Resolución de 23 de mayo de 2001 (B.O.E. de 28 de junio de 2001)
| Autor | Col.legi de Notaris de Catalunya |
| Páginas | 316-324 |
COMENTARIO
He aquí una curiosa resolución en la cual la DG, aunque aparentemente adopta una postura flexible -y de hecho revoca la nota de calificación del Registrador-, sin embargo, sienta, en realidad, una doctrina bastante restrictiva. O bien, una resolución en que la DG, después de pronunciarse en términos de rigor, abre sorprendentemente la mano.
La cuestión que se plantea es la siguiente: ¿cuáles son los requisitos formales para que pueda acceder al Registro de la Propiedad una modificación de las cuotas de los departamentos de un edificio en régimen de propiedad horizontal que ha sido acordada por los propietarios del mismo?
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La postura más rigurosa consistiría en entender que tal modificación de cuotas, por lo que la misma afecta al derecho individual de propiedad de los titulares de los pisos, debe ser consentida individualmente por cada una de las personas que sean propietarios de los mismos según el Registro (art. 20 LH), mediante un otorgamiento notarial específico (art. 3 LH). Por tanto, se trataría de un acto que excede de las competencias de la Junta de propietarios como órgano de la Comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, ni siquiera actuando dicho órgano por acuerdo unánime de todos los propietarios.
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La postura justo opuesta -y que sostiene el recurrente en el presente recurso- es la que entiende que la modificación de las cuotas de alguna, algunas o todas las entidades resultantes de la división horizontal del edificio es algo que compete a la Junta de propietarios como órgano de la Comunidad, por considerar que se trata de una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal y tal modificación, como cualquier otra, es competencia de la Junta, según resulta de forma expresa del propio artículo 17, ldelaLPH.
Partiendo de que la Junta es competente, el acuerdo en cuestión es de aquellos que requieren la unanimidad de todos los propietarios existentes. Ahora bien, esta unanimidad no equivale a un consentimiento individual de cada uno de los propietarios por lo siguiente:
- Primero, porque cabe la unanimidad presunta. Es decir, que la Junta se celebre sin asistencia de todos los propietarios: si los asistentes a la Junta adoptan por unanimidad el acuerdo y éste es notificado fehacientemente a los no asistentes y ninguno de ellos se opone(1), también fehacientemente, en el plazo de un mes, se entiende que hay unanimidad.
- Y segundo, porque con la idea de facilitar el funcionamiento de la Junta como órgano, la Ley establece unas normas de legitimación para asistir y votar en la Junta según las cuales la representación de un propietario puede acreditarse mediante un simple escrito privado que aparezca firmado por éste, en caso de copropiedad de un piso, los copropietarios designarán a uno solo de ellos para representar a todos en la Junta, o en caso de usufructo, el derecho de asistencia y voto corresponde al nudo propietario, etc. Estas normas (del art. 15, 1 LPH), que rigen el funcionamiento de la Junta como órgano -también para la adopción de acuerdos unánimes-, no tienen nada que ver con el régimen de legitimación para el otorgamiento de una escritura notarial de alcance dispositivo sobre un piso en régimen de propiedad horizontal. Así, pensemos que los copropietarios de un local cuya división material autorizan los estatutos, acuerdan llevar a cabo dicha división con adjudicación de los sublocales resultantes a cada uno de ellos para extinguir la situación de comunidad preexistente. Este acto requiere -al menos para su acceso al Registro- el otorgamiento de una escritura con comparecencia de todos los copropietarios del local (en su caso, con intervención de los cónyuges, si la participación de alguno de ellos era ganancial), o bien que los no comparecientes hayan apoderado suficientemente y en forma documental pública a uno de ellos o a un tercero. Y si todo el local o alguna de las...
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