35 de los de Barcelona (Autos 397/98-A) y que culmina con la sentencia dictada por el Titular de dicho Juzgado en fecha 17 de abril de 2002 (antecedente inmediato de la escritura negativamente calificada).
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Por lo que se refiere a dicha sentencia, se insertó en dicha escritura: 1) El fundamento jurídico cuarto, de este tenor: ´Tal y como aparece reflejado en la contestación a la reconvención el contrato de opción de compra se firmó como sistema para saldar una importante deuda existente entre los gestores de hecho o de derecho de las sociedades litigantes, la parte demandante al contestar a la reconvención aporta la referencia documental de una serie de entregas de dinero documentadas por medio de cheques que resultaron impagados; el legal representante de El Zopilote, S. L. indica al contestar a la posición tercera indica -sic- que se interesaba hacer una venta por falta de tesorería, reconoce la existencia de una deuda personal con el Sr. Zarza que dice cancelada en 1998, incluso se indica en la posición 9 que había una transacción y que por eso no acudieron al notario; sin embargo no hay prueba alguna de la realidad de esa cancelación de la deuda. En definitiva en la determinación del precio de los inmuebles se tuvieron en cuenta deudas existentes entre distintas personas físicas que de hecho o de derecho instrumentaban a las sociedades que hoy litigan como vehículo para vestir sus relaciones personales. La parte demandante/reconvenida acredita indiciariamente la complejidad de las relaciones que unían a las partes y el demandado/reconviniente al confesar ha indicado que existían deudas que dice saldadas pero que no justifica su liquidación pese a ser muy elevada. En definitiva debe estimarse la demanda y desestimarse la reconvención al considerar que el precio fue fijado en atención a las deudas que dice saldadas pero que no justifica su liquidación pese a ser muy elevadas. En definitiva debe estimarse la demanda y desestimarse la reconvención al considerar que el precio fue fijado en atención a las deudas existentes entre el Sr. Bofill y el Sr. Zarza y que, por tanto, el establecimiento de un precio sensiblemente inferior al del mercado no causaba una verdadera lesión el demandado». 2) Y el fallo:´estimando la demanda interpuesta por la representación en autos de la mercantil Marpal Medic, S. L., se condena a la mercantil S. L. a otorgar escritura pública de compraventa a favor del actor de las siguientes fincas, conforme al contrato de opción de compra firmado por las partes el día 3 de febrero de 1994, indicando que si no otorga la escritura se otorgará por el Juez a costa del demandado».
II
La escritura fue objeto de varias presentaciones, y calificaciones, en el citado Registro, hasta que recayó finalmente la que se transcribe y contra la que se interpone el recurso: ´Registro de la Propiedad n° 8 de Barcelona. Notificación. Presentante: D. Francisco López Zarza Autorizante:
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Daniel Tello Blanco. Autorizada: 23-1-2003. N.° Protocolo: 237. Asiento: 833-82. Fecha presentación: 25-11-2004. Nota de calificación. Calificado el precedente documento junto con testimonios judiciales de la Sentencia de 17 de abril de 2002 del Juzgado de Primera Instancia n-° 35 de Barcelona -Autos 397/1998A- y de la sentencia
N.° 772 de 24 de noviembre de 2003 -Rollo 238/20038-, conforme en lo establecido en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de la propia ley y de su Reglamento y en virtud de dicha calificación, se deniega la inscripción del mismo, teniendo en cuenta los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Dicho título fue presentado anteriormente en los siguientes días y causante de las siguientes anotaciones en el libro Diario de este Registro. Dicho título fue objeto de calificación negativa según notas puestas en el mismo en fechas doce de marzo de dos mil tres, once de agosto de dos mil tres y veintinueve de enero de dos mil cuatro, habiéndose realizado las oportunas notificaciones. Dicha escritura, causante del ultimo asiento de presentación -833 del Diario 82- fue retirada por el presentante del mismo el día el 29 de noviembre de dos mil cuatro, y posteriormente fue devuelta el día diez de diciembre de dos mil cuatro. Retirada el día veinte de diciembre de dos mil cuatro y devuelta el día veintiuno de diciembre de dos mil cuatro. Fundamentos de derecho: 1.º No han intervenido en el procedimiento el titular registral de la finca ni los titulares de los derechos inscritos con posterioridad. El artículo 24 de la Constitución Española, principios registrales de tracto sucesivo y legitimación (arts. 20 y 38 LH). Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1.990 y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de abril del 2003. Véase en este mismo sentido, el artículo 29.3 de la Ley Catalana de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre, y de adquisición voluntaria o preferente. 2.º Que no resulta que la sentencia en cuya virtud se otorga el documento calificado declare que el derecho de opción inscrito ha sido correctamente ejercitado (Resolución de la Dirección General de 6 de mayo de 1998) sino más bien el reconocimiento de la existencia de una deuda dineraria y el establecimiento de la opción en función de garantía (pacto comisorio prohibido por el Código Civil, artículos 1859 y 1884 y las Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 5-5-92, 30-9-38 y 26-3-99). Resulta por tanto de la referida sentencia que se celebró un negocio jurídico encubierto en el que se fijó un precio distinto del establecido en la opción inscrita y, por tanto, parece que se ejercitó una acción personal encaminada al cobro de la deuda y no la acción real derivada de la opción inscrita. Así las cosas, el otorgamiento de la escritura de venta carece de virtualidad cancelatoria tanto de la inscripción de dominio practicada con posterioridad a la inscripción de la opción como de la inscripción de hipoteca y la anotación de embargo practicadas con posterioridad. 3.º Falta la manifestación relativa a la situación arrendaticia de las fincas, que exige el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y, en su caso, deberá justificarse que han tenido lugar las pertinentes notificaciones. Siendo insubsanable los defectos señalados bajo los números 1 y 2, procede denegar la inscripción del precedente documento, careciendo igualmente de virtualidad cancelatoria. La calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación, conforme al artículo 323 de la ley hipotecaria. Contra la presente nota de calificación cabe recurso gubernativo ante la dirección general de los registros y del notariado en el plazo de un mes desde la notificación de la calificación, mediante escrito presentado en este registro con los requisitos y trámites de los artículos 324 y siguientes de la ley hipotecaria, o en otros registros u oficinas a los que se refiere el párrafo tercero del artículo 327 de la propia Ley Hipotecaria. Dentro de los quince días siguientes a la notificación de la presente calificación, los interesados podrán solicitar la aplicación...
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